物業保修管理辦法

『壹』 物業的保修責任由誰承擔

現實問題

某小區為新開發的小區，物業剛剛進駐就發現有一棟樓出現了開裂的現象，該棟樓的居民也怨氣很大，要求物業趕緊想辦法，物業稱建設的單位尚在保修期內，要求建設單位趕快修補，然而建設單位的負責人卻稱，已經有物業了，應當由物業想辦法彌補，和他們無關。那麼，法律對此究竟是如何規定的呢？

律師解答

物業的保修責任，是指建設單位有對物業竣工驗收後在保修期內出現不符合工程建築強制性標准和合同約定的質量缺陷，予以保證修復的責任。

雖然物業服務企業按照物業服務合同對物業進行維修、養護、管理，但前期物業管理一般處於建設單位的物業保修期間內，在保修期間與保修范圍內的房屋維修由建設單位承擔首要責任，這在《物業管理條例》中也有明確的規定。保修期限與保修范圍以外的物業維修、保養，才由物業服務企業按照物業服務合同的約定承擔。

法條鏈接

《物業管理條例》

第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

『貳』 山東省物業質量保修金管理辦法全文

山東省物業質量保修金管理辦法（全文）

為明確保修期內物業的保修責任，促進房地產開發企業和建築施工企業提高質量責任意識，及時處理物業保修期內質量投訴和糾紛，更好地維護廣大業主權益。根據《山東省物業管理條例》及有關法律法規,省住房城鄉建設廳制定了《山東省物業質量保修金管理辦法(試行)》，現印發給你們，請遵照執行。

山東省住房和城鄉建設廳

二〇一〇年九月十五日

山東省物業質量保修金管理辦法(試行)

第一章 總則

第一條 為了加強物業質量保修金管理，維護相關業主的合法權益，保障相關物業在保修期內的正常使用和維修，根據《山東省物業管理條例》和有關法律法規，結合本省實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱的物業質量保修金(以下簡稱保修金)是指房地產開發企業(以下簡稱開發企業)按照規定比例向物業主管部門交存的，作為保修期內履行保修義務保證的資金。

第三條 本辦法適用於本省行政區域內新建物業質量保修金的交存、使用、退還和監管。

第四條 保修金管理堅持統一交存、權屬明晰、專款專用、政府監管的原則。

第五條 省住房城鄉建設行政主管部門負責全省保修金管理工作的指導和監督。

設區的市、縣(市、區)物業主管部門負責本行政區域內保修金的監督管理工作。

第六條 縣級以上物業主管部門應當建立健全保修金管理機構，具體負責保修金的收取、核算、退還等工作;設區的市、縣(市、區)物業主管部門已設有住宅專項維修資金管理機構的，宜由該機構負責保修金的日常管理工作。

第七條 保修金管理應當接受財政、審計等部門的監督。

第二章 交存

第八條 開發企業新建用於銷售的物業，均應按照建築安裝總造價的3—5%交存保修金，具體標准為低層和多層建築3%、小高層建築4%、高層建築5%。

設區的市、縣(市)物業主管部門可根據物業類型和本地實際，按前款規定的交存比例，合理確定保修金的具體收取方式。

開發企業應依照本辦法的規定，將按國家《建設工程質量保證金管理暫行辦法》規定預留的工程質量保證金轉作物業質量保修金，交物業主管部門進行監管。

第九條 各級住房和城鄉建設主管部門要積極鼓勵開發企業創建精品工程，樹立品牌意識。經物業主管部門會同房地產開發主管部門核准，可根據開發企業信用狀況、資質等級、售後服務體系建立等情況適當降低保修金收取標准，並應當遵守如下規定：

(一)開發企業購買了工程質量責任保險的，所承保物業可不交存保修金;

(二)通過住宅性能認定終審的3A級、2A級、1A級的開發項目，可分別相應降低或退還該項目保修金交存比例的3個、2個、1個百分點;

(三)獲得廣廈獎、魯班獎等國家級優良工程獎，省優秀住宅小區、泰山杯等省級優良工程獎，市級優秀住宅小區等市級優良工程獎的項目，可在該項目獲獎後分別退還3個、2個、1個百分點比例的保修金;

(四)開發企業質量保證體系及售後維修服務體系健全，企業信用等級較高或者前期物業管理質量控制措施到位的項目，交存標准可適當降低，但最多不超過1個百分點。

前款(二)至(四)項累計計算，實際交存比例最低不得低於物業建築安裝總造價的1%。

第十條 物業主管部門可以根據當地工程造價水平統一測算核定不同類型建築的建築安裝造價平均數額，並將開發企業需交存的保修金標准和具體數額函告開發企業和商品房預售款監管部門。

第十一條 開發企業對交存保修金的數額有異議的，應當在接到函告後7日內向物業主管部門提出復核申請，物業主管部門應當及時復核並提出處理意見。

第十二條 開發企業在向業主辦理商品房屋交付前，應當一次性足額向物業主管部門指定的帳戶按幢交存保修金。

第十三條 實行了商品房預售資金監管的項目，預售資金監管部門應在商品房屋交付前，按物業主管部門的要求，從預售款中一次性劃轉規定數額的保修金到指定專戶，並告知開發企業。

第十四條 物業主管部門收取保修金，應當開具財政主管部門監制的專用票據。

第十五條 在商品房屋交付使用時，開發企業應當向業主提供保修金交存證明。

未交納保修金的項目，開發企業不得將商品房屋交付業主，業主有權拒絕接收。相關部門不得辦理商品房屋綜合驗收備案、房屋確權登記等手續。

第十六條 開發企業不按本辦法的規定交存保修金的，由物業主管部門責令限期交納;逾期仍不交納的，自逾期之日起按日加收欠交部分千分之三的滯納金，並依法予以處罰。

物業主管部門應將開發企業交存保修金的情況及時通報開發主管部門，作為開發企業辦理開發項目綜合驗收備案的依據。開發主管部門應將保修金交存情況記入開發企業信用檔案，並與其社會信用評價掛鉤。

第三章 使用

第十七條 在保修期內，物業出現質量問題，需要維修時，開發企業不履行保修義務或者因歇業、破產等原因無法履行保修義務的，可按本辦法有關規定使用保修金。

第十八條 正常使用條件下，國家、省規定的商品房屋的保修范圍和最低保修期限為：

(一)房屋建築的地基工程和主體結構工程、基礎設施工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;

(二)屋面防水工程不低於5年，有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏不低於5年;

(三)外牆外保溫工程不低於5年;

(四)供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期;

(五)電氣管線、給排水管道、設備安裝工程為2年;

(六)開發企業統一進行裝飾裝修的商品房裝修工程為2年。

其他項目的保修期限和保修范圍，由開發企業和業主在商品房銷售合同和質量保證書中約定。

商品房屋的保修期，自商品房屋交付使用之日起計算。

第十九條 下列情形不屬於保修范圍，不應使用保修金進行維修：

(一)因業主不當使用物業或者擅自改動房屋結構、設備位置和不當裝修等造成的物業質量問題;

(二)非開發企業建設的專業經營設施設備出現的質量問題;

(三)因不可抗力造成的`物業質量問題。

第二十條 物業專有部位發生可以使用保修金的情形時，由相關業主提出保修金使用申請。

物業共用部位、共用設施設備出現可以使用保修金的情形時，由物業服務企業、業主委員會向物業主管部門提出保修金使用申請;業主委員會尚未成立的，可以由物業服務企業和業主推選的業主代表向物業主管部門提出保修金使用申請。

第二十一條 物業主管部門接到申請後，應向開發企業進行核實、並對申請事項進行審查，經核實審查決定使用保修金的，應當確定由物業服務企業或其他具有相應施工資格的施工單位進行維修。

第二十二條 承擔維修的單位，應當編制維修方案及資金預算，報物業主管部門審查後組織維修。

實施維修的物業服務企業、施工單位應合理控制維修成本，完成維修後，填寫物業維修工程費用清單，並由保修金使用申請人簽章確認。

第二十三條 物業主管部門在收到物業維修工程費用清單後核實有關情況，並於20日內向保修金使用申請人或維修單位轉賬，將維修費用從保修金中列支。

第二十四條 開發企業對維修責任存在異議的，應當委託工程質量檢測機構進行檢測。

物業主管部門認為必要時，也可以責令開發企業委託工程質量檢測機構對相關物業質量問題進行檢測。

第二十五條 發生涉及結構安全或嚴重影響使用功能的緊急搶修事故時，業主或物業服務企業可先行墊資維修，並應當保存相關證據，在責任認定明確後，符合本辦法規定的保修金使用情形的，可以申請使用保修金清償。

第二十六條 保修金使用後，物業主管部門應在維修工程結算之日起30日內將保修金使用明細函告開發企業。

第四章 監管及退還

第二十七條 各市物業主管部門應在所在地商業銀行開立專戶存儲保修金。

保修金存儲最長年限為5年，按人民銀行公布的同期活期存款利率計息。

第二十八條 物業主管部門應當每年以相關業主方便查閱的形式定期公示相關保修金的交存、使用、退還等情況，接受業主、開發企業的監督。

第二十九條 開發企業積極配合，認真履行了相應的保修義務的，物業主管部門應當在各分部工程保修期滿後30天內退還開發企業相應部分保修金本息余額。

第三十條 物業保修期內發生嚴重質量缺陷，經反復維修，截止保修期到期仍有影響物業正常使用的質量遺留問題的，保修金暫不予以退還，直至相關質量問題得到修復為止。

第五章 附則

第三十一條 各設區的市可依據本辦法，結合本市實際，制定本行政區域內的保修金管理辦法實施細則。

第三十二條 本辦法由省住房城鄉建設主管部門制定並負責解釋。

第三十三條 本辦法自發布之日起實施。

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『叄』 物業的保修期和保修責任

住宅保修期從開發商將竣工驗收的住宅交付使用之日起計算。購買整棟商品房的，其地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修。正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期是：屋面防水3年;牆面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；門窗翹裂、五金件損壞及衛生潔具1年;管道堵塞2個月;燈具、電器開關6個月;供熱供冷系統和設備的保修期為一個採暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限，由供需雙方自行約定。
一、出租房物業費應該誰交的
1、如果合同里什麼也沒說，就由出租人來交
2、但是如果雙方在合同中約定由承租人交，那麼承租人就得按照合同向物業管理公司交物業管理費了。
二、物業公司能否要求出租人付款?
1、如果出租人和承租人約定由承租人向物業公司繳納物業費，而且得到了物業公司的書面確認，那麼物業公司就不能再要求出租人付款了，否則物業公司還是有權要求出租人付款的。
2、也就是說承租人向物業公司繳納物業費的約定，必須要得到物業公司的確認。
3、如果出租人和承租人的這個約定沒有得到物業公司的書面確認，那麼這個約定也只能對出租人和承租人有約束力，而對物業公司不發生效力，出租人必須對物業公司承擔責任。
三、如果物業公司向出租人追討物業費，出租人應當怎麼辦?
1、如果出租人已將租賃合同交給物業公司備案，並取得物業公司的書面確認，那麼出租人就可以拒絕支付承租人未支付的物業費。
2、當然，為了以後順利地繼續出租房屋，出租人也可以先繳納，再向承租人追繳，並要求其承擔違約責任。
法律依據：
《商品房銷售管理辦法》
第三十三條 房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低於建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期;存續期少於規定中確定的最低保修期限的，保修期不得低於規定中確定的最低保修期限。

『肆』 什麼是物業質量保修金制度

物業質量保修金制度是由開發單位交納的保證金，在質保期內出現質量問題，施工單位不作為或者維護維修不到位，物業公司和業委會有權向主管部門提交申請動用物業質量保證金來進行維修。

以山東為例，根據《山東省新建物業質量保修金管理辦法》第八條 開發企業新建用於銷售的物業，均應按照建築安裝總造價的3—5%交存保修金，具體標准為低層和多層建築3%、小高層建築4%、高層建築5%。

第二十條 在保修期內，物業出現質量問題需要維修時，開發企業經開發主管部門督辦仍不履行保修義務或者因歇業、破產等原因無法履行保修義務的，可按本辦法有關規定使用保修金。

第二十一條 正常使用條件下，國家、省規定的商品房屋的保修范圍和最低保修期限為：

（一）房屋建築的地基工程和主體結構工程、基礎設施工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程為5年，有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏為5年；

（三）外牆外保溫工程為5年；

（四）供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期；

（五）電氣管線、給排水管道、設備安裝工程為2年；

（六）開發企業統一裝飾裝修的商品房裝修工程為2年。

其他項目的保修期限和保修范圍，由開發企業和業主在商品房銷售合同和質量保證書中約定。商品房屋的保修期，自商品房屋交付使用之日起計算。

(4)物業保修管理辦法擴展閱讀：

《山東省新建物業質量保修金管理辦法》第二十三條 保修期內，物業專有部位出現質量問題時，開發企業接到報修後，應按相關規定和商品房質量保證書的約定，積極履行保修責任。開發企業不履行保修責任的，業主可向當地開發主管部門投訴，開發主管部門按有關規定進行投訴處理，並督促開發企業履行保修責任。

經督促仍不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修義務的，開發主管部門出具保修金使用建議書，並將開發企業拒不履行保修責任的情況記入企業信用檔案。物業共用部位、共用設施設備出現可以使用保修金的情形時，由物業服務企業、業主委員會向物業主管部門提出保修金使用申請；業主委員會尚未成立的，可以由物業服務企業和業主推選的業主代表向物業主管部門提出保修金使用申請。