售後返租注意什麼

Ⅰ 商鋪反租什麼意思

商鋪返租：

1、商鋪返租是指開發商將一個商業項目分割成眾多個小面積產權商鋪出售給小業主，同時，與小業主簽訂返租合同，承諾在一定期限內，商鋪由開發商統一經營，同時會按約定時間支付給小業主固定的租金。一般年返租回報在8%-12%之間。

2、對普通投資者來說，商鋪返租、商鋪"售後返租"(簡稱返租)是一個誘人的蛋糕。畢竟在收鋪後的前2-5年，投資者能拿到每年高達8%-12%的投資回報，不僅跑贏CPI升幅，而且比投資住宅、寫字樓的回報高得多。

3、商鋪售後返租(又稱售後包租、售後回租、售後承租)是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。還有一種解釋:售後返租是指開發企業將所售商品房出售給投資者。

4、同時與投資者簽訂承租協議,並以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。無論銷售方式還是投資方式,總的來說購買者將是「一分投入,十分回報」。

(1)售後返租注意什麼擴展閱讀：

返租不違規

1、去年以來興起的商鋪返租營銷手法是否違規？市國土房管局相關負責人昨日表示，建設部只是明令預售的商業項目不能返租，因此大確權（「大確權」是指在商品房買賣中，房地產開發企業已按規定辦理了樓盤初始確權登記。

2、領取《房地產權屬證明書》，確認該樓盤的權屬人是該房地產開發商。）後的現樓商鋪，或者是已經有了房產證的商鋪售後返租並不算是違規。

3、不過，該負責人強調，如果這些商鋪由二手大業主買下再分拆銷售也屬於二手買賣，需要進行二手網簽，這樣也才能更好保障買家的利益；而已經抵押的商鋪則必須由開發商塗銷抵押後才能交易，買家下定金簽認購書時要註明一定期限內開發商不辦理塗銷抵押可退鋪的內容。

Ⅱ 返租是什麼意思

商鋪返租一般指售後包租。商品房售後包租是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。

售後包租是房地產開發經營企業為了促進銷售，在建造的外銷商品房出售時與買受人約定，在出售後的一定期限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。

目前外銷商品房可以試行這種促銷行為，但須取得市房地局同意售後包租的批准文件，並必須提供相應的擔保。

售後包租，是指房地產商在銷售商品房時與買受人約定，在出售後的一定期限內由該房地產以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。

相關內容解釋：

一、返租年限

1、三年返租

銷售返租模式剛出現時，基本上都是返三年，一般市場上多採用前三年一次性抵扣的方式。一般操作手法為先將表價提高，然後再一次性給與一個折扣優惠。

這種方式有利有弊，優勢是不僅減少了投資者的資金投入，而且給投資者形成了一個優惠折扣大的心理落差從而促進銷售。

而劣勢則是不能公開解釋抵扣式的返租銷售模式，而且對於條件稍差的商場來說三年的培育期不足以讓商場的經營完全穩定住，而在這個時候，突然面臨開發商要向投資戶移交商鋪，就會對商場運營造成極大的影響。

2、五年返租

在吸取了三年返租的經驗之後，第二波返租銷售往往是採取五年返租的策略。就拿商場來說，五年的返租年限給運營團隊多爭取了兩年運營時間來穩定場子，一個商場經過三年的培養期，再多加兩年的運營時間，理論上就可以成為一個成熟的場子。這時商場人氣有保證，租金也有大幅度的提升。

這個時候再來移交場子，出現風險的幾率就會降低。但是採取三年返租是對銷售定價最有利的一種返法，如果返租期增加到五年，還是用老辦法定價的話，就會導致價格拔高過多，從而增加銷售難度，因此五年返租多採用3+2的模式。

所以如果說三年返租是銷售導向的操作手法，那五年返租就是帶運營思維的銷售導向。

Ⅲ 二手房交房期延長 售後返租如何簽約保險

二手房雖然是現房出售，但往往也存在或長或短的交樓期，按以往的慣例，二手房的交房應遠快於期房，但隨著越來越多業主「賣一買一」，二手房的交房期也在變得越來越長。

所謂「賣一買一」是指原業主通過出售原有房屋取得購置新房的資金，而由於新房交房周期較長，業主出售二手房後往往提出返租原單位，按月支付租金或在樓款中進行扣減，也有的乾脆在放盤時已提出較長的交樓期。另外，還有一種情形是業主帶租約出售，由於買賣不破租賃，故此新業主必須在租賃合同到期後才可以收回房屋，但是租金在出新證及業主收齊尾款後，應該由新業主來收取。

業內人士提醒，無論是帶租約出售房屋，還是業主返租原物業，買賣雙方都應在買賣合同外簽署一份租賃合同，確立業主和買家的新關系，以免日碰鎮並後產生清場難度。

長交樓期成交貼士：

1.匹配到位

對於業主提出長交樓期，經紀在匹配新買家時選擇合適的買家，業主在放盤時要說清楚需求，不要臨到簽約一刻才旅旦提出長交樓期。一般來說，願意接受長交樓期的新買家往往是型買家，他們購入房屋是為了長線持有收租，業主願意返租原物業對他們來說省了找租客這個環節，他們也願意接受。此外，一些不急著使用的房買家也願意接受業主長交樓期。

2.重訂租賃合同

無論是帶租約出售，還是業主返租原物業，在買賣結束後新業主與租客的身份和關系都會發生改變。為防止業主因樓價變動或者其他原因而到期不交房，中介都會建議雙方重訂租賃合同，從買賣關系轉到租賃關系。即使是租金一次性在樓款中扣除的情形，業主返租原物業都會產生物管費、水、電、煤氣等日常開支，這些費用的交割也必須訂明。

PS：交樓長短要看銀行尾款發放

二手房過戶後的交樓期長短要根據買家和業主的具體情況來看，時間有長短。一般會約定在業主收到尾款後的10日內交樓。而因為不同的貸款方式，交樓期也有長短。如商業貸款，現在的銀行放款比較慢，一般需要半個月至20天左右才能放款。如果是辦理公積金貸款，放款時間則需要一個半月左右。而一次性付款的話，在簽合同後兩三天左右款到賬就可以遞件過戶。如果涉及業主贖契的情形，贖契本身需要1.5個月，加上買家貸款申笑跡請以及過戶等時間，放款時間至少在簽約後3個月以上。

（以上回答發布於2017-04-18，當前相關購房政策請以實際為准）

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Ⅳ 售後返租法律規定

「售後返租」有時被稱做「售後包租」，也有時被稱作「售後回租」。「售後包租」是商業地產開發商常用的一種房地產開發經營模式，即開發商返租購房者或投資者購買的商業地產（返租年限多為3至10年），在此期間由開發商整體進行商業運營，固定每月向投資者返還一定比例的租金。毀兄核法律依據：《商品房銷售管理辦法》 第四十五條 本辦法所稱返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。本辦法所稱售後包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人塵舉所購該企業商品房的方式銷售商品房的纖掘行為。本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產開發企業以將成套的商品住宅分割為數部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。本辦法所稱產權登記面積，是指房地產行政主管部門確認登記的房屋面積。

Ⅳ 商鋪返租詐騙 怎麼退房

一、商鋪返租詐騙如何退房

1、商鋪返租詐騙要想退房,當事人可以直接與對方協商,協商不一致的可以向法院起訴,撤銷相關合同,並要求對方承擔相應的損失。一方以欺詐手段,使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為,受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。

2、法律依據：《民法典》

第一百四十八條 一方如告以欺詐手段,使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為,受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。

第一李慶百五十三條 違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是,該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。

二、什麼是售後返租

1、所謂「售後返租」也叫售後包租、售後回租，是地產開發企業為促進銷售，出售樓盤時與買家約定，在出售後的一定期限內，由賣方企業以代理出租的方式包租或直接承租經營。

2、「投資者只注意到了高回報，對其高售價卻沒有保持足夠的警惕。」有業內人士分析，從投資風險角度來看，售後包租實際上是賣鋪的一種噱頭，更多的是開發商玩的一個財務技巧。從表面上看，開發商開出年約7%、8%甚至渣擾明9%的售後返租收益率，但實際上，只不過是開發商玩耍「羊毛出在羊身上」的把戲。

3、這是一種高收益高風險的運作模式，即典型的「售後返租」，適用於大型封閉式商場。現在更多的操作模式是通過委託第三方經營管理公司，開發商往往遊走在合法與非法之間的灰色地帶。「售後返租」看似能在投資者和開發商之間形成一個雙贏的局面，但有很大的風險，一旦樓盤賣得不好或商鋪經營不善，已收到售款的開發商可能攜款跑路，投資者可能血本無歸。

Ⅵ 投資商鋪陷阱多 售後返租實為規避風險

經營權銷售，提前返租，帶租約銷售……目前市場上的多種多樣的商鋪銷售模式讓投資者看得是眼花繚亂。置業顧問油爆的說辭更是讓投資者對「一鋪養三代」、「翹腳老闆」浮想聯翩。

殊不知，投資商鋪是一門技術活，在紛雜的商業銷售模式中，如何分清利弊，做個謹慎的投資人是下手前需著重考慮的。如未下足功夫，一不小心就落入了開發商的宣傳陷阱就悔之已晚。雖然有錢可以任性，但也不至於隨便的將錢打水漂。

出售商鋪

商鋪被指為開發商的吸金神器

模式1 ：只售經營權

「經營權」就是購房者擁有的不是物業本身，僅是物業的使用權，相當於「長租」。此類銷售模式，受益最大的是開發商，不僅可以保留產權，坐等物業升值，還可藉此融資，籌集資金運作下一個項目。另外，如商鋪已經抵押給銀行，銀行對抵押權有優先權，可以對抗經營權人的租賃權。請不要責怪這個世界滿滿的惡意。

低價、投資門檻低，高投資回報是經營權出售的最大「誘餌」，在投資的時候，你若不問，售姐便不語，只是一臉陽光的沖你笑。如果已經出手，雖然無法享受商鋪本身的物業升值收益，但是能有租金收益(還在考察階段的投資人請將雖然、但是交換閱讀)。若在「經營權」年限內物業出現突變，如徵收遷拆，或者若後期運營公司管理不善，甚至卷錢走人，投資者將血本無歸。哭吧哭吧，全是罪!

出售商鋪

投資商鋪需要各方考量

部分商鋪，開發商在出售時或許出示與某個知名商家合作經營，看似給投資者一個心理保障，業主每個月的返租保障依靠商家的租金。高回報率下是高租金，什麼商家能夠買單還請投資人不要瞎。並且，從現實情況來看，市場上返租一兩年後，就沒有再返租的例子屢見不鮮。

另外，法律上並無不動產「經營權」買賣的概念，此外，依據《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國擔保法》《中華人民共和國合同法》等相關法律規定，以租賃經營權作為抵押的質押標，在法律上尚無明確認可。

模式2：售後返租

商鋪售後返租(又稱售後包租、售後回租、售後承租)是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租投資者所購物業。返租模式分為短期返租和長期返租，時間不定。對普通投資者來說，在合同約定時間內，不用擔心物業的租賃情況，還可以收到開發商的固定租金回報，誘惑大大的有。

不過，有專家對這種模式發表不同的意見：第一，好賣的物業不需要返租，不好賣才返租，這說明物業投資收益現階段不明朗。第二歲螞，開發商為了規避風險，通過委託第三方經營管理公司與投資者簽訂返租或回購協議，一旦經營出現問題，投資者收益無法保障。第三，開發商將商鋪分割成若干個小店面逐個出讓，若沒有留出足夠的、必須的通道，一旦不能統一招租，將出現各商鋪無法獨立經營使用，從而造成業主權益得不到保障，權利無法行使。

鏗鏘有力，乎慶埋擲地有聲有沒有，還能不能愉快的賺錢了?

出售商鋪

商鋪收益率常常被開發商誇大

根據返租時間的長短，短期返租一般為3—5年，這之後購房者的經營將失去保障，需要准確對物業價值有所預判，才能安心當「翹腳老闆」。選擇長期包租的購房者，一定要了解開發商的真實實力，一旦開發商經濟實力不強，在大商家支付較低租金的情況下，小業主的回報或很難保證，總之一句話：背靠大樹才好乘涼。

資深房產業界專家、四川大學經濟學教授馮宗榮曾提醒購房者，目前市場存在的「返租」年回報率主要是5%~8%，如果回報率高達10%，甚至高於10%的話，購房者就應該小心謹慎，誘惑越大的產品，風險就越高。對這個世界失望了吧?

模式3：純產權出售

純產權出售就是開發商將商鋪產權直接銷售給購房者，不負責該商鋪的招商、管理和經營，而是由購房者自行使用。購房者可出租給商家亦可自己經營，靈活度較高，但也容易被玩壞。

這種銷售模式常見於社區商鋪或者底商，或者見於一些小的綜合性商場、專業市場。投資者可以享受到物業本身的增值，但是同時承擔著物業管理、租賃的任務，可謂「勞心勞力」。對於專業市場或綜合市場來講，開發商只管賣不管租，業主水平高低不一、各自為陣，可能導致後期經營陷入無規劃、無主題、無特色的混亂局面，影響物業整體形象及後期增值空間。也許最後你都不好意思跟人講你有一個鋪，掉粉差清。

出售商鋪

商鋪買賣常常給人一種旺銷的假象

另外，還有一種情況需要注意，一些開發商會將大型商場分割成面積較小的商鋪，以商品房的形式向中小投資者出售，這種商鋪往往沒有實際的建築實體，只有體現在開發商的圖紙上，因此，學界又稱為「虛擬產權式商鋪」。由於這種商鋪不像商品住宅房那樣，為封閉、獨立、確實的建築物，不能依法在房地產登記部門進行登記。

模式4：零首付零月供

如果你剛看到這里，就忍不住面紅耳赤、心潮澎湃、血液循環加速，甚至坐立不安，恭喜你
，你已被廣告成功擊中!另外，還有一個悲劇的事實：頭腦簡單的人容易被「空手套白狼」故事吸引。

出售商鋪

停止對商鋪投資的過高期望 穩健投資

零首付如何解決?如果你手上無多餘現金，卻有一套價值約100萬的房產。可通過專業的金融平台抵押出你房產評估價值的60%-70%(實際抵押貸款金額以銀行評估為准)作為首付，投資者只需每月支付與按揭大約同等貸款利息，抵押期限內還清貸款即可。看清楚了!不需要有錢，有房可以、有價值100萬的車也可以!

某些商鋪，投資者確定投資意向後，開發商可為購房者墊付部分首付款，只要需要在一定時間內結清即可。一定要按時結清!不然可能會承擔較高的利息!不謝!

零月供，這個就是單純的文字游戲了，經營權由專業的商業運營公司進行統一經營，通過返租給物權者，租金可抵部分或全部月供。

（以上回答發布於2017-06-01，當前相關購房政策請以實際為准）

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Ⅶ 公寓返租有什麼風險

隨著租房途徑的增多，許多租客在租房的時候，很難在眾多的房源信息中找到自己心儀的房子，而且出租信息五花八門，為了避免遭遇租房騙局，提前對租房相關知識進行了解是很有必要的，那麼公寓返祖有什麼風險呢?租房怎樣規避風險呢?下面就跟著小編一起來看看吧！

一、公寓返租有什麼風險

一般情況下，資金越缺乏的房地產開遲凳歲發商，越愛搞售後返祖的營銷手段，一旦出現資金問題，購房者的資金安全無法得到保證，因為在返租的情況下，與租客簽訂返租合同的一般是物業公司，一旦過程中出現問題，和房地產開發商沒有任何關系。此外，返祖公寓的租金和周邊公寓相比會高很多，將差價作為回報返還給租客。

二、租房怎樣規避風險

1、租房的時候，承租人應對出租人的身份進行確認，看房產證上寫著的產權人姓名與出租人姓名是否一致，若出租人不是房屋的產權人，應要求出租人出示出租委託書等相關證明，確認房主是否委託出租人出租房屋。

2、在看房的時候，承租人應仔細查看屋內的現狀，包括屋內家電數量、設施完損情況、管道設施能否正常使用等方面粗殲，並將其寫入房屋租賃合同內，以免雙方日後因設施損壞等問題出現糾紛。

3、承租人在與出租人簽訂房屋租賃合同的時候，應仔細閱讀合同內的每一項條款，尤其是在租金數額、支付方式與押金方面，並在何用內寫入水、電、物業服務等費用由誰承擔，合同中不要出現爭議的話語。

總結：公寓返租有什麼風險的相關內容就為大家介紹到這里了，希望能夠幫助到有需要的朋友們。目前租賃市場的管理體系尚未成熟，因此交易過程中存在一定的風險，大家在租房的時候一定要謹碼睜慎，不要聽信對方的一面之詞。

Ⅷ 十年返租注意事項有哪些

1.要求房東出具 房產證 原件以及房東本人 身份證 ，各復印一份，經核實無假後方可簽約。 2.簽 租賃合同 時要寫明租房期限，租房具體地址，要求所填具體地址與房產證上保持一致。 3.在合同中寫清楚鏈襪，室內包含設施，包括房內傢具，家電等，如需裝修也應也應在合同中註明。 4.在寫明房屋租金條款後，註上，乙方在租用期間，甲方不得再收取，以任何名義為由的任何附加費用。 5.若出租人並非房東，簽租賃合同必須注意，簽訂的租賃合同必須房東同意，租賃期限不能超過原租賃合同，在租賃期間內對房屋的修繕義務及費用應由誰承擔，如果在使用過程中房吵蘆屋及其附屬設備出現問題或故障應由誰維修。 《最高人民法院關於審理城鎮 房屋租賃合同糾紛 案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條 房屋租賃合同 無效，當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使棚碰激用費的，人民法院一般應予支持。 當事人請求賠償因 合同無效 受到的損失，人民法院依照 民法典 第一百五十七條和本解釋第七條、第十一條、第十二條的規定處理。 。

Ⅸ 房產售後返租是否必須為現房 預售房產不能售後返租有什麼條例依據嗎

應該說售後反租這種方式已廣泛地被開發商應用，它為開發商進行融資帶來了隱拆遲方便。 售後反租就是《商品房銷售管理辦法》中指的「售後包租」，即，開發商在一定期限內承租或者代為出租買受人所購商品房的方式銷售商品房的行為。 這種銷售行為的實質是，以承諾售後高回報、低風險的方式促銷商品房，加快資金回籠速度。具體宣傳形式有：「統一經營、原價回購」「提供每年8%的物業補貼」「銀行擔保年收益9%」「年均租金8.5%」「至高保障下的零風險投資」「解體風險」「安全創富平台(商鋪)」等。 建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：「房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。」 從這一條中可以明確，期房是不能夠返租的。那能不能商品房沒有竣工時簽一個附期限的反租合同呢，約定房子竣工以後合同才生效？我認為不能，因為你的灶李銷售行為發生在沒有竣工時。 辦法沒有說現房不能返租，那就是允許返租。但是售後返租有很多風險隱患： 一是可能存在欺詐，開發商在以所開發的商品房屋為擔保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至是攜款逃匿； 二是開發商融資或變相融資後，將資金挪用到別的項目上，一旦項目運作的某一環節出問題，會導致資金鏈斷裂； 三是項目建成後經營不善，無法達到預期的收益水平，沒有現金御前流兌付； 四是所購商品房屋位置不確定，無法辦理房屋所有權證。

Ⅹ 商鋪返租需要注意的

租賃商鋪的注意事項重點：

一、看房屋建築結構和地理位置是否適合當商鋪。

二、租賃前要談好租賃條件，價格，租賃期限，付款方式，支付時間，附加費用的承擔由誰負責。

三、房東有謹孝叢沒有房屋租賃資格，有沒有合法的房產證件。

四、一定要簽書面的租賃合同。

(10)售後返租注意什麼擴展閱讀：

返租不違規：

去年以來興起的商鋪返租營銷手法是否違規？市國土房管局相關負責人昨日表示，建設部只是明令預慎鄭售的商業項目不能返租，因此大確權（「大確權」是指在商品房買賣中，祥櫻房地產開發企業已按規定辦理了樓盤初始確權登記。

領取《房地產權屬證明書》，確認該樓盤的權屬人是該房地產開發商。）後的現樓商鋪，或者是已經有了房產證的商鋪售後返租並不算是違規。

不過，該負責人強調，如果這些商鋪由二手大業主買下再分拆銷售也屬於二手買賣，需要進行二手網簽，這樣也才能更好保障買家的利益；而已經抵押的商鋪則必須由開發商塗銷抵押後才能交易，買家下定金簽認購書時要註明一定期限內開發商不辦理塗銷抵押可退鋪的內容。

對於一手商業項目的「變相返租」———商鋪價格給出大的優惠折扣，但要求項目前幾年由開發商統一經營的銷售方式，該負責人也表示，因為這些項目並沒有承諾每月或每年返還租金，因此也不算違規。但投資者也要謹慎入市，自行承擔投資風險。