收益法評估維修費

1. 如何評估房屋租賃權

通過：市場法、收益法、成本法進行評估。

2. 有人認為，收益法中的維修費、保險費的取費基礎為房屋的客觀重置成本。到底是現值還是全新的重置成本呢

重置成本是客觀的。
對於保險費的計算基數沒有明確的要求，一般是現值或者重置成本。
維修費大多都用重置成本作為計算基數的，也有些用有效毛收入作為計算基數。

3. 房產評估的收益法都需要什麼

運復用收益法來評估房地產的制價值要確定以下幾個因素：
1、首先要明確剩餘收益的年限n、是否存在租約，房地產的租金水平、出租率等情況；
2、要根據市場調研提取或根據經驗，得出房地產項目的收益率Y及租金的增長率g；
3、房屋的原始購買成本或登記價，用來計算房產稅；
4、當地房地產的稅費，例如營業稅、教育稅附加、城市建設維護稅、印花稅、房屋租賃管理費、維修管理費、租賃手續費、保險費等的取值比例及計稅方式；
5、最後根據上述確定數據，計算房地產評估總值=年租金純收益/(Y-g)×(1-((1+g)/(1+Y))n)。

4. 收益法 物業維修費 是按建築面積還是使用面積

根據《辦復法》，哈爾濱市普制通住宅小區物業費(按使用面積)最高擬收1.71元/月·平方米，最低擬收0.33元/月·平方米。
物業服務費用以建築面積每平方米·每月·元為計費單位，按月、季、年計收。具體計收方式由物業服務企業按照物業服務合同約定的期限向業主、使用人收取，預收期限不得超過12個月。
使用面積變建築面積,業主要多交近百分之五十的物業費!!1

5. 房產評估的收益法都需要什麼、

總的來說，收益法適用於有收益性的房地產的價格評估。在實際評估中，估價人員普遍認為只有目前存在有收益的房地產才能算作是有收益性的房地產，才能用收益還原法進行估價，而沒有現實收益的房地產是不能用收益還原法估價的。我們認為， 「有收益性」應體現在兩個方面：一是現實存在的有收益性的房地產，例如正在經營的商店、賓館，已出租的房屋等；二是存在有潛在性收益的房地產，例如一塊將產生預期收益的空地，新建的還未出租或經營的房地產，這些都屬於沒有現實收益，但有潛在收益的房地產。收益法評估由於是以房地產的預期收益為基礎，因此，潛在性的收益也應屬於收益還原法中「有收益性房地產」的范圍之列。自有房地產也存在「有收益性」。傳統上認為自有房地產屬於業主自己使用，它既沒有出租也不從事經營，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法來對其估價，但根據西方經濟學中的「機會收益」原理思想，可把自有房地產當作出租性房地產看待，即業主的租金節省就相當於他的租金收入，從而它就產生了收益。
二、出租性房地產相關總收益的確定

房地產總收益可分為實際總收益和客觀總收益。實際總收益是在現狀下實際取得的收益，客觀總收益是排除了實際總收益中的屬於特殊的，偶然的因素後所能得到的一般正常總收益。

目前估價人員在運用收益法對出租性房地產估價時，普遍都採用客觀總收益來作為房地產的總收益，但我們認為對於不同類型的出租性房地產，總收益的求取是不相同的，因此不能一概用客觀總收益來作為出租性房地產的總收益。客觀總收益適用於不存在房屋租約的情況下。實際總收益則適用於已出租的房屋，且簽定了長期租約，期滿要續租的情況。對於只存在短期租約，期滿不續租的房屋，則需客觀總收益和實際總收益綜合考慮，即租約限制內採用實際總收益，租約限制外採用客觀總收益來確定其房地產總收益。

客觀總收益的求取通常是採用市場比較法，在市場上收集同類房地產的租賃價格，然後對收集來的案例價格，根據待估房地產的實際情況進行因素修正。因素修正主要是從地段因素、面積因素、樓層因素、租賃期限因素、付款方式因素、保證金因素等幾方面考慮。通過以上的因素修正後，即可求出待估房地產的客觀潛在租金水平，但同時還要考慮空置率和租金損失問題。空置率可根據待估房地產所在區域的平均空置率來確定，租金損失是指包括拖欠租金或不交租金等情況，它與承租人有直接的關系。

實際總收益的求取則根據房屋所有權人和租賃戶簽定的租賃合同上的租金確定。契約租金一般分為兩種，一種是租金在租賃期內不發生變化；一種是租金在租賃期內根據市場上租金的變動情況作周期性的調整。一般來說租賃期較長的契約都採用的是第二種，因為市場上租金水平在長期會發生較大的波動，因此出租人為了自身的利益，一般都要求租金在周期內根據市場作相應調整。

三、利息是否應作為總費用扣除

傳統上認為利息應作為費用扣除，因為利息是投資房地產成本支出的一部分，但我們認為這是不恰當的，因為投資者之所以要選擇投資房地產，是因為房地產帶來的投資收益大於銀行的存貸款利息。正因為如此投資者才願意從銀行貸款來投資房地產或者犧牲銀行的存款利息來投資於房地產。因此，無論是貸款資金還是自有資金，利息都是作為投資收益的一部分而不應作為費用扣除。

四、折舊是否應作為總費用扣除以及折舊年限的確定

目前很多運用收益法進行房地產估價的報告中均把折舊費當作費用扣除，而我們認為這是不恰當的，因為折舊並沒有實際支出，是作為業主提留，它不同於總費用中的維修費、管理費、保險費、稅費等都屬於實際支出。因此我們認為如果把房地產作為一種投資，那麼它每年的純收益就應該是它的凈現金流入量，公式為：

凈現金流入量=資本產出+資本回收

式中：資本產出就是投資房地產的時間價值（投資利息）的體現，資本回收就是房地產所提取的折舊部分。

當a每年變化，r每年不變，且>0，房地產有收益的年期為有限年期n時，收益法公式為：P=a1/（1+r）+a2/（1+r）2+……+ an/（1+r）n當n=1時，P=a/（1+r），則：a=P（1+r）=P+Pr

由此我們可看出凈現金流入量a（純收益）是包括了P（資本回收）和Pr（資本產出即投資房地產的時間價值）兩方面的內容，可見折舊並沒有從總費用中扣除而是作為了純收益的一部分。

對於不同的估價對象，折舊的種類是不相同的。

1.當估價對象是房地合一時，則折舊包括兩方面：一是土地成本的分攤，二是建築物的折舊，這兩部分均應作為房地的純收益。

2.當估價對象是土地時，土地純收益=房地總收益-房地總費用-建築物純收益，這時建築物的折舊則應包含在建築物的純收益中扣除掉，而土地成本的分攤則作為土地純收益的一部分不予扣除。

3.當估價對象是建築物時，建築物純收益=房地總收益-房地總費用-土地純收益，土地成本的分攤則應包含在土地純收益中扣除掉，而建築物的折舊則應作為建築物純收益的一部分不予扣除。

當計算建築物折舊時，對於折舊年限的確定應注意以下問題：1.當建築物經濟耐用年限短於土地使用權出讓年限時取建築物的經濟耐用年限計算折舊。

2.當建築物經濟耐用年限長於土地使用權出讓年限時取土地出讓年限計算折舊並不考慮殘值。

3.當建築物出現於補辦土地使用權出讓手續之前，其經濟耐用年限早於土地使用權出讓年限結束時，應按建築物的經濟耐用年限計算折舊。

4.當建築物出現於補辦土地使用權出讓手續之前，其經濟耐用年限晚於土地使用權出讓年限而結束時，應按建築物可使用年限計算折舊並不考慮殘值。

其中：建築物可使用年限=土地補辦出讓手續前建築物的使用年限+土地使用權出讓年限

五、總費用中應考慮的稅費項目

我們認為，收益法在評估過程中所指的稅費項目是指房地產在運營過程（出租、經營、生產期間）中所須繳納的項目。

1.對於單純的土地租賃。根據國家稅法應當考慮以下幾種稅費：城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、印花稅、教育附加費、交通重點建設附加費等。

2.對於出租性、經營性房地產。根據國家稅法應當考慮以下幾種稅費：城鎮土地使用稅、房產稅、營業稅、城市維護建設稅、印花稅、教育附加費、交通重點建設附加費等。

3.對於生產性房地產（企業）。應考慮城鎮土地使用稅、印花稅及房產稅等。

在房地產的稅法中，土地增值稅、契稅及所得稅等幾種稅種也不應計入該稅費項目。

六、總費用中的維修費的求取方法及測算途徑

房地產的維修費一般可分為日常性小維修和大維修費用。

1.日常性小維修。發生較為頻繁，費用較低，因此可取年折舊費的一定比例計算。其中折舊費一般採用直線法估算，即：D=C×（1-R）/N （C：重置成本，R：殘值率，N：經濟耐用年限）

2.大維修費用。發生的次數相對較少，但發生的費用卻較大，因此，大維修費用宜採用提取重置成本的一定比例計算，然後再作每年的平均攤銷。

七、對於出租性房地產，當土地取得方式為劃撥時，「土地收益」部分應作為總費用扣除

目前在一般情況下運用收益法估價時都沒有考慮土地取得方式對收益價格的影響。但根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第55條之規定：以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益部分上繳國家。因為房屋所有權人並未獲得「土地收益」這部分收益，故該「土地收益」部分不應計入在出租人的純收益中，而是應作為出租人上繳國家的費用扣除。

八、資本化率的確定方法

在運用收益法進行房地產估價時，目前通常是採用直接選取法來確定資本化率，但採用此方法誤差較大，我們認為宜採用以下幾種方法：1.行業基準收益率加物價指數調整法以這種方法確定房地產的資本化率前提是把房地產作為一種投資來看待。假設以P價格（資金凈流出量）投資一房地產，每年可得純收益（年資金凈流入量）為a，並假設每年a不變，可收益年限為n 則：FNPV=a/（1+R）[1-1/（1+R）n]-P FNPV：財務凈現值 R：折現率令FNPV=0，則：R=FIRR（財務內部收益率）

當FIRR>RC（行業基準收益率）時，FNPV>0，投資房地產可獲得超額利潤；當FIRR<RC時，FNPV<0，投資房地產會出現虧本；當FIRR=RC時，FNPV=0，這是市場競爭最可能的結果，這時房地產的價格P=a/（1+RC）[1-1/（1+RC）n]， ，由此可看出RC即是房地產的資本化率，然後再對RC作物價指數的調整，得出經過物價指數調整後的資本化率R=（1+RC）/（1+f）-1（f：物價指數變動率）

2.安全利率加上風險調整值法運用這種方法求取資本化率，首先是求取安全利率，即無風險的資本投資收益率。在我國一般選取的是一年期的定期存款利率作為安全利率，然後根據估價對象所處地區現在和未來的經濟狀況、房地產市場發育狀況、土地取得方式、物價指數狀況以及估價對象的用途，新舊程度等確定風險調整值，最後用安全利率加風險調整值的和作為該估價對象的資本化率。

3.收益風險倍數法收益風險倍數法是在參照投資收益率排序法的基礎上，對安全利率加調整值法加以改進的方法。即把安全利率加風險調整值法中要求取的風險調整值改變為確定房地產投資與安全投資年回收額的多出倍數。因房地產投資的風險高於國債，在投資收益率排序上，房地產投資收益率應高於同期國債年利率。具體思路是：假設以房地產投資方式購買收益性房地產的總價額為V，尚可使用年限為n，資本化率為r，年純收益為a.同時以安全投資方式（購買國債）投資金額為P，期限也為n，年利率為i，連本帶息年回收額為A，則有：V=a/r×[1-1/（1+r）n] P=A×（1+i）n-1/i×（1+i）n由於房地產投資的風險、收益均要比國債投資大，如果兩種投資額相等，收益期相同，那麼房地產投資的年回報額（純收益）要比國債投資的本息回收額要大。假定房地產投資的年回收額比國債投資的本息回收額高出的倍數為b，則有：a=（1+b）×A因V=P，故有：（1+i）n-1/i×（1+i）n=（1+b）/r×[1-1/（1+r）n]該公式就是收益風險倍數法確定資本化率的基本公式，式中的b稱為收益風險倍數。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根據收益風險倍數，確定資本化率r.

九、房地產收益年限的確定

對房地產收益年限的確定主要是根據土地的可使用年限或設定使用年限及建築物可使用年限的不同來綜合考慮。

1.當土地為出讓方式時土地可使用年限=土地在估價時點的剩餘年限（尚可使用年限）=土地使用權到期時間-估價時點的時間建築物可使用年限=建築物在估價時點的剩餘經濟耐用年限對於評估對象為土地的情況，則用土地可使用年限作為該評估對象的有收益的年限；對於評估對象為建築物或房地合一的情況，求取它的收益年限是通過土地可使用年限與建築物可使用年限比較來確定的，即根據孰短原則來求取該評估對象的收益年限。

2.當土地為劃撥方式時即未辦理土地出讓手續的情況，這時應設定在估價時點該土地用途的法定最高出讓年限作為土地的可使用年限。這種情況下對於不同評估對象（土地、建築物、房地合一）的收益年限的確定問題類似於土地為出讓方式的情況。

6. 運用收益法評估房地產時,房地產總費用的公式是

折舊費、管理費抄、維襲修費、保險費、稅金
共5項，折舊費一般都不取，參考房地產估價規范
管理費和稅金都是參考有效毛收入取百分比
維修費和保險費可參考有效毛收入或重建成本取百分比

具體百分比額度參考當地文件或具體情況

7. 房屋評估時維修費如何計算

房屋評估是對房屋的現實價值進行估價，也就是在某一個時點重新獲得完全相同的一所房屋所需要支付的價格，一般可通過市場法、成本法測算得出，不需要特別對維修費進行計算。

8. 如何用收益法評估房屋租金

收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法。收益法評估房屋租賃價格的關鍵仍然是年凈收益的計算和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金等四項稅費。

收益法適用的估價對象是有經濟收益或有潛在經濟收益的房地產。這個就以基準日的周邊市場同類型房地產的平均租金為基礎，測算委估房地產示來收益年限中的年收益狀況，可以為一個固定的年收益額度，也可以為一個以適當比例遞增或遞減，最終測算評估結果。

定義

收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。

收益法的雛形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）來表示土地價值的早期購買年法。

企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路。

收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現法。

9. 房產中的收益法公式

房產中的收益法公式：

V=(a/r)*[1-1/(1+r)n]V，房地產價格a：房地產年純收益r：折現率n：剩餘收益年期注意：（1+r）n是（1+r）的n次方，不是（1+r）乘n。

其中V：房地產價格。a：房地產年凈收益。r：折現率。n：剩餘收益年期。收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。收益法的雛形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）來表示土地價值的早期購買年法。

(9)收益法評估維修費擴展閱讀：

收益法的相關規定要求：

1、運用收益法最關鍵的內容是對企業未來收益的預測，這是一個十分復雜的過程，要做出科學合理的判斷不僅涉及企業的有形資產，更重要的是對那些企業賬面上並不顯現的各種無形資產在未來運營中所能發揮作用的潛力和交互影響做出判斷。

2、收益法就要求評估人員要具有很高的業務素質，尤其要具有很強的綜合分析問題和解決問題的能力。對行業、市場、技術進步、社會環境、國家政策等外部環境對企業發展的影響做出判斷。

3、由於長期受計劃經濟的影響，社會上大多數人對資產價值的認識還停留在企業賬面上，認為會計賬面真實記錄了企業資產的數量及價值，是企業資產價值的真實反映，因而成本法才易於為社會所接受。

10. 收益法評估估價對象時維修費和保險費的計費依據是不是該類房地產的客觀重置成本

維修費用的計算基數一般為房屋重置成本，保險費的計算基數為房屋重置成本或者現值。