開發商售後返租要承擔什麼責任

Ⅰ 投資商鋪陷阱多 售後返租實為規避風險

經營權銷售，提前返租，帶租約銷售……目前市場上的多種多樣的商鋪銷售模式讓投資者看得是眼花繚亂。置業顧問油爆的說辭更是讓投資者對「一鋪養三代」、「翹腳老闆」浮想聯翩。

殊不知，投資商鋪是一門技術活，在紛雜的商業銷售模式中，如何分清利弊，做個謹慎的投資人是下手前需著重考慮的。如未下足功夫，一不小心就落入了開發商的宣傳陷阱就悔之已晚。雖然有錢可以任性，但也不至於隨便的將錢打水漂。

出售商鋪

商鋪被指為開發商的吸金神器

模式1 ：只售經營權

「經營權」就是購房者擁有的不是物業本身，僅是物業的使用權，相當於「長租」。此類銷售模式，受益最大的是開發商，不僅可以保留產權，坐等物業升值，還可藉此融資，籌集資金運作下一個項目。另外，如商鋪已經抵押給銀行，銀行對抵押權有優先權，可以對抗經營權人的租賃權。請不要責怪這個世界滿滿的惡意。

低價、投資門檻低，高投資回報是經營權出售的最大「誘餌」，在投資的時候，你若不問，售姐便不語，只是一臉陽光的沖你笑。如果已經出手，雖然無法享受商鋪本身的物業升值收益，但是能有租金收益(還在考察階段的投資人請將雖然、但是交換閱讀)。若在「經營權」年限內物業出現突變，如徵收遷拆，或者若後期運營公司管理不善，甚至卷錢走人，投資者將血本無歸。哭吧哭吧，全是罪!

出售商鋪

投資商鋪需要各方考量

部分商鋪，開發商在出售時或許出示與某個知名商家合作經營，看似給投資者一個心理保障，業主每個月的返租保障依靠商家的租金。高回報率下是高租金，什麼商家能夠買單還請投資人不要瞎。並且，從現實情況來看，市場上返租一兩年後，就沒有再返租的例子屢見不鮮。

另外，法律上並無不動產「經營權」買賣的概念，此外，依據《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國擔保法》《中華人民共和國合同法》等相關法律規定，以租賃經營權作為抵押的質押標，在法律上尚無明確認可。

模式2：售後返租

商鋪售後返租(又稱售後包租、售後回租、售後承租)是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租投資者所購物業。返租模式分為短期返租和長期返租，時間不定。對普通投資者來說，在合同約定時間內，不用擔心物業的租賃情況，還可以收到開發商的固定租金回報，誘惑大大的有。

不過，有專家對這種模式發表不同的意見：第一，好賣的物業不需要返租，不好賣才返租，這說明物業投資收益現階段不明朗。第二歲螞，開發商為了規避風險，通過委託第三方經營管理公司與投資者簽訂返租或回購協議，一旦經營出現問題，投資者收益無法保障。第三，開發商將商鋪分割成若干個小店面逐個出讓，若沒有留出足夠的、必須的通道，一旦不能統一招租，將出現各商鋪無法獨立經營使用，從而造成業主權益得不到保障，權利無法行使。

鏗鏘有力，乎慶埋擲地有聲有沒有，還能不能愉快的賺錢了?

出售商鋪

商鋪收益率常常被開發商誇大

根據返租時間的長短，短期返租一般為3—5年，這之後購房者的經營將失去保障，需要准確對物業價值有所預判，才能安心當「翹腳老闆」。選擇長期包租的購房者，一定要了解開發商的真實實力，一旦開發商經濟實力不強，在大商家支付較低租金的情況下，小業主的回報或很難保證，總之一句話：背靠大樹才好乘涼。

資深房產業界專家、四川大學經濟學教授馮宗榮曾提醒購房者，目前市場存在的「返租」年回報率主要是5%~8%，如果回報率高達10%，甚至高於10%的話，購房者就應該小心謹慎，誘惑越大的產品，風險就越高。對這個世界失望了吧?

模式3：純產權出售

純產權出售就是開發商將商鋪產權直接銷售給購房者，不負責該商鋪的招商、管理和經營，而是由購房者自行使用。購房者可出租給商家亦可自己經營，靈活度較高，但也容易被玩壞。

這種銷售模式常見於社區商鋪或者底商，或者見於一些小的綜合性商場、專業市場。投資者可以享受到物業本身的增值，但是同時承擔著物業管理、租賃的任務，可謂「勞心勞力」。對於專業市場或綜合市場來講，開發商只管賣不管租，業主水平高低不一、各自為陣，可能導致後期經營陷入無規劃、無主題、無特色的混亂局面，影響物業整體形象及後期增值空間。也許最後你都不好意思跟人講你有一個鋪，掉粉差清。

出售商鋪

商鋪買賣常常給人一種旺銷的假象

另外，還有一種情況需要注意，一些開發商會將大型商場分割成面積較小的商鋪，以商品房的形式向中小投資者出售，這種商鋪往往沒有實際的建築實體，只有體現在開發商的圖紙上，因此，學界又稱為「虛擬產權式商鋪」。由於這種商鋪不像商品住宅房那樣，為封閉、獨立、確實的建築物，不能依法在房地產登記部門進行登記。

模式4：零首付零月供

如果你剛看到這里，就忍不住面紅耳赤、心潮澎湃、血液循環加速，甚至坐立不安，恭喜你
，你已被廣告成功擊中!另外，還有一個悲劇的事實：頭腦簡單的人容易被「空手套白狼」故事吸引。

出售商鋪

停止對商鋪投資的過高期望 穩健投資

零首付如何解決?如果你手上無多餘現金，卻有一套價值約100萬的房產。可通過專業的金融平台抵押出你房產評估價值的60%-70%(實際抵押貸款金額以銀行評估為准)作為首付，投資者只需每月支付與按揭大約同等貸款利息，抵押期限內還清貸款即可。看清楚了!不需要有錢，有房可以、有價值100萬的車也可以!

某些商鋪，投資者確定投資意向後，開發商可為購房者墊付部分首付款，只要需要在一定時間內結清即可。一定要按時結清!不然可能會承擔較高的利息!不謝!

零月供，這個就是單純的文字游戲了，經營權由專業的商業運營公司進行統一經營，通過返租給物權者，租金可抵部分或全部月供。

（以上回答發布於2017-06-01，當前相關購房政策請以實際為准）

點擊查看更多房產信息

Ⅱ 售後返租法律規定

「售後返租」有時被稱做「售後包租」，也有時被稱作「售後回租」。「售後包租」是商業地產開發商常用的一種房地產開發經營模式，即開發商返租購房者或投資者購買的商業地產（返租年限多為3至10年），在此期間由開發商整體進行商業運營，固定每月向投資者返還一定比例的租金。毀兄核法律依據：《商品房銷售管理辦法》 第四十五條 本辦法所稱返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。本辦法所稱售後包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人塵舉所購該企業商品房的方式銷售商品房的纖掘行為。本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產開發企業以將成套的商品住宅分割為數部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。本辦法所稱產權登記面積，是指房地產行政主管部門確認登記的房屋面積。

Ⅲ 開發商銷售房產，通過第三方來返租的形式，違法嗎

這個不違法，還有租賃合同。

《住宅質量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年；牆面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年。

門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年；燈具、電器開關損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統設備為一個採暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定，並寫在工程質量保證書中。

經營資質：

《房地產開發企業資質管理規定》，城市房地產開發企業應當申請核定企業資質等級並持有建築主管部門頒發的《房地產開發企業資質等級證書》。

《房地產開發企業資質管理規定》中將房地產開發企業的資質劃分為五個等級，其中一、二、三、四級企業能從事城市房地產開發業務，五級企業只能在本地區從事村鎮房地產開發經營。

審查開發商的資格不僅要從形式上看其有關證件是否齊全，還應從實質上去審查開發商有無相應的開發資格。為慎重起見，建議購房者盡量選擇被評為一級或二級企業的房地產開發商。

以上內容參考：網路-房地產開發商

Ⅳ 商鋪售後返租，售後回購屬於非法集資嗎

商鋪售來後返租是指房自地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。還有一種解釋:售後返租是指開發企業將所售商品房出售給投資者,同時與投資者簽訂承租協議,並以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。一般做售後返租主要是為了回籠資金，不屬於非法集資。

(4)開發商售後返租要承擔什麼責任擴展閱讀：

是否使用詐騙方法非法集資，具有下列情形之一的，可以認定為「以非法佔有為目的」：

（一）集資後不用於生產經營活動或者用於生產經營活動與籌集資金規模明顯不成比例，致使集資款不能返還的；

（二）肆意揮霍集資款，致使集資款不能返還的；

（三）攜帶集資款逃匿的；

（四）將集資款用於違法犯罪活動的；

（五）抽逃、轉移資金、隱匿財產，逃避返還資金的；

（六）隱匿、銷毀賬目，或者搞假破產、假倒閉，逃避返還資金的；

（七）拒不交代資金去向，逃避返還資金的；

（八）其他可以認定非法佔有目的的情形。

參考資料：售後回租-網路

Ⅳ 買了返租商鋪能退掉嗎

買了返租商鋪一般能退掉。商鋪售後返租是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。還有一種解釋是售後返租是指開發企業將所售商品房出售給投資者，同時與投資者簽訂承租協議，並以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。一般情況做售後返租主要是為了回籠資金，不屬於非法集資。但是是否屬於非法集資，應當結合法律法規的規定來具體分析。通常不可以，已經簽訂合同，如果不購買會產生違約的，需要承擔違約責任。
《商品房銷售管理辦法》
第三條
商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。
本辦法所稱商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，並由買受人支付房價款的行為。
本辦法所稱商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，並由買受人支付定金或者房價款的行為。