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『貳』 關於買二手房小紅本
購二手房要考慮那些要素：
向房地產相關部門咨詢，及時了解手續、費用、程序上的變化等最新的信息。
確定資金來源。是自有資金，還是向他人籌借，或者向銀行申請貸款。
價格和面積。根據自己的資金，決定可能購買何種區位、多大面積的住房。
交通狀況。選擇一處好的住所，等於節省了日後在交通方面的時間和金錢的支出。
房屋價值。通過反復比較判斷房屋的價值；委託信得過的中介公司或者評估事務所進行評估；銀行提供按揭時會進行評估。
確認房屋面積。包括建築面積和使用面積。產權證上一般標明的是建築面積。最保險的辦法是測驗量一下房屋內從牆角到牆角的面積。
觀察房屋的內部結構。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；牆壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。
了解裝修的狀況。原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何；了解住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重牆的位置等，以便重新裝修。
舊房的歷史。哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；是否欠物業公司的費用以及水、電、煤費用。
物業管理。水、電、煤費用如何收取；電梯的品牌、速度及管理方式；小區保安水平怎樣；綠化工作如何；物業管理公司提供哪些服務。
產權。注意產權證上的房主與賣房人是否是同一人，到房地資源局查詢此產權證的真實性，確認產權的完整性，有沒有抵押、共有人等。
選擇中介。可靠中介應該提供有效的營業執照執業和經紀人姓名、證號和照片，明確經紀組織的經營范圍。
二手房產權確定方式
在二手房交易過程中，經常會出現因產權不清導致的糾紛，那麼如何了解產權的狀況呢？購房人只有通過房管部門和對出售人身份的了解，才有可能獲得真實的信息。下面就將調查「二手房」產權狀況的方式及程序作一些介紹。
要了解房屋的產權狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產權證書、身份證件、資格證件以及其它證件。產權證書是指「房屋所有權證」和「土地使用權證」；身份證件是指身份證、工作證和戶口簿；資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發經營資格證書；代理人要查驗代理委託書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其它證件是指：出租房產，要查驗承租人放棄優先購買權的協議或證明；共有房產，要查驗共有人放棄優先購買的協議或證明；中獎房產，要查驗中獎通知單和相應的證明等。
第二步是向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源。查驗的具體方式是：查驗產權記錄。包括：1、房主是誰，假如為共有財產，則應注意各共有人的產權比例及擁有權形式；2、檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關方面取閱該份文件副本；3、登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；4、成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應注意如果成交價是註明「部分成交價」，則代表該成交價不單只包括該房屋，並且包括其它房地產成品；5、其它內容，如房屋平面圖等。
第三步是查驗房屋有無債務負擔。房屋產權記錄只登記了房主擁有產權的真實性以及原始成交事實。至於該房屋在經營過程中發生的債務和責任，則必須查驗有關的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產有更深的了解。另外，購房者還需了解的內容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。
最後，應提醒購房人注意的是，購買二手樓房，尤其要搞清楚所購房源是否屬於房改出售的房屋。因為按照房改的有關規定，城市職工以標准價或成本價購買的房屋，在購房後5年之內不得上市交易；5年之後，如果出售房屋，原產權單位也有優先購買的權利。如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現問題。
總之，要了解房屋產權的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產權文件，仔細閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關房產的產權記錄，兩者對照，才能清楚地知道該房的一切產權細節，不至於有所遺漏。
如何看房產證
學會看房產證是二手房交易一門必修課。
房地產權證最常見的是偏黃色和綠色版本。隨著售後公房與商品房的並軌上市交易，這兩種版本的產證效力已經相同。
《上海市房地產權》第一頁系扉頁；第二頁由以下內容組成，（1）上海市房地產權證中英文文字，（2）房地產權證編號，該編號一般由「滬房地（所屬行政區簡稱）字（年份）第 }號」的內容組成，反映房屋的所在地和發證時間，（3）驗證條形碼，（4）登記日，一般為核准辦理該產證的時間，在該頁中還應貼有契稅完稅貼花和權證印花稅貼花，證明權利人已經繳納國家相關稅費；第三頁繫上海市房屋土地資源管理局對該份房產證的說明，證明其為國家所有土地上的房地產權利憑證，並加蓋市局公章。第四、第五頁系最重要的權利記載頁，記載了權利人、房屋坐落、土地狀況和房屋狀況四項內容。其中重要的有：權利人，即房屋所有人，在較早的綠色產證中，一般只有一個房地產權利人，其他權利人大多列在共有人一項中，新版本的房地產權證則將全體房屋所有人都記載在權利人一項中；房屋坐落一般記載房屋所在地的路名、弄號和棟（幢）號；土地狀況記載了房屋所佔使用權土地的基本情況，其中包括土地使用來源、用途（住宅、非住宅和綜合）和使用期限；房屋狀況記載了房屋的室號、部位，建築面積、類型、用途，結構、竣工日期等基本情況，在該頁中由當地房地產登記部門加蓋公章確認。特別值得注意的是在房屋類型中單體獨立別墅的交易稅費和上非住宅基本相同，3％契稅和5％綜合稅或相應增值稅。認定是單體獨立別墅一般須將房屋類型和第六頁的地籍圖結合起來辨別。房屋類型雖然註明是花園住宅或別墅等的，但是在地籍圖中該房屋並非單體獨立，四面臨空，則不被認定為單體獨立別墅，交易時應按照普通住宅納稅。 第七、第八頁是房屋的地籍（宗地）圖和房屋平面圖，該兩頁須注意是否有當地房地產登記機構的騎縫章。
三種顏色四種類型 不同顏色產權證的含義
根據1996年3月1日起施行的《房地產登記條例》，上海市實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度，對房地產權利人頒發統一的房地產權證。房地產權證分三種顏色，四種類型。
房產證有綠證、紅證、黃證之分，是房地產主管部門對不同房地產權益實行分類發放和管理的需要，綠、紅、黃三證的房地產權人分別享有不同的房地產權利。
綠色權利：頒發給擁有土地使用權已出讓、轉讓地塊上房地產的權利人，該證所記載的房地產可直接進入房地產市場。
以下情況填寫綠證：
1：以出讓方式取得土地使用權的：
2：外銷商品房：
3：己補交土地使用權出讓金的花園住宅；
4：己補交土地使用權出讓金的僑匯商品房。
以下情況應填寫綠證，並注記「限內銷房」：
1：已補交土地使用權出讓金的內資六類用地；
2：己補交土地使用權出讓金的內資聯建、參建商品房屋；
3：外資內銷房；
4：1994年4月30日前立項並取得商品居計劃，1994年12月31日前領取土地使用證的內銷商品房。
紅證所記載的房地產不能進入房地產市場。以下情況填與紅證：
1：申請集體所有的非農用地登記的；
2：申請坐落在集體所有土地上單位和個人所有的房屋登記的。
黃色權證：頒發給除上述用地情況外的擁有其他地塊上房地產的權利人，該證所記載的房地產按規定辦理補地價等有關手續後，可進入房地產市場。以下情況填寫黃證：
1：以徵用劃撥方式取得土地使用權的；
2：坐落在徵用劃撥土地上的單位和個人的房屋；
3：公有住宅出售後的房屋；
4：職工購買的平價房、優惠價房等；
5：補償所得的房屋。
另外，現在市場上還有一種咖啡色房地產權證，是綠證，黃證、紅證頒發前使用的一種房產證，是當年在房、地分離時由當時的房產管理局頒發的房屋所有權證。此證自1996中3月1日起已停止發放。
最新法規規定：所有黃證將轉變為綠證。
使用權房屋將不得直接上市交易。
三、買賣雙方商談房價、付款方式、違約責任，買方交付定金。
購買二手房議價巧作準備
首先，確定自己所能承受的最高房價。上家在掛牌售房時，也會有一個心理價位。因此，掛牌價往往高於上家的心理價。如果下家在看房過程中，不經意地通過語言、表情等流露出對此物業有極大興趣，上家往往會抓住這點乘勝追擊，咬住價格不放鬆。
其次，摸清上家的底細和心態。了解上家出售房屋所得款項擬作何用途。如果上家急於出售換取現金，或者，上家必須在幾天之內賣房，愈接近上家的賣房期限，上家就越急於出售。在此時議價，將對下家殺價非常有利。否則，價格很難談攏。
最後，注意多收集所要談判的物業的相關資料。下家在談判前可以先做實地考察，詳細了解物業的建築和裝修質量、小區的交通、物業管理、配套設施是否齊全，房屋在設計或規劃中是否存在不足和缺陷等問題。等到正式與上家談價格時，下家可以把所了解的該物業的這些不足之處，不失時機地亮給上家。此舉讓上家明白，你已經為此做了最充足的准備，只有他讓出多少個「點」，才有把你留住的可能。
二手房買賣下定金四步驟 確保定金合同有效成立
一、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委託協議。在該協議中應當包括房屋基本狀況、房價、委託期限及委託中介公司向下家收取定金的內容。
二、與中介公司簽訂書面的中介協議。該協議至少應包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，並一定要加蓋中介公司的印章。
三、與中介公司簽好中介協議後實際交付定金前，購房者還應要求中介公司出具上家委託中介收取定金的委託書。
四、收到委託書後，在交付定金時應要求中介公司出具收取定金的收據。該收據僅有中介公司經辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。
遵循上述四個步驟付定金，下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。
四、買賣雙方簽訂房地產買賣合同。
簽訂二手房買賣合同七個必須
1．必須確認房主真實身份 買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對於業主證件的真實性和其與業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。
2．必須明確雙方違約責任 因為房產交易復雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以後出現扯皮現象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。目前絕大多數二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款註明，但對於賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降，因此合同中應加入「買方在實際支付應付款之日起（賣方在實際交房之日起）規定期限內向賣方（買方）支付違約金」的條款，以確保合同條款的最終落實。
3．必須標明付款過戶時間 在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴於房產過戶的日期，因此買方有權利知道房產的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執行第2款項中的違約責任。
4．必須註明費用交接時間 這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬於「房屋交付」中的重要條款，一定要註明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵，同時如果是公房交易，對於物業、供暖等費用的交納時間和標准，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協議等，都應在合同中明確寫明。
5．必須有代理費明細單 隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經紀公司能切實保障買賣雙方的權利。通過經紀公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數量翻了一倍還多。因此，經紀公司的代理費越來越受消費者的關注。但是，目前市場上存在經紀公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而並沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經紀公司明確寫明代理費的用途。
6．買方必須見房主 現在有些經紀公司有「收購」業務，因此出現「一房多賣」的違規操作，即經紀公司在收暌桓隹突Ф?金後，還會帶其他客戶看房，最後誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款，即經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為??
7．必須學會使用補充協議 買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款後的空白行或在合同後填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少後續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。
如何簽訂二手房買賣合同
在二手房交易中，許多購房者往往只考慮房產價值的高低，而忽略了交易中可能出現的問題，對於如何簽訂房地產買賣合同所知更少。事實上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。
簽訂前
購房者一定要對售房者有較為全面的了解。
1、查看產權所有人的身份證件。
2、房屋產權證上的產權所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？
出售房產時，房屋的產權共有人一定要全部同意。在簽訂房產買賣合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經過公證的委託書及代理人身份證件，由委託代理人替其簽章。
對即將進行交易的房產進行必要的了解。
1、售方提供的房屋產權證是否屬實？
2、房產面積多大？
3、該房產用途是什麼？是辦公還是居住，或是其他？
4、該房產有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利？
5、該房產是否已設定抵押？根據《中華人民共和國擔保法》的規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在這里，如果該房產已設定抵押，那麼抵押方即為售房者，抵押權人就是售房者將該房產抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規定的意思也就是售房者已將該房產抵押給第三方，在轉讓該房產時，並未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，那麼轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下，此房產方可進行買賣。
6、該房產是否已設定租賃？如果該房產已經出租，則需要售房者提供該房產的承租方出具的在同等條件下放棄優先購買權的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？根據《上海市房地產轉讓辦法》的規定：轉讓已經出租的房地產，租賃雙方當事人已經依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產受讓人繼續履行。這個規定的意思是售房者轉讓已經出租的房地產，因該房產而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購房者繼續履行。也就是說：如果購房者購買該房產是為了投資，這種帶租約的房產是比較適合的；如果購房者購買該房產是為了自己居住，這種帶有已經登記備案的租賃合同的房產會對購房者造成較大影響的。
簽訂時
需要准備的證明材料。
購置房地產，購房者可能是一人，也可能是數人。無論哪種情況，都需要購房者准備好如下材料：1、身份證原件或護照原件及復印件；2、未成年人的戶口簿或出生證明；3、有委託代理人，須提供經公證的委託書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委託書、同意書等必須經下列境內外機構公證、認證後方為有效：
1）香港地區：經國家司法部授權的香港律師公證；2）澳門地區：中國法律服務（澳門）公司；3）台灣地區：經台灣地方法院公證後由海基會將副本寄送上海市公證員協會，當事人憑正本前往上海市公證員協會核對蓋章；4）外國：經當地公證機構公證並經中國駐外使領館認證。
看清楚合同中的約定內容。
盡管二手房交易當中使用的《上海市房地產買賣合同》，是由上海市房屋土地資源管理局與上海市工商行政管理局聯合制定的規範文書，但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細些，尤其注意以下幾點的填寫（如果正文寫得不夠全面，可在補充條款中加以說明）：
1、房款的金額是否寫清楚？
2、付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什麼時間？這與購房者自己的資金流轉是否有沖突？避免向售房者承擔逾期付款的違約責任。
3、購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經註明？（這里需要提醒購房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規定額度，造成貸款審核不能通過，目前上海大多數銀行可以貸款七成）；
4、何時交房？交房時還有哪些物品（傢具、電器等設備隨房產一並轉交購房者，也需要在合同的附件中列出明細清單）；
5、交房前與交房後的物業管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰來承擔？一般是交房前由售房者承擔，交房後由購房者承擔；
6、房地產的風險責任何時轉移給購房者？
《上海市房地產轉讓辦法》的規定是：房地產的風險責任，自房地產權利轉移之日起由轉讓人轉移給受讓人（即購房者）；但轉讓當事人約定自房地產轉移佔有之日（交房之日）起轉移風險責任的，從其約定。大多數的購房者會選擇使用在房地產轉移佔有之日起轉移風險責任；
7、違約責任是否約定？違約金的數額是否約定清楚？
8、房地產買賣合同何時生效？（這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關重要的）
1）如果交易雙方沒有特別約定，則交易雙方簽字後合同即為生效。
2）交易雙方對合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時生效。
3）交易雙方對合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時生效。
4）雙方當事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產買賣合同時應經過公證，此時合同方才生效。
五、買方交付首期房款或定金。
標准按揭服務流程
第一步 貸款方案咨詢
第二步 抵押物評估
第三步 預審貸款資料通過簽署貸款合同（下家)
第四步 貸款資料進銀行，銀行審核通過
第五步 房地產交易中心辦理房屋抵押過戶（上/下家）
第六步 領取新產證、他項權利抵押證明
第七步 銀行發放貸款
第八步 結案
二手房按揭貸款知識匯總
評估個人購房能力的七大步驟
第一步：看現金等價物 此概念源自會計學，即評估你的現金，不應該看你的銀行存款，還應看變現能力比較的各類股票、債券等。
現金等價物=銀行存款+國庫券+債券+股票+基金
第二步：算資金周轉 還款是持續比較長的時間，所以一定看自己的資金周轉
資金周轉留存=平均月開支×3~5
第三步：計算籌款能力 籌款能力=現金等價物-資金周轉留存+其他突進的籌款（如典當、親友資助）
第四步：計算月收入 月收入=工資收入+其他收益（如股票、債券等已經准備賣出籌資金，則此收益不能計算入內）
第五步：每月合理還款能力 合理還款能力=月收入×40%~50%
第六步：估算銀行可借款額 根據自己的每月合理還款能力和可以貸款年限和自己希望貸款年限的平衡，計算可得
第七步：估算最大房款 最大房款=籌款能力（首付款）+銀行可借款額+公積金可貸金額
其中籌款能力 / 最大房款 >20%~30%
20%為購新房，30%為二手房
申請購房組合貸款應注意以下幾點
1：所購住房應該符合申請銀行的個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款的購房貸款范圍；
2：在具備申請個人住房公積金貸款的資格的同時，還應具備個人住房商業性貸款的條件；
3：申請個人住房組合貸款，個人住房公積金貸款最高為30萬元。
4：申請個人住房組合貸款中個人住房公積金貸款部分，按個人住房公積金貸款利率計算；個人住房商業性貸款部分，按個人住房商業性貸款利率計算。
二手房貸款所需資料
1： 申請人和配偶及符合條件參與計算住房公積金貸款額度的直系親屬的身份證（並隨帶身份證復印件）每人各1份。
2： 申請人和配偶及符合條件參與計算住房公積金貸款額度的戶口薄（並隨帶戶口薄復印件）各1份，如申請人與配偶不是同一戶口的，需另附婚姻關系說明
3： 原產權證1份；現房權證中應註明是商品房、平價房或安居房
4：經由交易中心提供的上海市房地產買賣合同2份；
5： 房價30％或以上預付款收據原件及復印件1份
6： 借款申請表1份：個人住房商業性貸款申請表1份、個人住房公積金借款申請表2份
7： 借款合同、抵押合同1套：公積金借款合同6本、商業性借款合同5本，抵押合同4本；擔保合同1份；
8： 借款人和配偶及符合條件參與計算額度直系血親的單位和個人住房公積金帳號（或職工住房公積金結存單）每人各1份
9： 借款人和配偶及符合條件參與計算額度直系血親同意使用其住房公積金的承諾書每人各1份
10： 申請人家庭收入證明材料和有關資產證明等。（根據備注情況確定，包括工資單、個人所得稅納稅單，三資企業員工由單位提供月收入證明；私營工商業者提供單位近期營業稅、所得稅及財務會計報表；銀行存單、有價證券以及經常性匯款來源證明等）
11： 如以上資產屬申請人家庭成員所有，需附送有關家庭成員同意共同還款承諾書1份
12： 已存滿規定期限的住房儲蓄存單和（或）存摺1份（申請住房儲蓄個人住房商業性貸款時需提供，其他類型則不必）
13： 企業允許借款申請辦理企業住房基金個人住房
參考資料：http://..com/question/38817312.html?fr=qrl3
『叄』 換房需要交納哪些稅費
以我的理解，樓主的換房指的是房屋產權的置換吧？如何能遇到讓雙方心儀的房源，置換房屋無疑是各取所需的好方法。
置換交易是一種特殊形式的房屋買賣，其特殊性在於它可保證買賣行為的同時進行，也就是說房屋置換服務是買和賣的雙向服務，一次置換成功，相當於兩次交易，即賣掉您的原來住房， 再買進一套您需求的住房。
1.根據<中華人民共和國契稅暫行條例細則>財法字[1997]52號第十條第一款的規定：土地使用權交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免徵契稅。
2.個人以房換房除契稅外還涉及營業稅、個人所得稅、城市維護建設稅、印花稅、土地增值稅等6個稅種及教育費附加和地方教育費。交換雙方按照各自房產的評估價格計算交納印花稅、營業稅、個人所得稅、城市維護建設稅及教育費附加和地方教育費由賣房者繳納。
『肆』 婚姻法對離婚房產分割是如何規定
基本是上分割共同財產，婚後獲得房產要分割。如需詳細咨詢，可在網路中搜索「劉伯華律師電話」按聯系方式來咨詢。