噴淋消防控制櫃壞維修費屬於中修還是大修

① 物業共用設備管理與維修范圍的界定

物業共用設備的管理和維修是物業管理單位的責任，而不是其它專業管理單位。在進行物業服務費成本構成測算的時候，應將其共用部位的小修養護維修成本計入物業管理成本之中，需要中大修以上維修時，經業主大會審議通過，並形成書面決議，可向市區房產局申報使用專項維修資金。

物業管理區域共用設備的管理和維修

一、根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規定「房屋的共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外牆面、廳門、樓梯間、走廊通道等」的規定。對以上部位的管理和維修，應該屬物業管理單位。因為物業管理的基礎是物業，而物業是指已建成投入使用的各類建築物及其場地，作為物業管理單位，絕不能脫離物業這個基礎,而去從事其它的經營與管理，那隻能是專業公司,而不是物業公司,盡管現在有的物業公司是由原房管所和企事業單位下屬的房管科改制的；有的是開發公司下屬的子公司；有的是社會物業公司，但其管理的基礎都應是各類建築物。所以房屋共用部位的管理和維修責任應該是物業管理單位，而不是其它專業管理單位。其維修費用，在進行物業服務費成本構成測算的時候，應將其共用部位的小修養護（小修工程的平均費用一般為房屋現時造價1％以下）維修成本計入物業管理成本之中。當需要小修養護時，應從物業服務費中支付；當房屋共用部位需要中大修以上維修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業主大會審議通過，並形成書面決議，向市區房產局申報使用專項維修資金。物業管理單位應加強對房屋共用部位的日常管理，定期進行檢查和勘查，發現有損壞的及時修復，以免因小修養護不及時而影響廣大業主的正常使用；以免因小修養護不及時造成中大修工程。

二、 物業管理區域內共用設施設備管理維修范圍的界定

根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規定，以下設施設備屬園區共用設施設備：

1供電線路與設備設施管理維修范圍的界定

供電線路與設備設施管理維修范圍的界定,應實行供電單位、物業管理單位、業主三方分段負責制。

從單元集中電表箱（含電表）至業主家中，應由業主負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應有業主自行維修或實行有償維修。

從廂式變壓器（變電所）輸出端總開關至單元控制櫃至單元

電表箱輸入端，應由物業管理單位負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應由物業管理單位負責維修；當該段線路或設備設施需要中、大修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業主大會審議通過，並形成書面決議，向市區房產局申報使用專項維修資金。

從供電干線至廂式變壓器（變電所）輸出端總開關（含開關），應由供電部門負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應由供電部門負責維修，其費用由供電部門自行解決。

2供水管線與設備設施管理維修范圍的界定

供水管線與設備設施管理維修范圍的界定,應實行供水單位、物業管理單位、業主三方分段負責制。

從單元供水立杠三通開始到用戶總閥門、水表及終端部位，應由業主負責管理，當這些部位出現漏水或損壞時，應由業主自行維修或實行有償維修。由此造成毗鄰房屋損壞或影響使用的應積極主動維修。

從水泵房輸出總閥門至各單元供水管線與立杠，應由物業管理單位負責管理，當該段供水管線或立杠發生漏水或出現故障時，應由物業管理單位負責維修，當該段管線需要中大修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業主大會審議通過，並形成書面決議，向市區房產局申報使用專項維修資金。

從供水主幹線至水泵房（含水泵房設備設施、水箱）輸出總閥門（含總閥門），應由供水單位負責管理，當該段供水干線或設備設施出現漏水或損壞時，應由供水單位負責維修，其費用由供水單位自行解決。

3供暖設備設施管理維修范圍的界定

一個物業管理區域內供暖工作，應該實行誰供暖、誰管理、誰收費、誰維修的原則。供暖單位不但要對鍋爐房的設備設施進行管理和維修，同時還要負責對供暖干線、對供暖終端設備（暖氣片）的維修。供暖、管理、收費、維修應是一個整體，不能把其中任何一個環節分離，目前有的物業管理區域內的供暖工作，有分離現象，致使供暖質量下降，設備設施維修不及時，服務不到位，遇事互相推諉、扯皮。

4排水管道（含溝渠、池、井）管理維修范圍的界定

排水管道管理維修范圍的界定，應實行排水單位、物業管理單位、業主三方分段負責制。

從下水立杠三通開始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，應由業主負責管理，當這些部位出現漏水或損壞時，應由業主自行維修或實行有償維修。由此造成毗鄰房屋損壞和影響使用的應積極主動維修。

從單元下水立杠至園區排水管道（雨水排放管道）、窨井、化糞池，應由物業管理單位負責管理，當該段排水管道發生堵塞或外溢時，應由物業管理單位負責維修，當該段管道需要中大修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業主大會審議通過，並形成書面決議，向市區房產局申報使用專項維修資金。

化糞池以外的排水管道和窨井，應由市政部門負責管理，當該段管道和窨井發生堵塞或外溢時，應由市政部門負責維修，其維修費用由市政部門自行解決。

5消防設備設施的管理維修范圍的界定

消防供水管線及在管線上設置的地下消防井、消火栓等消防設施，由供水單位負責管理和維修，公安消防部門負責監督檢查；園區內消防供水系統，包括供水管道、室內消防栓、消防水箱、消防水泵等，園區內供電系統，包括消防控制櫃、電機等，應由物業管理單位負責管理和維修，並接受公安消防部門的監督和檢查。其消防設施設備的管理成本應納入物業服務費構成成本。

6煤氣管道管理維修范圍的界定

煤氣管道其管理和維修范圍，應實行由煤氣管理單位統一管理和維修、分段承擔維修費用的原則。屬業主自主自用部位損壞的，應由煤氣管理單位負責維修，業主承擔費用；屬園區共用部位損壞的，應由煤氣管理單位負責維修並承擔費用；屬中大修以上工程的，由煤氣管理單位負責維修，從維修資金中支付費用。

7電梯管理維修范圍的界定

（以上回答發布於2013-05-21，當前相關購房政策請以實際為准）

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② 小區消防設施維修費用由誰出

有物業託管的小區，消防設施的小修和保養由物業公司負責，其費用含在物業費之中。中修、大修和改造，由專項維修資金支付款項。沒有歸集專項維修資金的小區，或維修資金不足的，由全體業主集資支付。
沒有物業服務的小區，屬於公房或有大業主單位的，由公房管理方或大業主承擔費用。
沒有物業服務，也不存在大業主的小區，由居委會代為聯系維修單位，全體業主分攤維修費用。

③ 物業維修基金是否一般要中修，大修才能使用中修.大修又如何界定求教

住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法規定：房屋維修基金是用於公共部位和物業公共設施設備保修期滿後的大中修、更新、改造工程。公共部位是指物業主體承重結構部分（包括基儲內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等；公共設施設備是指物業管理區域內、由業主共同擁有並使用的上下水管道、水箱、加壓、電梯、天線、供電線路、公用照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。1:大修工程 凡需要牽動或拆換部分主體構件,但不需全部拆除的工程為大修工程. 大修工程主要適用於嚴重損壞房屋. 大修工程的要求:大修後的房屋必須符合基本完好或完好標準的要求.大修工程一次費用在該建築物同類結構新建造價的25%以下. 2:中修工程 凡需牽動或拆換少量主體構件,但保持原房的規模和結構的工程為中修工程. 中修工程主要適用於一般損壞房屋. 中修工程的要求:中修後的房屋70%以上必須符合基本完好或完好的要求.中修工程一次的費用在該建築物同類結構新建造價的20%以下. 3.小修工程: 小修工程亦稱零星工程或養護工程,是為確保房屋正常使用,保持房屋原來的完損等級而對房屋使用中的正常的小損小壞進行及時修復的預防性養護工程.這種工程具有很強的服務性,要求經常持續的進行. 小修工程的綜合年均費用為所管房屋現時造價的1%以下. 只要是公用設施、設備需要維修，就可以申請維修基金，不分大小修。

④ 小區配電櫃壞損是物業維修還是業主分攤

設備維保費包括人工，維護材料等。一般情況下物業工程人員人工費是固定的。主要預計所有設備一年需要更換的材料費用。設備大型維修和更換可以申請維修基金，不用物業支出。