商業項目售後包租怎麼處理

『壹』 如果買了售後包租的商鋪,要向哪個部門舉報,該如何處理

金飾品表面變白，是因為沾了水銀類物質之故。你可以用鹽酸洗一下，或用火烤烤，就會好的版。
萬不權得已不要去首飾店，他們會趁機敲你的竹杠，要警惕呦！

如再問題，請發信給我。
經過幾天考慮，還要提醒樓主特別注意！金戒指表面變白肯定是沾染了水銀（汞），這個水銀是從那裡來的，一定要弄清楚，絕不可以等閑視之。如果是能看得見的水銀所污染，如水銀溫度表壞了等，以後杜絕就是。如果沒有發現水銀直接污染，一定要找到根源，決不能輕易放過！有一些美白的化妝品裡面就含有水銀。水銀侵入人體能產生極為嚴重的疾病，很難治癒！
如果發現了某些商品含有水銀（汞），一定要向有關部門舉報，這已經不是你一個人的事情。警惕啊！！
金飾品表面的水銀，任何酸類液體都能將其除掉，鹽酸，硫酸，硝酸等等，最好不要用王水，用火烤也行，火烤時要注意火力不要太猛，防止金飾品變形。

『貳』 商業地產3年返租以後怎麼辦

何謂「售後返租」
所謂「售後返租」，又稱「售後包租」、「售後回租」或「售後承租」，是一個舶來品，起源於六七十年代的美國。八十年代在日本，九十年代以後在中國，如火如荼的售後返租使房地產市場呈現出一片「繁榮景象」，並且成為房地產市場上的一個「特殊符號」。
20世紀90年代中期，售後返租模式經香港傳入內陸，很快便成為商業地產界的寵兒，在深圳、在廣州、在浙江、在北京……颳起一股股商鋪「返租旋風」。

租金從何而來？
返租回報所要克服的一個重要弊端是——支付給投資者的租金從何而來？
商業地產專家段宏斌認為銷售型商鋪所要面對的一個現實是：
1、基於利益最大化的目的，所有可售商鋪應當在可以實現的基礎上賣出一個最高的價格，這樣就能實現最大程度上的資金回籠，實現開發商的利益最大化；
2、為了獲得可實現的最高銷售價格，很多開發商不惜在商鋪銷售階段進行過度包裝和過度承諾，在很多情況下竭澤而漁，甚至飲鳩止渴，其目的就是為了獲得最高的資金回籠；
3、然而過度包裝和過度承諾產生的一個嚴重後果，就是與招商經營工作的嚴重對立。很多銷售型商鋪承諾給到投資者的回報達到10%以上，實際上的租金收入卻往往只有承諾回報的1/10，這樣就會使得投資者與開發商、經營者的矛盾升級，互不信任。很多情況下開發商為了繼續扮演下去，不惜拆東牆補西牆，變本加厲地飲鳩止渴，最後導致經營危機爆發從而使自己踏上了一條不歸路，或者利用法律上的漏洞逃之夭夭；
4、在商鋪銷售階段，開發商為了轉嫁風險，轉移成本壓力，往往將商鋪的返租回報金額加進商鋪售價成本之中。如某商鋪原價賣100萬元，選用三年返租方式需要在三年內返還給業主租金32萬元，這32萬元由開發商諾支付。但是，三年內開發商實際能夠獲得的租金多少卻是一個未知數，帶有較大的不確定性，而且肯定遠遠低於32萬元。為了轉移成本壓力，開發商往往將需要支付的32萬元租金打進商鋪的銷售價格之中，即商鋪的售價從100萬元提升到132萬元，開發商的實際所得仍然是100萬元，這樣就進一步提高了商鋪的銷售價格。

因此，道本觀察認為在商鋪的返租回報設計中有一個關鍵的因素就是經營，即商業的成功、良性經營是商業地產項目的分割銷售、返租回報能否實現的根本前提。也就是說，租金決定售價，經營決定成敗！

實現良好經營的必然路徑
段宏斌指出在當前的中國，絕大多數銷售商鋪的商業地產開發商並不重視經營，也不懂得如何經營，也沒有能力打造一個良好的商業經營體系。它所造成的後果是——
返租模式固有的先天不足帶來了較高的風險，在這場信息不對稱的博弈當中，中小投資者明顯處於劣勢。在投資者投資買鋪時，開發商便已經為自己設定好了金蟬脫殼的步驟。一旦回報不能保證，承諾返租的空頭公司人去樓空，投資者的噩夢就此開始。
道本提出：對一個有社會責任感，立志於長期發展的開發商來講，應該明白，如果經營管理不成功，返租中斷，就會對開發商的品牌、信譽造成致命性的打擊。如何減少風險，保護博弈各方的長遠利益，可以從以下幾個方面入手：
1、開發商保持商場的控制力至關重要。無論是部分主力商鋪持有或是通過長期返租的方式持有，應該保留對整個商場的使用權進行調整和控制的權力，如主力店鋪面積的控制權，如臨街、主出入口商鋪的控制權。
2、核心主力零售店應引進已發展成熟、具有相當知名度並適合項目的經營商作為領頭羊，如萬達購物廣場引進沃爾瑪，廣州天河城引進日本吉之島等等，形成商場經營的穩定結構，有利於商場經營的成功。
3、開發商應與核心主力零售店合資或合作經營，甚至盡量自營一部分，這樣既可以增強開發商對購物中心的整體控制力度，有利於整個商業物業的長期經營，又可增強其他經營商家與之合作的信心。
4、商場的經營一般有3～5年的培養期，這一時期商場基本上不會盈利，而且由於價格競爭的加劇，大型零售企業的經營效益在逐漸下滑。在此情況下，商業租金收益不可能沖抵返租收益。因此，開發商一方面要致力於提升經營能力，同時也必須承擔起應有的社會責任，如期支付返租金額，不斷將資金和精力投入到商場的經營管理中，使商場走上良性運作的軌道，實現整個企業資金的良性循環。
5、重視商業管理公司扮演的角色，以專業的商業管理公司為橋梁，構建起合理的委託經營機制，走中介專業化、規模化的道路。開發商可以逐漸退出，改由商業管理公司承擔起物業保值、增值、正常返租的責任。
6、租賃返租協議到期以後的「返租後遺症」是一個短期內無法衡量、無法計算的問題。該怎樣解決？這對於開商來說是一個時間換空間的問題，隨著城市商業的發展和物業的增值，這個問題也可以得到相應的解決。

對開發商而言，商鋪分割銷售是不得已而為之的短期行為，但是，如果不對商鋪進行分割銷售，又將錯過項目發展的機遇。

因此，道本認為返租模式是國內房地產業融資困境與民間投資熱情空前高漲的雙重壓力下形成的一個階段性產物，它的出現顯示了中國人無窮的智慧和「有條件要上，沒有條件創造條件也要上」的靈活變通能力。存在即是合理，返租回報的廣泛應用決定了其生命力是現實的，隨著房地產融資手段的逐漸豐富，我們期待著返租模式在中國能夠獲得新的認識和理解。

本文摘自段宏斌老師出版的新書《售後返租，生死經營》。他在書中從專業和商業價值的可實現方面探討了商鋪分割銷售和返租回報的合理性和可操作性。

『叄』 承諾售後包租、返本銷售的可否退房

這個問題你是問對人了,讓網路知道之星來回答你!

1/開發商承諾售後包租,違反了《關於進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》第4條,根據《中華人民共和國合同法》第52條,違反行政法規的合同無效.

所以,你和開發商簽訂的購房合同是無效合同,自始沒有法律約束力。

2/你可以到當地法院申請撤銷你和開發商之間的購房合同,根據合同法第58條,開發商應該退款給你.

法律依據:

《中華人民共和國合同法》

http://www.sz.gov.cn/gsj/zcwj/ht/200809/t20080909_36944_5152.htm

第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

第五十六條 無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十八條 合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

關於進一步整頓規范房地產交易秩序的通知
http://rent.soufun.com/rent/news/807585.htm
四）加強房地產廣告發布管理。未取得商品房預售許可證的房地產項目，不得發布商品房預售廣告。廣告發布單位要對房地產廣告內容的真實性進行必要的審查，杜絕虛假廣告和其他違法違規廣告。對未取得預售許可證發布預售廣告的，承諾售後包租、返本銷售的，廣告中有關房地產項目名稱、面積、價格、用途、位置、周邊環境、配套設施等內容虛假違法的，由工商、發展改革（價格）、房地產管理部門依照《城市房地產管理法》、《廣告法》、《價格法》以及《城市商品房預售管理辦法》、《禁止價格欺詐行為的規定》、《房地產廣告發布暫行規定》等法律法規，予以嚴肅處理。

『肆』 已經購買了售後包租的商鋪怎麼辦

建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：「房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工的商品房」。

第十二條規定：「商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售」。國家工商總局《房地產廣告發布暫行規定》第十六條規定：「房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾」。「售後包租」其實是已為法律明確規定違法行為。

售後包租的風險隱患確實不能不引起投資者重視。概括如下：可能存在欺詐，開發商在所開發的商品房為擔保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至攜款消失；

開發商融資或變相融資後，將資金挪用，一旦項目某個環節出現問題會導致資金鏈斷裂；項目建成後經營不善，無法達到預期的收益，沒有現金兌付投資人；投資人購買的房屋位置不確定，無法辦理產權證；涉及復雜的權利義務關系，引發的債權債務糾紛。

盡量不要購買包租類的產品。即便要買，也要選擇有獨立產權界線、獨門獨戶的產品，如沿街的商鋪，這樣處置與轉讓起來都較方便。同時最好選擇大品牌的開發商，開發商的信譽與實力、商鋪所處的地理位置、商業管理品牌都是需要考慮的因素。

綜合實力雄厚的開發商在後期成功進行運營的概率會相對較高，從而消費者的收益在一定程度上也能得到保證。需要看合同的具體約定，建議委託專業律師提供幫助。

(4)商業項目售後包租怎麼處理擴展閱讀：

商品房售後包租是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。

售後包租是房地產開發經營企業為了促進銷售，在建造的外銷商品房出售時與買受人約定，在出售後的一定期限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。

目前外銷商品房可以試行這種促銷行為，但須取得市房地局同意售後包租的批准文件，並必須提供相應的擔保。

參考法條：《商品房銷售管理辦法》第四十五條

售後包租，是指房地產商在銷售商品房時與買受人約定，在出售後的一定期限內由該房地產以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。

非法吸收存款

親友間集資不違法

此次司法解釋明確，構成非法集資需同時具備非法性、公開性、利誘性、社會性。

《解釋》規定，違反國家金融管理法律規定，向社會公眾（單位和個人）吸收資金的行為，應同時具備：未經有關部門依法批准或者借用合法經營的形式吸收資金；

通過媒體、推介會、傳單、手機簡訊等途徑向社會公開宣傳；承諾在一定期限內以貨幣、實物、股權等方式還本付息或者給付回報；向社會公眾即社會不特定對象吸收資金。

未向社會公開宣傳，在親友或者單位內部針對特定對象吸收資金的，不屬於刑法規定中的非法吸收或者變相吸收公眾存款。

售後包租可定罪

《解釋》規定，如符合上述違法特徵，實施以下情形之一，將以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。

不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售後包租、約定回購等方式非法吸收資金；不具有銷售商品、提供服務的真實內容或不以銷售商品、提供服務為主要目的，以商品回購、寄存代售等方式非法吸收資金；

不具有發行股票、債券的真實內容，以虛假轉讓股權、發售虛構債券等方式非法吸收資金；不具有募集基金的真實內容，以假借境外基金、發售虛構基金等方式非法吸收資金；

不具有銷售保險的真實內容，以假冒保險公司、偽造保險單據等方式非法吸收資金的；以投資入股的、委託理財的方式、民間「會」、「社」等組織非法吸收資金等。

及時清退可免刑罰

《解釋》規定，非法吸收或變相吸收公眾存款的數額，以所吸收的資金全額計算。案發前後已歸還的數額，可以作為量刑情節酌情考慮。非法吸收或變相吸收公眾存款，主要用於正常的生產經營活動，能夠及時清退所吸收資金，可免予刑事處罰；情節顯著輕微的，不作為犯罪處理。

據悉，這是考慮到金融體制現狀、經濟發展、社會穩定等因素，以及貫徹寬嚴相濟刑事政策。最高法刑二庭庭長裴顯鼎稱，認定其是否屬於正常的生產經營活動，主要是看公司經營的主業是什麼，融資的渠道和主要目的及資金款項的實際用途。

『伍』 商鋪包租違法嗎

違法。有關規定房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。已竣工的沒有禁止性規定，不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的按非法吸收公共存款罪定罪量刑。
法律分析
市國土房管局相關負責人表示，建設部只是明令預售的商業項目不能返租，因此大確權，「大確權」是指在商品房買賣中，房地產開發企業已按規定辦理了樓盤初始確權登記，領取《房地產權屬證明書》，確認該樓盤的權屬人是該房地產開發商。後的現樓商鋪，或者是已經有了房產證的商鋪售後返租並不算是違規。不過，該負責人強調，如果這些商鋪由二手大業主買下再分拆銷售也屬於二手買賣，需要進行二手網簽，這樣也才能更好保障買家的利益；而已經抵押的商鋪則必須由開發商塗銷抵押後才能交易，買家下定金簽認購書時要註明一定期限內開發商不辦理塗銷抵押可退鋪的內容。對於一手商業項目的「變相返租」———商鋪價格給出大的優惠折扣，但要求項目前幾年由開發商統一經營的銷售方式，該負責人也表示，因為這些項目並沒有承諾每月或每年返還租金，因此也不算違規。但投資者也要謹慎入市，自行承擔投資風險。從上面了解到商鋪包租是違反法律規定的，因為《商品房銷售管理辦法》規定房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。
法律依據
《商品房銷售管理辦法》
第十一條 房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。
第四十五條 本辦法所稱返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。本辦法所稱售後包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產開發企業以將成套的商品住宅分割為數部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。本辦法所稱產權登記面積，是指房地產行政主管部門確認登記的房屋面積。

『陸』 包租違法嗎

你的情況屬於轉租，只要不違反你與出租人的合同約定就行，國家對這種行為沒有強制性限制規定。

『柒』 售後返租法律規定

「售後返租」有時被稱做「售後包租」，也有時被稱作「售後回租」。「售後包租」是商業地產開發商常用的一種房地產開發經營模式，即開發商返租購房者或投資者購買的商業地產（返租年限多為3至10年），在此期間由開發商整體進行商業運營，固定每月向投資者返還一定比例的租金。毀兄核法律依據：《商品房銷售管理辦法》 第四十五條 本辦法所稱返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。本辦法所稱售後包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人塵舉所購該企業商品房的方式銷售商品房的纖掘行為。本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產開發企業以將成套的商品住宅分割為數部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。本辦法所稱產權登記面積，是指房地產行政主管部門確認登記的房屋面積。