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產權式商鋪售後包租多陷阱
作者：王展 來源：私人理財
在產權式商鋪的促銷市場上，「售後包租」這個概念一直很討人喜歡。「先售後租，絕對的零風險，每年保證提供10%的投資回報」，諸如此類的宣傳字眼，讓很多投資者頗為心動。
然而，「售後返租」的回報卻並非如開發商所描述的「餡餅」一般可口，反而更像一個陷阱，從而引發了諸多糾紛。為此，本刊精選了三個「售後返租」的產權式商鋪投資個案，以投資者的親身經歷，以及律師提出的解決方案，給讀者一些警示。
案例1：退與不退房的兩難尷尬
廣州市市民張文鋒是房地產投資客，看到「售後包租」的宣傳後也心動了，於是在2006年初購買了一個預售的售後包租產權式商鋪。可是，到了規定交房的日子，卻是左等右等不見開發商交房。張文鋒實在沒辦法，只好將開發商起訴到法院要求退房。遞上訴訟狀後，老張就滿心歡喜地等著開發商退房。因為預售合同說得很清楚，開發商逾期交房30天，他不僅可以退房，還可以要開發商付點違約金。
可是，當老張剛遞交了訴狀沒幾天，自己卻又被一家商鋪管理公司給起訴了。原來，開發商在賣房子時，聲稱為了投資者的利益，將商鋪統一委託給一家商鋪管理公司，讓老張不僅與開發商簽訂了《預售合同》，還同時讓老張與自己指定的一家商鋪管理公司簽了份《委託經營協議》，明確老張擅自解除委託經營的話要承擔違約責任。
這時，老張才明白在最初購買商鋪的時候，開發商就給自己設了個套。開發商遲遲不交房，表面上看來是開發商違約在先，老張可以要求退房並獲得違約金。但是，如果老張要求退房，那麼他將沒有商鋪可以委託給商鋪管理公司委託經營，那麼他又不得不承擔自己違約的責任。可憐的老張，選擇退房的話自然要承擔違約的「罪名」；不退吧，卻不知何時能拿到房子。退還是不退，老張被逼進了一個兩難的死胡同。
在雙方律師之間多次溝通下，開發商同意盡快給老張辦理退房手續，但是要求老張放棄追究其違約責任。經過三思之後，老張覺得拿回自己的房款才是最重要的，於是同意了開發商的調解方案。
律師點評：
日前，建設部再次重申了《商品房銷售管理辦法》中禁止「售後包租」的規定。可上有政策下有對策，媒體廣告上有關「固定回報」的字眼不見了，卻又創新出了「委託經營計劃」這類的字眼。開發商是何其聰明的人，不給售後包租，那就來「委託經營」。也就是說指定第三方與投資買房的人簽訂《委託經營協議》，這樣一來，自然不是開發商自己售後包租了。因為，從法律上講，第三方與開發商自身畢竟是兩個獨立法人。
當「售後返租」變種「委託經營」時，其性質還是可以直接牽制投資者。假如開發商對預售合同違約，但還是可以通過《委託經營協議》來控制買房人。就如老張一樣，開發商逾期交房自然要承擔被老張退房的責任，可開發商卻又在指定買房人必須簽署的《委託經營協議》中規定買房人不能隨便解約。
委託經營是產權式在銷售中的三種模式之一。即由投資者買商鋪，買後把商鋪委託給開發商來經營，開發商把商鋪出租給其他人，投資者坐等收益。開發商提出一個固定回報的保證，承諾如果收益達不到一定的比例，他會把房子買回來。從法律的角度看，這種模式的合法性是值得質疑的。
案例2：既無租金收益，又難自己經營
2004年，深圳市市民倪女士受廣告吸引，相中了一套正在開發建設的產權式商鋪。售樓小姐告訴她買下產權後，可以自己開店做生意，也可以委託開發商出租，獲取豐厚的租金收益，這讓倪女士動了心，便付了10萬元定金，訂了一套價值450萬元的商鋪。在正式簽合同時，售樓小姐告訴她開發商為了使將來的招商更為成功，也為了保護買房人獲得豐厚回報，特地聘請了一家專業經營管理公司負責商鋪的統一推廣和租賃業務，因此讓倪女士在簽署商鋪買賣協議的同時，又讓她簽署了一份委託某經營管理公司出租該商鋪的協議。盡管倪女士稍有疑慮，但想到開發商這樣考慮也的確是為買房人利益著想，畢竟專業的經營管理公司比開發商更善於宣傳推廣，便簽了兩份合同，付了首付，後來又辦好了銀行貸款手續。
2005年10月，開發商交了房，告知倪女士經營管理公司等多數買房人辦好驗收手續便會開始招商出租工作。但到了2005年底，倪女士還看不到招商出租的跡象。倪女士找到開發商，開發商解釋說等春節過後便會正式展開。這樣一直拖到2006年4月，還是不見經營管理公司有招租的動作，倪女士再也坐不住了，又去找開發商。這時開發商售樓處只剩下兩三位辦理驗房手續的業務員，說他們只管賣房子，商鋪招租、出租的事應當去找經營管理公司。
這時倪女士頓感不妙，就去找設在售樓處一角的經營管理公司。經營管理公司說由於種種原因，招租很不理想，讓倪女士再等等，或是自己開店經營。倪女士想到退房，但開發商說他們已經盡了自己的義務，商鋪已經驗收交接，退房是不可能的。面對無租金收益，又無法自己經營，還要還銀行不菲的利息的局面，倪女士深感後悔和無奈，但是也只能自吞「苦果」。
律師點評：
本案中倪女士碰到的問題在於，其雖然與開發商推薦的經營管理公司簽署了委託經營合同，但是對於受託經營管理公司如何進行招租、租金收益的標准、收益是否保底及招租未達到預定目標時委託人是否可以解除合同等方面未作任何約定。倪女士曾提出讓經營管理公司賠償租金收益損失，但經營管理公司推說他們只是受買房人之委託進行招租、出租工作，如有損失也是由委託人即買房人承擔，再說他們也未收過委託人的費用。所以，倪女士的請求並無合同依據和法律依據。因此，商鋪投資者投資售後包租商鋪時既要考慮商鋪本身的品質，也要考察受託方的經營能力和保底收益的支付能力。
案例3：高收益背後暗含的高風險
上海的張女士在某房展會上看中了武漢的一處商鋪。開發商的宣傳冊上把該商鋪描繪的非常完美，不僅地理位置非常理想，位於武漢最繁華的江漢路上，而且開發商承諾售後包租10年，租金是每年100%的商鋪總價，10年完全回收總投資。再次，該商鋪已經建成，且正在營業，投資後可以立刻收到租金。
面對這樣的商鋪投資項目，很多人都積極去搶。張女士為慎重起見，親自前往武漢考察。考察的結果同開發商描述的「完全一致」。尤其使張女士心動的是該商鋪的地理位置絕佳，一期的商鋪已經全部賣出。張女士就買了二期的一個鋪位，共計17平方米多一點，3萬多平方米，共計55萬元。二期位於一期的後面，同一期連在一起，構成一個非常大的商場。
在辦理購買手續時，張女士共簽了三份合同。第一份是同開發商簽的商鋪買賣合同。第二份是同一家商場管理公司簽的包租合同，該合同的實際內容是託管合同，但管理公司承諾每月按時匯款，張女士也就沒留意。第三份是同另外一家公司簽的擔保合同，由擔保公司保證商場管理公司正常履行合同。
購買手續完成後一段時間內，張女士非常滿意，因為她連續五個月及時收到了租金。但五個月以後，張女士突然收到由管理公司發給各業主的一封信。在信中說公司的經營狀況非常不好，已經虧損8000多萬元。公司決定進行整頓，要求業主減少「租金」，並在三個月整頓期內不向業主支付「租金」。如果業主不願意接受這種安排，可以退房，但退房款要分三期在一年半內付清。張女士頓時感覺不妙，立即趕往武漢找到管理公司，要求繼續按合同履行，但對方委婉地拒絕了張女士的要求。張女士沒有辦法，只能同意減少租金。
律師點評：
從本案情況來看，張女士掉入了一個精心設計的騙局。開發商為了提高商鋪的價格，故意提高「租金」並以售後包租的承諾打消購買者的疑慮。而實際簽訂合同的時候卻以託管代替租賃，為日後減免「租金」埋下伏筆。在商鋪全部賣完後，開發商可以正當地把所有的銷售款大大方方地拿走。這時商鋪買賣合同已經履行完畢。
幾個月後，商場管理公司就以種種借口，想法不再繼續支付過高的「租金」。實際上商場管理公司就是開發商為設局而成立的，當然擔保公司也是如此。如果業主起訴這兩家公司，這兩家公司隨時可能破產。這時業主特別是外地的業主想要完全避免損失，難度相當大。而且，管理公司和業主簽訂的是託管合同。是業主委託商場管理公司對商場進行管理，管理得好有收益歸業主，管理得不好有虧損也由業主承擔。管理公司還可以向業主收取管理費。所以，管理公司可以提出減免「租金」(合同中的託管收益金)的要求。
在本案中，表面上看是張女士被開發商的花言巧語迷住了眼睛，更深層的原因是張女士缺乏基本的投資經驗和常識，使開發商有機可乘。高收益必然意味著高風險，張女士在購買商鋪時幾乎一點風險都沒有，但卻可以得到很高的投資回報，這是開發商的最大漏洞，但張女士卻沒有注意到。
『貳』 買商鋪開發商承諾包租怎麼樣 有什麼陷阱或需要注意的嗎
售後包租是違法的
建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：「房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。」第十二條規定：「商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。」
國家工商總局《房地產廣告發布暫行規定》第十六條規定：「房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。」
售後包租等銷售形式存在很大的風險隱患
一是可能存在欺詐，開發商在以所開發的商品房屋為擔保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至是攜款逃匿；
二是開發商融資或變相融資後，將資金挪用到別的項目上，一旦項目運作的某一環節出問題，會導致資金鏈斷裂；
三是項目建成後經營不善，無法達到預期的收益水平，沒有現金流兌付；
四是所購商品房屋位置不確定，無法辦理房屋所有權證；
五是往往涉及復雜的權利關系，易引發債權債務糾紛等。