1. 關於房子建築成本核算的問題
以下內容供參考：
關於大學生公寓成本核算問題的思考
隨著高校學生宿舍管理公寓化，學生住宿日趨商品化。近兩年來高校後勤社會化發展迅猛，促使各類大學生公寓逐步向物業化管理過渡。物業管理的企業化性質，決定了物業部門必須有嚴格的成本核算。這是目前大學生公寓管理面臨的一項重要而嚴肅的任務。教育部一再強調：「學生住宿收費要按實際運行成本確定，不以盈利為目的」。至於教育部為什麼這樣提？高校後勤企業不以盈利為目的，如何同類似的社會企業相競爭？這必將由國家上層機構確立相應的政策。就目前情況而言，公寓收費過高，學生負擔加重；然而，收費過低，公寓管理運行難以為繼。1999年春，北京市教委曾發布過014號文件，粗略的以三項因素（居住面積、房內設施、管理水平）、七項成本（房屋折舊費、房屋維修費、設施折舊費、設施維修費、能源消耗費、低值消耗品及雜費、管理人員薪金）初步規范了高校學生住宿收費的標准。並且逐個學校審定了收費金額，分別為550元，650元，750元，個別單元式公寓定為1200元。近幾年雖說北京各校都在執行這一規定，但很少有學校真正按上述七項成本進行過認真地核算。有的學校根本就沒有進行過核算，只是被動地執行上級的硬性規定。反正虧損由學校或後勤集團補貼，肉爛在鍋里。這說明公寓運行機制的轉換還有相當地大的差距。由於公寓物業管理形勢的發展，各省、市、自治區教育主管部門已經或正在出台大學生公寓管理辦法，《辦法》中必將涉及到收費問題，甚或將收費問題作為其主要附件。所以，成本核算必需要動正格的了，現根據目前的實際情況和有關部門的規定，就大學生公寓成本核算問題，提一點思路，與同仁們共商。
一、 關於房屋折舊費
對一般企業來講，房屋折舊費是企業的主要成本之一，但對大多數高等院校(尤其是老校)來說，學生宿舍絕大多數屬於國家無償劃撥土地國家投資興建的，國家既未提出向學校討回這部分投資，按理可以不計收折舊費。所以有些學校對宿舍管理部門採取零租賃的方式，即不允許宿管部門對學生收取房屋折舊費。但有些學校自籌資金新建或內外合資興建了一批宿舍，形成了新舊宿舍參半的狀況；校方又考慮到大學生公寓的長遠開發和收費的總體平衡，覺得還是收取部分折舊費為合理。
基於上述情況，筆者認為，宿管部門應將全校的公寓樓分樓進行成本核算，然後取其單方折舊費的平均值，再根據各樓的新舊程度和質量好壞，分別增加一個調解系數，最後確定各樓的單方折舊費。調解系數確定得是否合理，就看是否能夠平衡學生的心理，即不出現爭住新樓或爭住舊樓的傾向，以免影響安定。
房屋折舊費的核算，主要是合理確定三個基準：房屋單方造價、房齡、人均建築面積。人均建築面積同時還要按居室平面系數、每室居住人數摺合成人均居住面積，以便衡量其居住標准。
關於新建宿舍單方造價的核算。北京市發布的京政發[2000]81號文的規定，新建學生公寓享受政府政策方面的14項優惠。其他省、市、自治區大都也有相應的優惠政策。所以學生宿舍樓不能按一般房屋建築核算成本，更不能按純商品房核算。據2000年北京市的有關數據測算，目前北京高校學生宿舍，單方造價一般應定位在1000-1200元。其他省、自治區由於地緣關系和屋內設施情況可能更低一些。
關於房齡。城市建設部規定，磚混結構的多層樓房一般使用期為47年。實際上，北京高校的同類房屋50年以內拆除的極少。故房齡按50年計算比較符合實際。
關於居室平面系數。1979年國家教委規定，普通高校，本專科生宿捨生均建築面積為5－6平米摺合成生均居住面為3-3.6平方米，宿舍樓房建築平面系數為60%。實際上20多年來多數學校尚未達此標准。前不久李嵐清副總理的講話指出，大學生公寓還是應當以筒子樓為主，不宜片面追求高規格。所以目前暫且參照1979年國家教委規定的標准，比較切實。如10000平方米建築面積，摺合居住面積為6000平方米，按每室凈面積18平方米計算，應有333個居室。每室住4人，共住1332人。人均建築面積為7.5平方米。人均居住面積為4.5平方米。
年生均房屋折舊費約為：10000*1200元/50/1332=180元（180.2元取整）。
或1200元/50*7.5=180元。
如果新舊樓參半，通過算平均值加調解系數的辦法，該項金額還會大幅度降低。
二、關於房屋維修費
國務院城鄉建設部規定，房屋維修一般分為翻修、大修、中修、小修、綜合維修五種。所謂翻修，是指需全部拆除另行設計重新建造或僅保留原房的一小部分而進行較大的改造。這樣所需要的經費，幾乎等於新建，差異只在於不計征地拆遣費、三通一平費及勘察費；對大學生公寓而言，一般把該項經費列入到新建房屋的折舊費中，而不列入維修費；大修：按城市建設部規定，一般占房屋造價的20%以內，正常情況下10-20年大修一次，平均值可取為15年。還規定凡大修費超過房屋造價（或重置價）25%的，就不值得再大修；中修：一般5-8年一次，可取均值為六年半。中修費取費一般為造價的5%左右，最高不超過10%，；小修：年年進行，小修費取費為造價的0.5%左右，最高不超過1%。綜合維修，是指以整幢樓為單位對其大、中、小修一次性地應修盡修。為了避免重復計費，一般不單獨計算。
據此基準計算，單方年均維修費=1200*0.2/15+1200*0.05/6.5+1200*0.005
=16+9.25+6=31.25（元）。
也就是說，每平方米每年的大修費為16元，中修費為9.25元，小修費為6元。實際上單方造價同當地的地價密切相關，北京的地價偏高，所以這樣算出來的維修費亦偏高。維修費則與地價關系則沒有那麼密切。據筆者粗略考查，自1990年至2000年，各高校每年用於房屋維修的投資，平均不到這一數額的三分之一。當然也有由於資金不足，該修而不能修的情況。但總的看來上述定額還是偏高得太多。據1997年7月1日發布實施的《北京市普通居住小區物業管理服務收費標准》規定，每年每平方米維修費：大修為5.04元，中修為5.42，小修為2.36元。參照《北京市普通居住小區物業管理服務收費標准》，並考慮到大學生公寓人為地損壞率較高，還考慮到一般大學四年一換屆，中修往往借換屆期間進行，因而中修頻度也較高。所以筆者認為，大學生公寓每年每平方米的大、中、小修費用分別定為6元、5元、4元比較合理。年均單方維修費合計為15元。按每生實占建築面積7.5平米計算，生均年房屋維修費為：15*7.5=112.5(元)。取整為113元。
需要說明的是，近些年來不少學校為了改善學生住宿條件，普遍進行了裝修（如廁所、水房鋪地磚、貼瓷磚，改造水電管線，房間、樓道粉刷油漆等）。這些費用應按使用年限摺合到每年每平方米，再摺合到每生。且應適當沖掉部分大、中修費，才比較合理。
三、設備折舊費
公寓設備，應分自用設備和公用設備兩種。
自用設備如床鋪、書架、桌凳、衣櫃、臉盆架等。這類設備，目前各校配置五花八門，很難確定統一的核算基準。近幾年部分學校宿舍配備了多功能高架床，帶有書架、桌凳、衣櫃等，可認為是傢具配備的較高檔次。購價為1500-900元／套。考慮到臉盆架、鞋櫃等的增配，取中間價為1200元。使用期按12年（三屆本科生）計算，年生均自用設備折舊費為：1200/12=100元。
公用設備的配備差別更大。目前部分高校已經陸續做到三電（電視、電話、電腦）進宿舍（有關上級並不欣賞急於這樣做），而且管理辦法各不相同。如電話多數為校方配備；電視多數為民辦官助，即學生分攤經費（作為押金），學校統一購置，畢業時押金退給個人，電視留給下屆學生繼續使用。實際上學生只負擔了押金的利息；電腦多為個人購買，學校核收部分安裝費和電耗費。基於上述使用和管理方式的多樣化，筆者建議，關於電視、電腦、電話的收費，應當採取合理的單項收費辦法，誰受益誰付費，受益多付費多。至於學生公寓樓各層或各樓的公共活動室以及值班室、會客室、庫房等的公共設備，各校配備也有差別。應當做到同居室內設備標准相當，甚至略高一些。成本折舊一般不應高於自用設備折舊費的百分之十。據此，粗略確定年生均公用設備折舊費為10元。
兩項相加，年生均設備折舊費為110元。
四、設備維修費
自用設備主要指鋼木結構的傢具，在市場經濟條件下，這類傢具無需考慮大中修。零修費在注重管理的條件下，一般應控制在購置費的1%以內，即年生均自用設備維修費為12元。如購買500套組合型高架床，總購置費為600000元，每年平均投入6000元的零修費足矣。這可由一些學校的實踐證明。
公用設備的損壞頻度可能高一些，因為共用的東西，大家往往不夠愛惜，加之管理也比較困難，所以公用設備維修費應高於自用設備維修費。一般為公用設備折舊費的40%，這里粗略確定，年生均公用設備維修費為4元。
兩項合計，年生均設備維修費為16元。
在房屋和設施設備的維修費的核算方面，需特別強調的是要處理好管理和維修的關系。實踐證明，高校學生宿舍和教室的建築和設備，人為的破壞最嚴重，多因為管理維護不善而導致維修費成數倍地增加，甚至造成遠達不到設計使用壽命而夭折。所以高校後勤對學生宿舍和教室的管理，多年積累了一條重要經驗為「以管為主，管修結合」。當然，管理當中也包括了學生行為的自我管理。還應當指出一點，有些設施設備地維修是由公寓管理服務人員自身承擔的，在成本核算時，只能計算除工資及福利費以外的物資損耗補償和其他費用。因為工資及福利補貼已列入了管理服務費項目，要避免重復計算。
五、能源（主要指水、電、暖）消耗費
1、 水費
考慮到淡水是一種有限的自然資源，在我國許多大中城市尤其是北方城市嚴重缺水，所以節約用水不可忽視。對大學生公寓的用水應限定指標。這不僅對住寓學生而且對公寓管理部門也是一種約束。參照北京市教委確定的高校學生生活用水標准,包括洗滌卧具在內,控制在每人每月3立方米以內。每年生均用水36立方米。按北京2001年單方水價2元，年生均水費為72元。以後隨著當地水價地增長也必須相應提高，但應享受當地居民的用水價格，在計量和核算上，應把學生生活用水同學校的其他用水嚴格區分開來。
2、電費
照明用電：寢室內按每人60W照明燈一盞，冬夏平均每天用電5小時，每年用電109.5度,取整110度。考慮到樓道、廁所、盥洗間、值班室等公用照明電，另加10%，合計為121度。參照2000年北京市市電價格近乎於0.4元／度計算，年生均照明電費為48元（48.4元取整）。考慮到目前我國主要城市的電力供應比較充裕，學生寢室內的個人用電可以給定一個指標，指標內的電費計入住宿費，指標以外不限量，但要單獨收費。仍應享受當地居民用電價格。當然這就需要完善各寢室的計量設施。
公共設備用電。公共設備主要指公共活動室的電器、卧具洗滌用洗衣機等。這類設備各校配備差別較大。考慮到開機周期和用電時間，一般不會超過照明用電的25%。所以年生均公共設備電費定為12元。
兩項合計，學生宿舍年生均電費為60元。
3、供暖費
供暖費主要是三北地區和西部高寒地區的院校必須收取的。對於供暖期的長短和供暖費的數額當地政府都有一定的標准。以北京市2000年集中供暖取費標准為例，每建築平米一個供暖季節19.87元，按生均建築面積為7.5平米計算，年生均供暖費為149元（149.025元,取整）。東北和內蒙、寧夏等地區可能還要高些。
值得思考的一個問題是，不論哪個地區，國家對城鎮居民冬季取暖問題，都有一定的補貼，即使在住房制度改革以後，仍遺留下來一個大尾巴。按理講，居民既已購買了住宅，供暖費用就應當自行承擔，如同買一台彩電就要自已掏供電費一樣。但是基於我國的現實情況和更復雜的原因，這個尾巴還不能在短期內割掉。大學生公寓里居住的實際上是居民的一部分，而且是無收入的一個青年群體按說也應該享受類似他父母所享受的供暖補貼。至於這部分補貼出自於何處，這就有必要追問城市居民的供暖補貼來自何方。如果把大學生公寓視同賓館、飯店、招待所。如數收取供暖費似乎無可辯駁。但教育部領導曾多次強調，高校後勤產業無論如何改革，都不能忘記：它既有姓「經」的一面，更有姓「教」的一面。因此，適當減免學生住宿費中的供暖費或許可能從這里找到理由，因為供暖費在住宿費中占的比重實在太大了，且也容易引發在南方和北方上學的學生心理上的不平衡。
這里暫且不考慮供暖費的補貼，綜合本項1、2、3條，年生均能源消耗費為：72＋60元+149元=281元。
六、低質消耗品和雜費
低質消耗品，主要指學生宿舍各室配備的笤帚、簸箕、墩布、紙簍，以及清潔工用的清掃工具和清潔劑；還應包括消滅蚊蠅、老鼠、蟑螂等用品和消防器材等。這方面只要注重完善管理，節省細費，而且考慮到多數可以批量進貨，年生均低質消耗品費10元足矣。另外公寓區樓外的公共設施維修費、綠化養護費，生活垃圾清運費，化糞池的清掏費等都可以單項核算。為了簡便其見，這里只粗定一個指標：年生均雜費為10元。兩項合計為20元。
七、管理服務費
管理服務費主要指管理服務人員的薪津支出。目前，北京高校本專科學生宿舍，管理服務人員的配備，一般不超過住宿學生總數的1.5%。而且，平均年薪不超過10000元。按此比例均攤到學生人頭，年生均管理服務費約為150元。當然外地由於經濟發展狀況不同，管理服務人員的薪津水平也有較大的差異；既使在同一地區的不同學校，由於各種原因學校付給宿舍管理服務人員尤其是臨時工的薪津也很不相同。這里只以北京地區大部分院校的情況為參考。
綜合以上七項：房屋折舊費為：180元。
房屋維修費為：113元。
設備折舊費為：110元。
設備維修費為： 16元。
能源消耗費為：281元。
低質消耗品和雜費為：20元。
管理服務費為：150元。
本專科宿舍年生均年住宿費為:870元。
必須說明：看來按上述准則測算的住宿費，比1999年北京市教委所定的標准（實際上是一個收費限額）要高一些。但是一經分析就可明白：當時北京高校的學生宿舍每室住四人的並不多，既便是四個人住一間，人均居住面積達到4.5平米的並不多，而人均建築面積達到7.5平米的就更少。而人均面積這個指標相當重要，因為在上述測算的第一、二、五項三個大項，都同人均面積緊密相關。就是服務管理費（也是一個大項）也留了比較大的餘量，據1998年年底統計，北京高校宿舍管理服務人員為住宿學生的總平均比例只是1.12％，而不是1.5%。所以，盡管北京市教委當時規定的分檔限價是屬於一種宏觀的行政行為。但與各高校的實際情況卻大體相符，因而得以較為順利的貫徹執行。不過，2001年以後的情況有了較大的變化。不少學校的宿舍管理部門，覺得市教委1999年所定標准限得太死，致使公寓管理部門的經費入不付出，難以為繼，紛紛請求市教委允許增收住宿費。而國務院有關部門又三令五申，為了保持安定，近幾年不準增收學生的住宿費。各省市自治區教育主管部門普遍感到為難。這就逼迫各校的宿管部門，必須認真細致地做好成本核算，以便以詳實的數據進行上下溝通，以促使高校後勤改革順利進行。
據筆者了解，各公寓管理部門遇到的一個最突出的問題，是研究生普遍沒按實住面積繳納住宿費。在成本核算方面，只能把研究生宿舍和本專科宿舍混為一體，兩人間、四人間、六人間、八人間，在收費上不加區別或區別不大。甚至有的學校規定研究生住宿不收費，而研究生宿舍同本專科生宿舍一樣又統一歸公寓管理部門管。這在承包制的體制下，還可以維持運營，因為在大後勤內部可以實施交叉補貼。但真正地轉向物業化管理後，矛盾就表面化了。為了保證物業部門實現相對的獨立核算，自負盈虧；也為了實現「受益上的非福利化」，改暗補為明補的問題必須解決。
研究生按實住面積繳納住宿費，可能會造成部分研究生的經濟困難，確應有相關部門以單獨列項的方式給予必要的補貼，這個部門應是學校或者是其上級部門，而不應由公寓管理部門直接減免或變相地由本專科生給背著。對此，建議教育部或各省市自治區教育部門應有較明確的規定，以防各校及後勤部門迫不得已搞暗箱操作。
以上是筆者以北京地區本專科生四人間宿舍為主體的住宿費成本核算的一點思考，只是粗略地勾畫了一個輪廓，肯定會錯誤百出，甚至可能掛一漏萬，懇請同行們批評指正。但初衷是為了拋磚引玉，動員大家，群策群力，共同探索出一種比較科學合理的成本核算辦法。說到家，大學生公寓的運營成本，不是算出來的，而是實際開銷的。不過也應該有個規范，以便促使高校後勤社會化改革在不失其姓「教」的本色的前提下，真正從轉體改制上加速發展。
（作者：北京高校宿舍管理專業委員會顧問 呂 民）
2. 備件管理一般用哪些KPI指標
設備管理要進步，其水平也需要度量。在企業里，用於度量設備管理好壞的績效指標很多。例如設備的完好率，設備的可用率，設備綜合效率，設備完全有效生產率，設備故障率，平均故障間隔期，平均修理時間，設備備件庫存周轉率，備件資金率，維修費用率，檢修質量一次合格率，返修率等等。不同的指標用於度量不同的管理方向。
在這些指標里，設備的完好率用得最多，但其對管理的促進作用有限。所謂的完好率，是在檢查期間，完好設備與設備總台數的比例。
設備完好率=完好設備數/設備總數
很多工廠的指標可以達到95%以上。理由很簡單，在檢查的那一刻，如果設備是運轉的，沒出故障，就算是完好的，於是這個指標就很好看。很好看，很高，就意味著沒有多少可提升的空間了，就意味著沒有什麼可改善的了，也就意味著很難進步了。為此，不少企業提出對此指標的定義進行改造，例如提出每月8日，18日，28日檢查三次，取其完好率的平均值作為本月的完好率。這當然比檢查一次要好，但仍然是點狀反映出的完好率。後來有人提出以完好的台時數比上日歷工作台時數，完好台時數等於日歷工作台時減去故障及其修理的總台時數。這樣的指標要真實多。當然又遇到統計的工作量增加和統計的真實性，遇到預防性維修台時是否扣除的爭論。完好率這一指標是否有效反映設備管理狀況，這要看如何應用，仁者見仁，智者見智。
另外一個指標是故障率，這個指標容易混淆，如果是故障頻率則是故障次數與設備實際開動台時的比值，即：
故障頻率=故障停機次數/設備實際開動台時
如果是故障停機率，則是故障停機台時與設備實際開動台時加上故障停機台時的比值，即：
故障停機率=故障停機台時/（設備實際開動台時+故障停機台時）
顯然，故障停機率比較能夠真實的反映設備狀態。
設備的可用率在西方國家採用較多，而在我國有計劃時間利用率和日歷時間利用率兩個不同提法。按照定義，西方定義的可用率實際上是日歷時間利用率。
日歷時間利用率=實際工作時間/日歷時間
計劃時間利用率=實際工作時間/計劃工作時間
前者反映了設備的完全利用狀況，也就是說即使是單班運行的設備，我們也按照24小時計算日歷時間。因為無論工廠是否使用這台設備，都以折舊形式消耗著企業的資產。後者反映了設備的計劃利用狀況，如果是單班運行，其計劃時間就是8小時。
設備的平均故障間隔期MTBF的另外一個提法叫做平均無故障工作時間。它與故障停機率互補的反映了故障頻次，也就是設備的健康狀況。兩個指標取一個就可以了，不必利用相關指標度量一個內容。
設備平均故障間隔期=統計基期無故障運行總時間/故障次數
另外一個反映維修效率的指標是平均修理時間MTTR，它度量的是維修工作效率的改善狀況。
平均修理時間=統計基期維修消耗的總時間/維修次數
隨著設備技術進步，其復雜程度、維修難度、故障部位、維修技師的平均技術素質以及設備役齡的不同，維修時間很難有確定的數值，但我們可以據此度量其平均狀況和進步狀況。
比較全面反映設備效率的指標是設備綜合效率OEE，OEE是時間開動率、性能開動率與合格品率的乘積。就像一個人，時間開動率代表出勤率，性能開動率代表上班後是否努力工作，發揮出應有的效率，合格品率代表工作的有效性，是否經常出差錯，是否能夠保質保量完成任務。簡單的OEE公式就是：
設備綜合效率OEE=合格品產量/計劃工作時間的理論產量
最能夠徹底反映設備效率的公式還不是OEE，而是完全有效生產率TEEP，其公式為：
完全有效生產率TEEP=合格品產量/日歷時間的理論產量
這一指標將設備的系統管理缺陷，包括上下游影響、市場和訂單影響、設備產能不平衡、計劃安排調度的不合理等不足都反映出來。這個指標一般都很低，不好看，但十分真實。
關於維修及其管理方面，也有相關的指標反映。如檢修質量一次合格率，返修率和維修費用率等。
檢修質量一次合格率是用檢修後的設備試運行一次達到產品合格標准次數比上檢修次數來度量。工廠是否採用這個指標作為維修團隊的績效指標，可以研究推敲。
返修率是設備檢修後返修總次數比上檢修總次數。這比較真實反映檢修質量。
維修費用率的定義和演算法很多，一種是年維修費與年度總產值比，另外一種是年維修費與當年資產總原值比，還要一種是年維修費與當年資產總重置費比，再有一種是年維修費與當年資產總凈值比，最後一種是年維修費與當年生產總費用比。筆者認為最後一個演算法比較靠譜。
即使如此，這個維修費用率數值的大小又不能夠說明問題。因為，設備維修是一種投入，投入是創造價值和產出的。投入不足，生產損失突出，則影響產出；當然，投入太大也不理想，稱為維修過剩，是一種浪費。恰當的投入最理想。所以，工廠應該摸索和研究最佳的投入比例，生產費用高意味著訂單多，任務量大，而且設備的負荷加大，對維護保養的需求也隨之上升。在恰當的比例上投入是應該工廠努力追求的目標。如果有了這個基準，偏離這個指標越遠就越不理想。
關於備件管理也有不少指標，備件庫存周轉率是較代表性的指標。它反映了備件的流動性。如果大量庫存資金積壓，則會在周轉率上體現出來。
備件庫存周轉率=月消耗備件費用/月平均備件庫存資金
反映備件管理的還有備件資金率，即全部備件資金與企業設備總原值之比。這個數值的高低隨著工廠是否在中心城市、設備是否進口，設備停機損失影響大小而不同。如果設備一天的停機損失高達幾千萬元，或者故障對環境污染危害嚴重，對人身安全危害突出，而備件供貨周期較長則備件庫存量就要高些，反之這個備件資金率就盡可能降低。
有一個績效指標是不被人們注意的，但在當代維修管理中十分重要，就是維修培訓時間強度。
維修培訓時間強度=維修培訓小時/維修工時
培訓包括設備結構專業知識、維修技術、職業素養和維修管理等內容。這一指標反映了企業對維修人員素養提升的重視程度、投入強度，也間接反映了維修技術能力水平。
工廠經理了解這些關鍵績效指標，對於評價和引導設備管理進步很有幫助。
有的工廠看到維修人員經常閑著沒事，喝茶、抽煙、休息，覺得心裡很不平衡。就想用工作量來考核維修人員，結果卻適得其反。維修人員修的設備總是留下尾巴和後遺症，不斷有維修任務冒出，維修人員就像救火隊一樣「忙」起來了，設備狀況反而更糟糕，停機造成的生產損失反而增大。如何評價維修組織績效又成為一個復雜而值得研究的問題。系統就像一個皮球，這邊壓扁了，那邊卻冒出來了。
3. 生產車間一年的設備維修費用如何預算
公司維修費實行年度預算管理，編制年度預算的依據主要構成因素如下：版
（一） 公司下一年度經權營總目標（自產采剝總量、最終產品自產量及其它新增等因素）；
（二） 參照設備定修模型、完成產量及實際狀況制定的本單位的下一年度重點設備檢修計劃、專項維修計劃、其他維修計劃；
重點設備檢修計劃是指對公司生產經營活動有較大影響的檢修計劃，計劃的實施確定會導致主體生產設備、主要生產設備和對主要生產設備有直接影響的輔助設備停機。
（三）生維備件（日常消耗）：以設備或工序消耗定額為依據、重點考慮設備固定資產原值及新度系數、近三年實際消耗指標、生產任務指標及其它特殊情況等。
根據以上的因素進行最後的年度設備維修費的預算。
4. 上半年財務分析報告
在日常生活和工作中，報告的用途越來越大，報告中提到的所有信息應該是准確無誤的。那麼你真正懂得怎麼寫好報告嗎？以下是我幫大家整理的上半年財務分析報告，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
一、xxxxxx公司20xx年1月-10月收入情況：
1、xxx公司20xx年1-10月收入實現25.46萬元，其中物業管理收入20.13萬元;垃圾清運收入1.92萬元;車位出租收入(停車費)3.41萬元。
2、下面通過與去年同期數據相比進行收入簡易分析：
⑴物業管理收入比去年同比增長實現16.1124萬元，同比增長率達400%;垃圾清運收入比去年同比增長實現1.0173萬元，同比增長率達113%，主要原因：①去年因劉強榮個人問題使公司收入流失一部分，造成去年物業管理收入、垃圾清運收入偏低。②今年2棟業主陸續入住、公司管理水平提高，每月物業管理費能及時收取。
⑵車位出租收入是公司今年採取開源創收，增添新的收費(入)項目，20xx年1月-10月車位出租收入有實現3.406萬元。
⑶公司20xx年總收入比去年同期增長實現20.5383萬元，同比增長率417%。
二、xxxxx公司20xx年1月-10月費用情況：
1、xxxx公司20xx年1月-10月管理費用58.42萬元，其中：物業員工工資19.2349萬元;保潔費4.181萬元;保安費25.5161萬元;辦公費2.7916萬元;差旅費0.1043萬元;低值易耗品攤銷1.8114萬元;招待費0.4855萬元;維修費0.7364萬元;電話費0.09萬元;培訓費0.459萬元;物料消耗費0.9282萬元;其它2.0825萬元。
2、下面通過與去年同期數據相比對主要費用項目進行簡易分析：
⑴低值易耗品攤銷比去年同比增長實現1.4448萬元，同比增長率達394%;物料消耗比去年同比增長實現0.563萬元，同比增長率達154%，主要原因：①小區停電時，需耗用柴油發電;今年水管爆裂幾次，物料消耗較多。
⑵公司員工工資比去年同比負增長實現0.7629萬元，同比負增長率3.81%，主要原因：①去年員工工資含保潔員、保安工資，由於今年1-10月份不含保潔員、保安人員工資，雖然人數減少了，但公司提高其他在崗員工的工資基數，所以僅內部員工工資就已經達到19.2349萬元，從另一個角度而言是「不減反增」。
⑶保潔工資比去年同比增長實現4.181萬元，同比增長率418%;保安工資比去年同比增長實現25.5161萬元，同比增長率2551%，主要原因：已對外包，無法控制人力成本。
三、xxxxx公司財務費用情況：
1、xxxx公司20xx年1-10月財務費用為0.1191萬元，其中銀行手續費0.0895萬元;存款利息-0.0633萬元;賬戶管理費0.0404萬元;其他0.525萬元。
2、 財務費用比去年有近40倍的增長，主要原因是有段時間匯邦永興分公司賬戶被封，所有資金需通過物業賬戶進出造成財務費用成倍增長。
四、xxxx物業收入、費用綜合分析：
1、①xxx公司20xx年1月-10月收入比去年同比增長21萬元，同比增長率達417%;②費用比去年同比增長28萬元，同比增長率達246%;③營業稅金及附加比去年同比增長1萬元，同比增長率達397%;④凈利潤比去年同比負增長9萬元，同比負增長率達36.77%
2、綜上分析，得出以下結論：
xxxx公司20xx年1-10月份處於虧損狀態，虧損原因主要是雖然收入增長速度快、增長幅度大，可因費用開支過大，特別是保安、保潔這兩項支出，需要壓縮費用開支，減少虧損。
一、主要業務指標完成情況
(一)歸集方面。
當年新增歸集額97,938萬元，較上年同期增加18,930萬元，增長23.96%。住房公積金繳存余額501,976萬元，全市住房公積金繳存總額80.31億元。
全市建制單位3,654個，人數243,969人。當年新建制單位95個，新增建制人數9,866人，月增歸集額350萬元。
(二)提取方面。
當年為31,673人次辦理提取41,531萬元，較上年同期減少1,466萬元，降幅3.41%。其中：購房提取5,270萬元，償還貸款本息提取23,588萬元，退休提取6,171萬元，裝修自住住房提取1,698萬元，大病提取141萬元，其他銷戶提取4,663萬元。
(三)貸款方面。
當年為3,512戶職工發放48,568萬元住房貸款，較上年同期減少337萬元，降幅達到0.69%。當年個貸本金回籠21,738萬元,個貸余額已達429,113萬元，個貸比為85.48%。個人貸款逾期額75.60萬元，逾期率為0.18‰。全市個人住房貸款總額626,829萬元。
(四)業務收支方面。
業務收入11,414萬元，較上年同期增加3,501萬元，增長44.24%;業務支出5,012萬元，較上年同期減少1,114萬元，降幅達18.18%。
(五)增值收益。
實現增值收益6,402萬元，較上年同期增加4,615萬元，增幅達258.25%。
二、主要業務的運行特點
(一)歸集方面:住房公積金歸集額平穩增長。主要是由於：一是公積金繳存基數上調，歸集額有所增加;二是新增單位和繳存人數較大。
(二)提取方面：上半年提取額相比去年同期下降了1,466萬元，是因為去年上半年為支持屏山縣移民搬遷購房提取7,300萬元,而今年已無此項提取。今年的還貸提取額度較上年同期增加了5,770萬元。
(三)貸款方面:個貸率平穩回落,貸款發放力度相比以前年度有所下降，資金的使用風險降低，可控程度提高。主要是與整個房地產市場的限購等抑制投資性需求的政策有關，再加上今年上半年我市樓盤放量較少，導致貸款發放勢頭減緩。
(四)增值收益方面:今年上半年增值收益相比去年同期增加了4,615萬元，增幅達到258.25%，主要在於6月8日存、貸款利率下調了0.25個百分點，調整了上年度7月到今年5月預提的`「應付職工利息」達1,000萬元左右。
三、公積金運行中存在的主要問題
(一)貸款發放量的萎縮導致資金盈餘量增加。
近期，宜賓樓盤放量較小，開發商捂盤、購房者持幣觀望，導致了宜賓樓市成交量下降，公積金貸款發放量出現萎縮。相比前幾年資金屢屢出現缺口的情況，今年上半年資金結余達2.96億元。
(二)政策因素對增值收益的影響。
應付職工住房公積金利息按每年6月30日的掛牌利率計付。6月8日，央行下調了存、貸利率，因為利率調整時間點的原因，上年度7月到今年5月預提的「應付職工利息」做了一次性調整，比預計的利息少付1,000萬元左右，使增值收益相應增加了1,000萬元左右。預計年內還有1-2次降息，年末將會較大幅度地超計劃完成增值收益。
四、下半年的工作建議
(一)關注國家調控政策的走勢，評估對中心可能產生的影響。從資金的使用方向和政策方面入手，積極穩妥地制定出相應措施，在未來有計劃地降低資金的使用風險。
(二)歸集方面：一是有重點、有步驟地推行非公企業的建制;二是抓住經濟效益好，在崗人數多的民營企業，加大行政執法的力度，敦促經濟效益好的民營企業建立住房公積金制度;三是加大公積金催繳力度，杜絕三期以上的欠繳情況發生。
(三)資金使用方面：預計年內還有1-2次降息，利差空間進一步加大，增值收益會遠遠超過預期情況，應提前做好對增值收益的分配方案，高度關注利率走勢，加強對全市資金使用方面的統籌安排，確保資金高效、安全運作。