售後返租如何交房產稅

① 急求房地產稅務籌劃案例或文件,謝謝！

本文將會為您介紹關於房地產售後返租的稅務處理和稅務籌劃。
某公司是經省政府批准設立的中德合資企業，經省建設廳審定為二級房地產開發資質，主要從事房地產開發等業務。今年4月，公司在市中心黃金地段開發的城市購物廣場項目完工，對其中的臨街商鋪擬採用售後返租方式銷售。商鋪單位面積為50平方米，每平方米售價2萬元，開發商與60個購房者同時簽訂了房地產買賣合同和租賃合同。合同約定，商鋪售價100萬元，需一次付清。開發商將所售出的商鋪統一對外租賃，用於商業經營。購房者自買房後12年內每年可以得到商鋪款8%的租金。開發商每年收取商戶的租金600萬元，需要支付給購房者的租金480萬元。對售後返租方式銷售商鋪如何進行稅務處理，有沒有稅務籌劃空間？
所謂售後返租，即售後回租，又稱售後包租、售後承租。房地產業的售後回租，是指房地產開發商在銷售商品房給購房者的同時，與購房者簽訂該房的租賃合同。租賃合同中，開發商承諾在購房若干年後給予購房者固定租金，購房者所購房屋由開發商在一定期限內承租或者代為出租給另外的公司或個人用於商業經營的一種特殊銷售方式。售後回租方式下，在開發商與購房者之間，開發商（賣主）同時是承租人，購房者（買主）同時是出租人；在開發商與入駐商戶之間，開發商又是出租人，商戶則是承租人。

售後返租的稅務處理
售後回租業務，涉及開發商、購房者和商戶。這里側重從開發商的角度，說明售後回租業務的稅務處理。在售後回租業務中，開發商同時以三種身份（售房人、承租人和出租人）出現。國家稅務總局《關於從事房地產開發的外商投資企業售後回租業務所得稅處理問題的批復》（國稅函[2007]603號）規定，從事房地產開發經營的外商投資企業以銷售方式轉讓其生產、開發的房屋、建築物等不動產，又通過租賃方式從買受人回租該資產，企業無論採取何種租賃方式，均應將售後回租業務分解為銷售和租賃兩項業務分別進行稅務處理。企業銷售或轉讓有關不動產所有權的收入與該被轉讓的不動產所有權相關的成本、費用的差額，應作為業務發生當期的損益，計入當期應納稅所得額。企業通過售後回租業務讓渡了以下一項或幾項資產權益或風險的，無論是否辦理該不動產的法律權屬變更（如產權登記或過戶），均應認定企業已轉讓了全部或部分不動產所有權：獲取資產增值收益的權益；承擔發生的各種損害（包括物理損害和貶值）而形成的損失；佔有資產的權益；在以後資產存續期內使用資產的權益；處置資產的權益。
按照上述規定，該房地產開發公司應將售後回租業務分解為銷售和租賃兩項業務分別進行稅務處理。作為銷售業務，應根據《營業稅稅目稅率表》所列「銷售不動產」稅目，將銷售建築物及其土地附著物時從購買方取得的全部價款和價外費用（含貨幣、貨物或其他經濟利益）作為計稅依據，按照5%的稅率計算繳納營業稅。對代當地政府及有關部門收取的一些資金或費用（如代市政府收取的市政費，代郵政部門收取的郵政通信配套費等），不論其財務上如何核算，均應當全部作為銷售不動產的營業額計征營業稅。另外，在銷售不動產時，如果將價款與折扣額在同一張發票上註明的，以折扣後的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其財務上如何處理，均不得從營業額中減除。這樣做的目的在於堵塞利用價外收費或開具發票分解計稅依據的漏洞。作為租賃業務，開發商一般先向經商戶收取租金，然後再按合同約定支付給購房者租金。對開發商收取的租金，應根據《營業稅稅目稅率表》所列「服務業」稅目，將從承租方所取得租金的全額收入作為計稅依據，按照5%的稅率計算繳納營業稅。需要注意的是，開發商按合同約定支付給購房者的租金不得抵減售房的計稅收入。
售後返租的稅務籌劃
在上述租賃業務中，購房者是商鋪產權所有人，出租房屋時，需要繳納營業稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、個人所得稅、印花稅和教育費附加。開發商作為轉租方，不是房屋產權所有人，在向商戶轉租房屋時，不需要繳納房產稅。售後回租合同如何簽訂，對開發商來說，存在著一定的籌劃空間。
稅務籌劃方案一，由開發商在與購房者簽訂售房合同的同時，與購房者簽訂房屋租賃合同。
開發商作為轉租人，與商戶簽訂房屋租賃合同，需要繳納相關稅費。開發商每年收到商戶的租金600萬元，應繳納稅費計算如下：
營業稅＝6000000×5%＝300000（元）；城建稅＝300000×7%＝21000（元）；教育費附加＝300000×3%＝9000（元）；稅費合計330000元（其他稅費計算略）。
稅務籌劃方案二，開發商成立物業管理公司，開發商在現房銷售時，只與購房者簽訂房地產買賣合同，由物業管理公司與購房者另外簽訂委託代理租房合同。
財政部、國家稅務總局《關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）規定，從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入，減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款後的余額為營業額，繳納營業稅。所以，物業公司就可以將代收代付租金的差額120萬元作為計稅依據，按照「服務業」稅目5%的稅率繳納營業稅金及附加；也可以按照「代理業」營業稅計稅依據的相關規定，將代收經商戶的租金600萬元，分解為代收租金480萬元和代理手續費120萬元，物業公司代收的租金480萬元不用納稅，僅就代理手續費120萬元繳納相關稅費。物業公司繳納的稅費計算如下：營業稅＝1200000×5%＝60000（元）；城建稅＝60000×7%＝4200（元）；教育費附加＝60000×3%＝1800（元）；稅費合計66000元。
對比兩種稅務籌劃方案可知，由物業管理公司與購房者簽訂委託代理租房合同比以開發商的名義與購房者簽訂房屋租賃合同節省稅費264000元（330000－66000）。
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② 商鋪返租要交房產稅和印花稅嗎

要。商鋪返租雙方均交稅。
1.商鋪返租是指開發商將一個商業項目分割成眾多個小面積產權商鋪出售給小業主，同時，與小業主簽訂返租合同，承諾在一定期限內，商鋪由開發商統一經營管理，同時會按約定時間支付給小業主固定的租金。一般年返租回報在4%-12%之間。
2.根據相關稅法規定，「返租」涉及兩種不同的應稅行為，即開發商銷售商品房行為和買方業主的出租行為，買賣雙方均應按照規定分別繳納稅款。房地產開發企業應按購買合同協定的價格全額1萬元計算「銷售不動產」稅目的營業稅等稅費，「返租」的6萬元不能抵減銷售收入；業主因商鋪「返租」而抵減的6萬元售房款，應作為業主出租商鋪取得的收入，應按「租賃業」繳納營業稅、房產稅等相關稅費。
廣州地稅發[25]235號文件明確規定：
對個人出租非住房（包括商鋪、廠房、寫字樓等）的，按5%的稅率徵收營業稅，按12%的稅率徵收房產稅。
對廣州市市區個人出租用作非住宅(包括商鋪、辦公和生產用房)的自有房產，按14％的綜合徵收率（未含印花稅和土地使用稅）計算，合並徵收營業稅、城建稅、教育費附加、房產稅、個人所得稅，個人出租房屋應繳的印花稅、土地使用稅及其他稅、費仍按現行有關規定執行。
土地使用稅：
（一）《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定，在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅（簡稱土地使用稅）的納稅義務人（簡稱納稅人）。
（二）計算土地使用稅時，應先確定納稅人佔用的應稅土地面積，然後在根據土地所處的位置找出適用稅額，應稅土地面積乘以適用稅額為應納稅額。具體計算公式：
土地使用稅應納稅額=實際佔有土地面積（平方米）×適用稅額
（三）土地使用稅的納稅期限問題
從2年起，土地使用稅的徵收改按年計征，一次繳納，徵收期為每年的六月至九月，對納稅人的稅期具體安排由各徵收管理分局另行通知。各縣級市可結合實際情況確定具體的征稅期限。

③ 商業房地產售後回租的涉稅風險及注意事項

在商業房地產「售後回租」模式中，開發商兼任三種不同的角色，即售房人、承租人、出租人，因此作為三者合一的納稅主體，商業房地產企業需要根據不同的業務類型分別進行會計處理。

商業不動產「售後回租」業務，經常被用於各類商業地產的促銷及推廣。一般是指開發商在向購房者銷售商鋪、寫字樓等房產的同時，又與購房者簽訂該房產的房屋租賃合同的一種特殊銷售模式。購房者所購商品房在一定期限內由開發商統一承租經營，並且開發商承諾將給予購房者一定比例的租金回報。在該種模式下，投資者可以預期商業地產不斷升值帶來的投資收益，還可以享受穩定的租金回報，因此不必勞神費力即可坐享「低風險投資、高收益回報」。但是，在這種模式下，投資者也面臨著諸多不確定的企業經營風險，其中還包括不少涉稅風險。

一、錯誤適用稅收政策的涉稅風險，將不動產「售後回租」與動產「融資租賃」混為一談。

國家稅務總局公告﹝2010﹞第13號，關於融資性售後回租業務是指承租方以融資為目的將資產出售給經批准從事融資租賃業務的企業後，又將該項資產從該融資租賃企業租回的行為。融資性售後回租業務中承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險並未完全轉移。而「售後回租」通常是將不動產銷售給一般個人投資者，並非銷售給具有相應從事融資租賃業務的企業。也就是說，商業不動產「售後回租」業務不同於國家稅務總局公告﹝2010﹞第13號規定的「融資租賃」業務，開發商銷售不動產給個人投資者時，應當按照「銷售不動產」徵收相應的增值稅和企業所得稅，不適用於國家稅務總局公告﹝2010﹞第13號中關於不徵收增值稅和企業所得稅的規定。因此，商業房地產企業在處理「售後回租」業務時，如果不能准確界定政策文件適用范疇，極易造成因濫用稅收政策而引發相關涉稅風險的情況。

④ 回租業務有哪些稅務問題

「財政部、國家稅務總局關於企業以售後回租方式進行融資等有關契稅政策的通知(財稅[2012]82號)」，咋一看以為解決售後回租業務的增值稅政策出台了呢，但是仔細一看是解決契稅問題的，別管是解決什麼那個稅種的問題的，只要是解決問題就好，一個一個的慢慢解決吧。
82號文規定是12月6日簽發的，在今天才在財政部的官網上掛出來，但是沒寫具體的執行日期，那就應該從發文之日起執行。82號文規定「對金融租賃公司開展售後回租業務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅。對售後回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免徵契稅」。
在談具體的文件之前，首先應該了解一下契稅，理解了契稅的徵收原理之後，我們在聊具體的文件時可能更好理解了。
契稅就是對承受土地使用權、房屋所有權的一方徵收的財產稅，契稅的主要課稅對象的外在表現形式就是土地使用權和房屋所有權證，也就是說只要辦理了相關的產權證書原則上來說就應該徵收契稅，這是契稅徵收的核心標准。《關於購房人辦理退房有關契稅問題的通知》(財稅[2011]32號)就是一個很好的典型例子，該文規定「對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已納契稅;在辦理房屋權屬變更登記後退房的，不予退還已契稅」，沒有辦產權證交的契稅就能退，辦了產權證的就構成了征稅的基本要件，則不能退稅。現在有很多小產權房，由於其不能辦理產權證，當然也就無需繳納契稅了。「契」在歷史上分為「紅契」和「白契」，「紅契」就是指政府和法律認可的產權證，當事人完稅後，加蓋有政府印章;「白契」是指當事人自行訂立的未完稅未加蓋政府印章的民間契約。所以說，契稅本質上是對政府認可的產權證徵收的一種稅，而不是對合同協議徵收的稅。
82號文主要是解決和明確了回租業務中以房地產為標的物的「出售」和回購過程中涉及到的產權變更中契稅問題。
首先值得明確的是能夠適用於82號文件中征免契稅規定的融資租賃公司必須是金融租賃公司，根據《金融租賃公司管理辦法》的規定「金融租賃公司是指經中國銀行業監督管理委員會批准，以經營融資租賃業務為主的非銀行金融機構。金融租賃公司名稱中標明「金融租賃」字樣。未經中國銀行業監督管理委員會批准，任何單位和個人不得經營融資租賃業務或在其名稱中使用「金融租賃」字樣，但法律法規另有規定的除外」，也就是說經商務部門和國家稅務總局等批准內資試點融資租賃公司以及外資融資租賃公司不得適用該政策，換句話說必須是作為出租方的融資租賃公司名稱中必須帶有「金融租賃」字樣的才能適用該政策。
回租業務中首先承租人將標的物「出賣」給承租人，根據《金融租賃公司管理辦法》第三十四條的規定「從事售後回租業務的金融租賃公司應真實取得相應標的物的所有權。標的物屬於國家法律法規規定其產權轉移必須到登記部門進行登記的財產類別的，金融租賃公司應進行相關登記。」為了取得標的物的所有權，且房地產一般來說是以登記來確權的，因此，融資租賃公司需要到房地產管理部門辦理過戶手續，取得房屋產權證，既然取得了房屋產權證，那麼就構成了征稅契稅的基本條件，那麼根據82號文的規定，出租人承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅。
在租期結束後，承租人要將標的物回購過來，同樣需要辦理過戶手續，辦理新的產權證書，那麼又構成了契稅的基本徵稅條件，本應該征稅契稅，但是國家出於促進回租業務的發展，減少承租人的融資成本，給予了一個稅收優惠，即82號文規定，合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免徵契稅。
在82號文出台之前，沒有具體的免稅政策規定之前，稅務機關對於承租人回購標的物辦理產權證時可能就要徵收契稅了，在沒有特殊的免稅政策之前地稅機關按照基本的徵收原則來征稅是沒有問題的，就像財稅〔2011〕82號文出台之前，媒體報道的南京地稅對於房產加名行為徵收契稅一樣。但是82號文的規定也存在一定的問題，我們以兩個上市公司的回租業務為例分析。
【安徽水利回租案例】
2011年1月9日，安徽水利開發股份有限公司(股票代碼「600502」，股票簡稱「安徽水利」)發布公告，安徽水利及控股子公司安徽白蓮崖水庫開發有限責任公司和安徽金寨流波水力發電有限公司分別將山推推土機、發電廠房、水輪發電機及其附屬設備等資產以售後回租方式，向華融金融租賃股份有限公司融資人民幣1700 萬元、6000 萬元和3500萬元，融資總金額為11200 萬元。自租賃合同履行完畢之日起，安徽水利及控股公司按名義貨價支付款項後，租賃設備所有權歸還本公司。
【瀘天化回租案例】
2012年7月26日，四川瀘天化股份有限公司(股票代碼「000912」，股票簡稱「瀘天化」)發布公告，四川瀘天化股份有限公司(以下簡稱「本公司」)控股子公司四川天華股份有限公司(以下簡稱「天華公司」)擬用機器設備及與設備配套的建築物、構築物以「售後租回」方式向華遠租賃有限公司申請辦理融資租賃業務，融資總額為人民幣2億元，融資期限5年。在租賃期間租賃物的所有權屬於華遠租賃有限公司;租賃期限屆滿，全部租賃物所有權以名義價格壹元整人民幣轉移回天華公司。
在安徽水利的案例中，出租方是華融金融租賃公司，那麼在整個交易中，華融融資租賃公司辦理產權證時，華融融資租賃繳納契稅，在安徽水利回購時辦理產權證時根據82號文的規定安徽水利暫免徵收契稅;在瀘天化的案例中，出租方是華遠租賃，華遠租賃是經國家商務部和稅務總局批準的第三批融資租賃試點企業，並非銀監會批準的金融租賃公司，那麼在整個交易中，華遠租賃辦理產權證時，華遠租賃繳納契稅，在瀘天化回購時辦理產權證時根據82號文的規定，則應該繳納契稅，不能享受免稅的待遇。我們列表分表分析為：
我們通過對比分析可以看出，承租人和金融租賃公司交易時可以享受免稅的待遇，而和其他融資租賃公司交易時需要照章繳稅。業務的本質是一樣的，只是因為出租方身份的不同，而是承租方承受不同的稅收待遇，這應該說是不公平的，這樣規定似乎是稅收在鼓勵承租人去金融租賃公司融資，反過來就是抑制承租人去其他融資租賃公司融資，金融租賃公司和非金融租賃公司同作為市場主體，但卻衍生出不同的稅收待遇來，值得思考與回味。
另外，從交易的實質來說，售後回租業務中的「售」不是真正意義上的出售，那麼承租人「回購」時也不應該是真正意義上的購買，僅僅一種融資行為，雖然辦理了產權證書，但是從實質課稅角度來說，這種交易行為所辦理的產權證就應該暫免徵收契稅，無論是對於出租方還是承租方來說，這個交易環節中徵收了契稅必將增加其中的交易成本，不利於回租業務的開展，也會增加企業的融資成本，在82號文出台之前，一些地方為了鼓勵融資租賃業務的發展，出台了一些地方性文件，也是值得借鑒的，例如《關於促進我市租賃業發展的意見》(天津市人民政府文件津政發〔2010〕39號)中規定「對政府物業和商業物業售後回租業務，在租賃公司購買環節和原業主回購環節發生的契稅，實行先征後返」。
最後希望財稅主管部門能夠本著稅負公平和實質課稅的原則，統一不同派系的融資租賃公司的客戶的稅收待遇問題和進一步完善回租業務的契稅政策。