售後回租的手續費如何處理

❶ 房地產公司售後回租如何進行會計處理

售後回租又稱售後包租、售後返租、售後承租，對於房地產業而言，是指房地產開發企業將某一房地產項目的資產出售後，又在一定期限內承租或者代為出租購房者所購該企業商品房的銷售方式。售後回租是一個舶來品，它起源於美國六七十年代，我國最先接受著一概念的是香港。上世紀90年代中期，售後回租經香港傳入我國內陸，先經深圳、廣州，又進入海南，近兩年大有席捲全國之勢。由於是新生事物，且售後回租的條件又不盡相同（有的還不是真正意義上的售後回租），在實際工作中，這類業務的會計處理主要靠財務人員的判斷。現結合案例對此進行探討。

某房地產開發公司採用售後回租的方式銷售店鋪，回租期限3年，假如店鋪的售價為100萬元（購房者需一次付清），回租的年租金為8萬元，租金由房地產開發公司每年定期付給購房者。在這一背景下，可能存在兩種情況：

一是，三年後購房者可根據市場情況選擇退房還是買房，如退房，由房地產開發公司退還購房者開始時支付的100萬元，三年內不辦理房屋產權轉移手續。

二是，付款時買賣合同生效，三年後購房者不可以退房。

在第一種情況下，如果三年後購房者買房，對房地產開發公司來說售後回租實際上是一種預收購房款的行為，只是這一預收的款項是有代價的，即要支付資金佔用費——租金8萬元；如果三年後購房者不買房，售後回租可以說是一種資金借貸行為，相當於房地產開發公司先向購房者借了100萬，三年後歸還，在三年間每月支付資金佔用費8萬元。因此，在第一種情況下，無論三年後購房者買房還是不買房，房地產開發公司向購房者收取的100萬元都是一種負債融資，支付給購房者的租金是資金佔用費，出租房屋取得的租金是其收入，且房屋產權還是房地產開發公司自己的。這種情況的賬務處理如下（各金額略去）：

1. 收到購房者的100萬元時（注意根據規定要預繳營業稅和企業所得稅，處理過程略去）

借：銀行存款

貸：預收賬款

同時，

借：出租開發產品

貸：庫存商品

2.收到出租房屋的租金時

借：銀行存款

貸：其他業務收入

提取5%的營業稅（城建稅、教育費略去）、12%的房產稅

借：其他業務支出

貸：應交稅金——應交營業稅

貸：應交稅金——應交房產稅

3.期末計提出租開發產品應攤銷的金額

借：其他業務支出

貸：出租開發產品（按規定使用年限計算出的攤銷額）

4.付給購房者租金時

借：財務費用

貸：銀行存款（或現金）

5.三年後購房者選擇購房時

借：預收賬款

貸：主營業務收入

（注意計提營業稅，前期預繳部分要沖銷，處理過程略去）

同時，

借：主營業務成本（按攤余價值結轉）

貸：出租開發產品

6.三年後購房者選擇退房時

借：預收賬款

貸：銀行存款

第二種情況是典型的售後回租。由於購房者支付100萬元的時候已經取得了房屋產權，房地產開發公司通過向購房者返租才取得房產的收益權，在取得出租收益的同時付給購房者租金，這是公司的一種經營行為。這種情況的賬務處理如下（各金額略去）：

1.收到購房者的100萬元時

借：銀行存款

貸：主營業務收入

（注意要計提營業稅，處理過程略去）

同時，

借：主營業務成本

貸：庫存商品

2. 收到出租房屋的租金時

借：銀行存款

貸：其他業務收入

提取5%的營業稅（城建稅、教育費略去）

借：其他業務支出

貸：應交稅金——應交營業稅

3.付給購房者租金時

借：其他業務支出

貸：銀行存款（或現金）

注意，第一種情況下的房地產開發公司支付給購房者的租金（實際上是資金使用費），必須取得購房者出具的正規發票才能在稅前列支不高於銀行同期貸款利率部分。第二種情況下的稅收是可以籌劃的。比如，和購房者簽訂代為租賃房屋協議，租金直接由購房者收取，再由購房者付給房地產開發公司應得的手續費，這樣房地產開發公司只需就手續費部分繳納營業稅即可。

❷ 融資性售後回租業務 要怎麼進行財稅處理

根據《國家稅務總局關於融資性售後回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）規定：「融資性售後回租業務是指承租方以融資為目的將資產出售給經批准從事融資租賃業務的企業後，又將該項資產從該融資租賃企業租回的行為。融資性售後回租業務中承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險並未完全轉移。」 「根據現行增值稅和營業稅有關規定，融資性售後回租業務中承租方出售資產的行為，不屬於增值稅和營業稅徵收范圍，不徵收增值稅和營業稅。」
因此，售後回租協議不是判定實質是否為融資性售後回租業務的唯一條件，只有具備了融資性售後回租業務的實質，可以按照規定不徵收增值稅和營業稅。另外根據現行企業所得稅法及有關收入確定規定，融資性售後回租業務中，承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入，所以也不產生企業所得稅納稅義務。
例：甲公司為一家運輸企業，主要從事貨物運輸業務，為增值稅一般納稅人。2014年12月31日，甲公司因資金緊張，與經相關部門批准從事融資租賃業務的乙公司(一般納稅人)簽訂了融資性售後回租合同。合同約定：甲公司首先以480萬元的價格將一批大貨車銷售給乙公司取得資金，然後再將這批大貨車從乙公司租回，租賃期為2015年1月1日 ~ 2017年12月31日，共計3年，甲公司於每年的12月31日向乙公司支付租金200萬元，合同約定利率為8%，租賃期滿這批大貨車歸甲公司所有。乙公司每年需對外支付16.6萬元與該業務相關的借款利息。假設不存在其他相關稅費。
該批大貨車是甲公司於2013年12月31日購入，購入時已抵扣進項稅額，固定資產入賬價值為720萬元;預計這批大貨車的使用年限為4年，與稅法規定的最低折舊年限相同，凈殘值為零，採用年限平均法計提折舊，不考慮資產減值損失。出售時已提折舊180萬元，固定資產賬面凈值為540萬元，公允價值為510萬元。
動產融資性售後回租業務涉及增值稅，乙公司對增值稅稅額的確認是業務處理研究的起點，故從乙公司開始展開研究。甲、乙公司適用的企業所得稅稅率均為25%。
一、乙公司對動產融資性售後回租業務的財稅處理
(一)乙公司(出租人)的稅務處理
《財政部 國家稅務總局關於將鐵路運輸和郵政業納入營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅[2013]106號)規定：「經中國人民銀行、銀監會或者商務部批准從事融資租賃業務的試點納稅人，提供有形動產融資性售後回租服務，以收取的全部價款和價外費用，扣除向承租方收取的有形動產價款本金，以及對外支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)、發行債券利息後的余額為銷售額。試點納稅人提供融資性售後回租服務，向承租方收取的有形動產價款本金，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。」
根據上述規定，乙公司每年收到的200萬元租金，可以扣除有形動產價款本金160萬元(480÷3)和16.6萬元的借款利息，所得23.4萬元(200-160-16.6)為增值稅含稅銷售額，假設這部分價款乙公司向甲公司開具了增值稅專用發票。
每年確認的不含稅銷售額=23.4÷(1+17%)=20(萬元)
每年確認的增值稅銷項稅額=20×17%=3.4(萬元)
該業務使乙公司每年確認租賃收入20萬元，三年共計60萬元(20×3)。上述收入應計入應納稅所得額計算繳納企業所得稅。
(二)乙公司(出租人)的會計處理
1. 乙公司取得資產的所有權。
借：融資租賃資產 480
貸：銀行存款 480
2. 乙公司採用融資租賃方式將資產租賃給甲公司。
借：長期應收款——應收融資租賃款 600
貸：融資租賃資產 480
未實現融資收益 120乙公司只是形式上取得資產的所有權，不需要進行核算，在租賃業務發生時，將融資租賃資產從賬面轉出。
3. 乙公司分配未實現融資收益並將其確認為租賃收入。企業會計准則要求採用實際利率法，在租賃期內分配確認各期的租賃收入。這部分會計處理與單純的融資租賃業務相同，故計算過程省略。通過計算，未實現融資收益的實際分配率為12.045%。2015年12月31日分配的未實現融資收益為57.81萬元，2016年為40.69萬元，2017年為21.5萬元，共計120萬元。未實現融資收益包含增值稅，故確認的租賃收入應扣除增值稅專用發票上列示的稅額。2015年確認的租賃收入為54.41萬元，2016年為37.29萬元，2017年為18.1萬元。
2015年12月31日確認租賃收入：
借：未實現融資收益 57.81
貸：租賃收入 54.41
應交稅費——應交增值稅(銷項稅額) 3.4
2016年和2017年的會計處理相同，只是各年分攤的未實現融資收益和確認的租賃收入金額不同，相關會計處理略。
乙公司每年支付16.6萬元與該業務相關的借款利息，確認租賃成本：
借：租賃成本 16.6
貸：銀行存款 16.6
整個租賃業務對應納稅所得額的影響如下：
2015年增加應納稅所得額=54.41-16.6=37.81(萬元)
2016年增加應納稅所得額=37.29-16.6=20.69(萬元)
2017年增加應納稅所得額=18.1-16.6=1.5(萬元)
三年合計增加應納稅所得額=37.81+20.69+1.5=60(萬元)
4. 乙公司確認核算暫時性差異。對於未實現融資收益，稅務處理是將收款金額扣除相關成本支出後確認為收入，在租賃期內平均確認租賃收入，不考慮資金時間價值的影響;會計處理按實際利率法分配未實現融資收益，根據融資賬面余額確認租賃收入，准確地反映了融資租賃的特點。由於兩種處理方式對未實現融資收益的分配不同，使得在總體金額相同的情況下，各期確認的租賃收入不同，產生應納稅暫時性差異，差異額與所得稅稅率的乘積確認為遞延所得稅負債。該負債將在以後期間轉回，增加企業的應交所得稅。
二、甲公司對動產融資性售後回租業務的財稅處理
(一)甲公司(承租人)的稅務處理
甲公司的稅務處理主要遵循《國家稅務總局關於融資性售後回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》(國家稅務總局公告2010年第13號)的規定：「融資性售後回租業務中承租方出售資產的行為，不屬於增值稅和營業稅徵收范圍，不徵收增值稅和營業稅。」「融資性售後回租業務中，承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬於融資利息的部分，作為企業財務費用在稅前扣除。」
1. 出售資產環節對增值稅的處理。甲公司向乙公司出售資產，不確認資產轉讓收入，不徵收增值稅。甲公司可以向乙公司開具普通發票，作為資產所有權變更的依據，但不得開具增值稅專用發票。
2. 計提折舊、確認融資利息對企業所得稅的處理。甲公司將原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。
每年的折舊額=720÷4(或：540÷3)=180(萬元)
應確認的融資利息=600-480=120(萬元)
每年確認的財務費用=120÷3-3.4=36.6(萬元)
兩項合計每年減少應納稅所得額=180+36.6=216.6(萬元)
三年合計減少應納稅所得額=216.6×3=649.8(萬元)
(二)甲公司(承租人)的會計處理
1. 甲公司將資產銷售給乙公司取得資金。甲公司應將售出資產的凈值轉入「固定資產清理」科目。由於售出行為只是形式上轉讓了資產的所有權，與資產所有權相關的全部報酬和風險並未轉移，不應確認資產轉讓的當期損益。「固定資產清理」科目核算的金額與售價之間的差額記入「遞延收益」科目，確認為未實現售後回租損益，作為今後折舊費用的調整。
借：銀行存款 480
遞延收益——未實現售後回租損益 60
貸：固定資產清理 540
出售環節不確認收入，不徵收增值稅，會計處理和稅務處理一致。
2. 甲公司將售出資產從乙公司租回。租回資產滿足融資租賃條件，應確認下列金額再編制會計分錄：
最低租賃付款額=200×3=600(萬元)
最低租賃付款額的現值=200×(P/A，8%，3)=515.42(萬元)
由於租回資產的公允價值為510萬元，按照最低租賃付款額的現值與公允價值孰低的計量原則，應按510萬元確認融資租入固定資產的入賬價值，並計算未確認融資費用。借：固定資產——融資租入固定資產 510
未確認融資費用 90
貸：長期應付款——應付融資租賃款 600
3. 甲公司按年計提折舊並攤銷未實現售後回租損益。
借：營運成本——折舊費 190
貸：累計折舊 170(510÷3)
遞延收益——未實現售後回租損益 20(60÷3)
每年計提折舊，攤銷未實現售後回租損益的會計處理相同。
4. 甲公司按年對未確認融資費用進行分攤。企業會計准則要求對未確認融資費用按實際利率法進行分攤，這部分會計處理與單純的融資租賃業務相同，故計算過程省略。通過計算，融資費用的實際分攤率為8.59%。2015年12月31日分攤的未確認融資費用為43.81萬元，2016年為30.38萬元，2017年為15.81萬元，共計90萬元。甲公司每年支付200萬元的融資租賃費，可以取得3.4萬元進項稅額，每年分攤的未確認融資費用扣除進項稅額後確認為財務費用，2015年為40.41萬元，2016年為26.98萬元，2017年為12.41萬元。
2015年12月31日對未確認融資費用進行分攤：
借：財務費用 40.41
應交稅費——應交增值稅(進項稅額) 3.4
貸：未確認融資費用 43.81
2016年和2017年的會計處理相同，只是各年確認的財務費用和攤銷的未確認融資費用金額不同，相關會計處理略。
5. 融資性售後回租業務對甲公司企業所得稅的影響。
2015年減少應納稅所得額=190+40.41=230.41(萬元)
2016年減少應納稅所得額=190+26.98=216.98(萬元)
2017年減少應納稅所得額=190+12.41=202.41(萬元)
三年合計減少應納稅所得額=230.41+216.98+202.41=649.8(萬元)
6. 甲公司確認核算暫時性差異。動產融資性售後回租業務的稅務處理是按承租人出售前原賬面價值計提折舊，屬於融資利息的部分，在租賃期平均計入企業財務費用;會計處理是按融資租賃固定資產的賬面價值計提折舊，攤銷未實現售後回租損益並作為折舊的調整，按實際利率法在租賃期分攤未確認融資費用。由於對折舊和融資費用的財稅處理不同，使得在總體影響金額相同的情況下，各期的影響金額不同，產生可抵扣暫時性差異，差異額與所得稅稅率的乘積確認為遞延所得稅資產，其將在以後期間轉回，減少企業應交所得稅。因折舊和融資費用財稅處理不同產生的暫時性差異

❸ 售後回租業務如何進行賬務處理

售後回租
業務會計處理：
1、租賃開始日，向
融資公司
出售資產
借：固定資產——融資性售後回租固定資產
貸：固定資產——在用固定資產
借：銀行存款
借：
未確認融資費用
貸：
長期應付款
2、支付租金
借：長期應付款
貸：銀行存款
3、計提
融資租賃資產
的折舊
借：
管理費用
等相關科目
貸：累計折舊
4、分攤未確認融資費用
借：
財務費用
貸：未確認融資費用
5、期滿時
借：固定資產——在用固定資產
貸：固定資產——融資性售後回租固定資產
(3)售後回租的手續費如何處理擴展閱讀：
一、本科目核算企業應當分期計入利息費用的未確認融資費用。
二、本科目應當按照未確認融資費用項目進行明細核算。
三、未確認融資費用的主要賬務處理
（一）企業購入有關資產超過正常信用條件延期支付價款、實質上具有融資性質的，應按購買價款的現值，借記「固定資產」、「在建工程」、「無形資產」、「研發支出」等科目，按應支付的金額，貸記「長期應付款」科目，按其差額，借記本科目。
採用實際利率法計算確定當期的利息費用，借記「財務費用」、「在建工程」、「研發支出」科目，貸記本科目。
（二）企業融資租入的固定資產，在租賃期開始日，按應計入固定資產成本的金額（租賃開始日租賃資產公允價值與最低租賃付款額現值兩者中較低者，加上初始直接費用）。
借記「在建工程」或「固定資產」科目，按最低租賃付款額，貸記「長期應付款」科目，按發生的初始直接費用，貸記「銀行存款」等科目，按其差額，借記本科目。
採用實際利率法分期攤銷未確認融資費用，借記「財務費用」、「在建工程」等科目，貸記本科目。
四、本科目期末借方余額，反映企業未確認融資費用的攤余價值。
在新准則中，「未確認融資費用」科目編號2802，科目性質為負債類，在編制財務報表時作為長期應付款的抵減項目。
即在資產負債表中，「長期應付款」項目以「長期應付款」科目余額減去「未確認融資費用」科目余額和一年內到期的長期應付款金額填列。
參考資料來源：搜狗網路-未確認融資費用

❹ 我司做一個融資性售後回租業務，支付出租方的手續費取得專票，可以抵扣進項稅嗎

只要取得增值稅專用發票，都可以抵扣進項稅。但前提是這些項目，只能用於生產經營。