⑴ 商鋪返租需要注意的
租賃商鋪的注意事項重點：
一、看房屋建築結構和地理位置是否適合當商鋪。
二、租賃前要談好租賃條件，價格，租賃期限，付款方式，支付時間，附加費用的承擔由誰負責。
三、房東有謹孝叢沒有房屋租賃資格，有沒有合法的房產證件。
四、一定要簽書面的租賃合同。
(1)售後返租如何避稅擴展閱讀：
返租不違規：
去年以來興起的商鋪返租營銷手法是否違規？市國土房管局相關負責人昨日表示，建設部只是明令預慎鄭售的商業項目不能返租，因此大確權（「大確權」是指在商品房買賣中，祥櫻房地產開發企業已按規定辦理了樓盤初始確權登記。
領取《房地產權屬證明書》，確認該樓盤的權屬人是該房地產開發商。）後的現樓商鋪，或者是已經有了房產證的商鋪售後返租並不算是違規。
不過，該負責人強調，如果這些商鋪由二手大業主買下再分拆銷售也屬於二手買賣，需要進行二手網簽，這樣也才能更好保障買家的利益；而已經抵押的商鋪則必須由開發商塗銷抵押後才能交易，買家下定金簽認購書時要註明一定期限內開發商不辦理塗銷抵押可退鋪的內容。
對於一手商業項目的「變相返租」———商鋪價格給出大的優惠折扣，但要求項目前幾年由開發商統一經營的銷售方式，該負責人也表示，因為這些項目並沒有承諾每月或每年返還租金，因此也不算違規。但投資者也要謹慎入市，自行承擔投資風險。
⑵ 融資性售後回租業務的稅務及會計處理
融資性售後回租業務的稅務及會計處理
稅務處理
1、出售方(承租方)
a.開出發票:融資性售後回租業務中承租方出售資產時,資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險並未完全轉移,不屬於增值稅徵收范圍,承租方可以開具不征稅項目發票,稅收分類編碼大類為"606融資性售後回租業務中承租方出售資產".
b.收取發票:對於融資性售後回租業務,無論是有形動產回租,還是不動產回租,出租人是按照"貸款服務"繳納增值稅的,所以承租方收到增值稅專用發票時進項稅不可以抵扣,實務中一般只開具普通發票.
2、收購方(出租方)
融資性售後回租業務對於出租方來說,屬於"金融服務--貸款服務",一般納稅人提供貸款服務適用的增值稅稅率為6%,簡易計稅徵收率3%;小規模納稅人徵收率為3%.
經人民銀行、銀監會或者商務部批准從事融資租賃業務的試點納稅人,提供融資性售後譽漏回租服務,以取得的全部價款和價外費用(不含本金),扣除對外支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)、發行債券利息後的余額作為銷售額.即只針對利息部分開具發票即可,收取的回租資產本金的部分可開具收據.
融資性售後回租的賬務處理
1、出售方(承租方)賬務處理
a.出售資產
借:固定資產清理
累計折舊、固定資產減值准備等
貸:固定資產
b.收到出售資產的價款
借:銀行存款
貸:固定資產清理
遞延收益(或借方差額)
c.售價與資產賬面價值之間的差額,按與該項資產計提折舊所採用的折舊率相同的比例對未實現售後租回損益進行分攤,作為折舊費用的調整.
借:遞延收益(或貸方)
貸:管理費用等
d.重新租回資產
借:融資租賃資產/固猜塌定資產(按公允價值和最低租賃付款額現值較低者記)
未確認融資費用(差額)
貸:長期應付款(總租金)
e.支付租金同時,攤銷"未確認融資費用"
借:長期應付款
貸:銀行存款
借:財務費用
貸:未確認融資費用
f.攤銷租賃資產折舊
借:製造費用或管理費用等科目
貸:累計折舊
2、收購方(出租方)賬務處理
a.購入融資租賃資產
借:融資租賃資產/固定資產
貸:銀行存款
b.租賃債權的確認
借:長期應收款
貸:融資租賃資產/固定資產
銀行存款(初始費用支出)
未實現融資收益
c.每期收到租金
借:銀行存款
貸:長期應收款
什麼是融資性售後回租業務
融資性售後回租業務是指承租方以融資為目的將資產出售給經批准從事融資租賃業務的企業後,又將該項資產從該融資租賃企業租回的行為.融資性售後回租業務中承租方出售資產時,資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險並未完全轉移.
判定一個業務是否屬於融資性售後回租,有三個關鍵點:
1、融資目的.(不能是避稅目的、出售資產為目的)
2、收購資產方是經批準的融資租賃業務企業.(一般是經人民銀行、銀監會或者商務部門批准)
3、承租方出售資產時,資產所有權以及穗虛圓與資產所有權有關的全部報酬和風險並未完全轉移.
上文講訴了融資性售後回租業務的稅務及會計處理,不屬於增值稅和營業稅徵收范圍,不徵收增值稅.具體的會計分錄可以參考上文,相信就上述內容大家也都有所了解了,我們一定要謹慎處理,本文到此結束,如果還有其他問題,可以咨詢我們的在線答疑老師!
⑶ 商鋪投資里的一種方式：售後返租，是怎麼一回事
產權式商鋪的缺陷近來，在省城的並州路、五一路、漪汾街等路段，常有人向路人散發產權式版商鋪權、商鋪 「售後返租」的廣告單，甚至在第十屆房展會上，這種廣告單也被偷偷散發，上面承諾的高額回報率、返租年限和知名品牌商家進駐的內容著實吸引大眾的眼球。
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⑸ 售後返租法律規定
法律分析：「售後返租」有時被稱做「售後包租」，也有時被稱作「售後回租」。「售後包租」是商業地產開發商常用的一種房地產開發經營模式，即開發商返租購房者或投資者購買的商業地產（返租年限多為3至10年），在此期間由開發商整體進行商業運營，固定每月向投資者返還一定比例的租金。
法律依據：《商品房銷售管理辦法》 第四十五條 本辦法所稱返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。本辦法所稱售後包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產開發企業以將成套的商品住宅分割為數部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。本辦法所稱產權登記面積，是指房地產行政主管部門確認登記的房屋面積。
⑹ 投資商鋪陷阱多 售後返租實為規避風險
經營權銷售，提前返租，帶租約銷售……目前市場上的多種多樣的商鋪銷售模式讓投資者看得是眼花繚亂。置業顧問油爆的說辭更是讓投資者對「一鋪養三代」、「翹腳老闆」浮想聯翩。
殊不知，投資商鋪是一門技術活，在紛雜的商業銷售模式中，如何分清利弊，做個謹慎的投資人是下手前需著重考慮的。如未下足功夫，一不小心就落入了開發商的宣傳陷阱就悔之已晚。雖然有錢可以任性，但也不至於隨便的將錢打水漂。
出售商鋪
商鋪被指為開發商的吸金神器
模式1 ：只售經營權
「經營權」就是購房者擁有的不是物業本身，僅是物業的使用權，相當於「長租」。此類銷售模式，受益最大的是開發商，不僅可以保留產權，坐等物業升值，還可藉此融資，籌集資金運作下一個項目。另外，如商鋪已經抵押給銀行，銀行對抵押權有優先權，可以對抗經營權人的租賃權。請不要責怪這個世界滿滿的惡意。
低價、投資門檻低，高投資回報是經營權出售的最大「誘餌」，在投資的時候，你若不問，售姐便不語，只是一臉陽光的沖你笑。如果已經出手，雖然無法享受商鋪本身的物業升值收益，但是能有租金收益(還在考察階段的投資人請將雖然、但是交換閱讀)。若在「經營權」年限內物業出現突變，如徵收遷拆，或者若後期運營公司管理不善，甚至卷錢走人，投資者將血本無歸。哭吧哭吧，全是罪!
出售商鋪
投資商鋪需要各方考量
部分商鋪，開發商在出售時或許出示與某個知名商家合作經營，看似給投資者一個心理保障，業主每個月的返租保障依靠商家的租金。高回報率下是高租金，什麼商家能夠買單還請投資人不要瞎。並且，從現實情況來看，市場上返租一兩年後，就沒有再返租的例子屢見不鮮。
另外，法律上並無不動產「經營權」買賣的概念，此外，依據《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國擔保法》《中華人民共和國合同法》等相關法律規定，以租賃經營權作為抵押的質押標，在法律上尚無明確認可。
模式2：售後返租
商鋪售後返租(又稱售後包租、售後回租、售後承租)是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租投資者所購物業。返租模式分為短期返租和長期返租，時間不定。對普通投資者來說，在合同約定時間內，不用擔心物業的租賃情況，還可以收到開發商的固定租金回報，誘惑大大的有。
不過，有專家對這種模式發表不同的意見：第一，好賣的物業不需要返租，不好賣才返租，這說明物業投資收益現階段不明朗。第二歲螞，開發商為了規避風險，通過委託第三方經營管理公司與投資者簽訂返租或回購協議，一旦經營出現問題，投資者收益無法保障。第三，開發商將商鋪分割成若干個小店面逐個出讓，若沒有留出足夠的、必須的通道，一旦不能統一招租，將出現各商鋪無法獨立經營使用，從而造成業主權益得不到保障，權利無法行使。
鏗鏘有力，乎慶埋擲地有聲有沒有，還能不能愉快的賺錢了?
出售商鋪
商鋪收益率常常被開發商誇大
根據返租時間的長短，短期返租一般為3—5年，這之後購房者的經營將失去保障，需要准確對物業價值有所預判，才能安心當「翹腳老闆」。選擇長期包租的購房者，一定要了解開發商的真實實力，一旦開發商經濟實力不強，在大商家支付較低租金的情況下，小業主的回報或很難保證，總之一句話：背靠大樹才好乘涼。
資深房產業界專家、四川大學經濟學教授馮宗榮曾提醒購房者，目前市場存在的「返租」年回報率主要是5%~8%，如果回報率高達10%，甚至高於10%的話，購房者就應該小心謹慎，誘惑越大的產品，風險就越高。對這個世界失望了吧?
模式3：純產權出售
純產權出售就是開發商將商鋪產權直接銷售給購房者，不負責該商鋪的招商、管理和經營，而是由購房者自行使用。購房者可出租給商家亦可自己經營，靈活度較高，但也容易被玩壞。
這種銷售模式常見於社區商鋪或者底商，或者見於一些小的綜合性商場、專業市場。投資者可以享受到物業本身的增值，但是同時承擔著物業管理、租賃的任務，可謂「勞心勞力」。對於專業市場或綜合市場來講，開發商只管賣不管租，業主水平高低不一、各自為陣，可能導致後期經營陷入無規劃、無主題、無特色的混亂局面，影響物業整體形象及後期增值空間。也許最後你都不好意思跟人講你有一個鋪，掉粉差清。
出售商鋪
商鋪買賣常常給人一種旺銷的假象
另外，還有一種情況需要注意，一些開發商會將大型商場分割成面積較小的商鋪，以商品房的形式向中小投資者出售，這種商鋪往往沒有實際的建築實體，只有體現在開發商的圖紙上，因此，學界又稱為「虛擬產權式商鋪」。由於這種商鋪不像商品住宅房那樣，為封閉、獨立、確實的建築物，不能依法在房地產登記部門進行登記。
模式4：零首付零月供
如果你剛看到這里，就忍不住面紅耳赤、心潮澎湃、血液循環加速，甚至坐立不安，恭喜你
，你已被廣告成功擊中!另外，還有一個悲劇的事實：頭腦簡單的人容易被「空手套白狼」故事吸引。
出售商鋪
停止對商鋪投資的過高期望 穩健投資
零首付如何解決?如果你手上無多餘現金，卻有一套價值約100萬的房產。可通過專業的金融平台抵押出你房產評估價值的60%-70%(實際抵押貸款金額以銀行評估為准)作為首付，投資者只需每月支付與按揭大約同等貸款利息，抵押期限內還清貸款即可。看清楚了!不需要有錢，有房可以、有價值100萬的車也可以!
某些商鋪，投資者確定投資意向後，開發商可為購房者墊付部分首付款，只要需要在一定時間內結清即可。一定要按時結清!不然可能會承擔較高的利息!不謝!
零月供，這個就是單純的文字游戲了，經營權由專業的商業運營公司進行統一經營，通過返租給物權者，租金可抵部分或全部月供。
（以上回答發布於2017-06-01，當前相關購房政策請以實際為准）
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⑺ 售後返租賬務上應怎麼處理
向融資公司出售資產
借：固定資產——融資性售後回租固定資產
貸：固定資產——在用固定資產
借：銀行存款
未確認融資費用
貸：長期應付款支付租金
借：長期應付款
貸：銀行存款
計提融資租賃資產的折舊
借：管理費用等相關科目
貸：累計折舊
分攤未確認融資費用
借：財務費用
貸：未確認融資費用期滿時
借：固定資產——在用固定資產
貸：固定資產——融資性售後回租固定資產。稅務處理：
《國家稅務總局關於融資性售後回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局2010年第13號公告）規定，融資性售後回租業務是指承租方以融資為目的將資產出售給經批准從事融資租賃業務的企業後，又將該項資產從該融資租賃企業租回的行為。融資性售後回租業務中承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險並未完全轉移。
一、增值稅和營業稅
根據現行增值稅和營業稅有關規定，融資性售後回租業務中承租方出售資產的行為，不屬於增值稅和營業稅徵收范圍，不徵收增值稅和營業稅。
二、企業所得稅
根據現行企業所得稅法及有關收入確定規定，融資性售後回租業務中，承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬於融資利息的部分，作為企業財務費用在稅前扣除。
因此，融資性售後回租業務中，承租方出售貨物資產，不徵收增值稅。承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬於融資利息的部分，作為企業財務費用在稅前扣除。