設施設備日常維修包括哪些

『壹』 小區物業現在的維修內容包括哪些

小區物業管理服務包括哪些？

一、綜合管理

小區規劃紅線范圍內，涉及共用財產和公共事務的管理

1、負責制定物業管理服務工作計劃，並組織實施;

2、每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實施;

3、白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴;夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場;

4、協助召開業主大會並配合其運作;

5、管理規章制度健全，服務質量標准完善，物業管理檔案資料齊全;

6、與業主簽定物業服務合同等手續;公開服務標准、收費依據及標准;

7、應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理;

8、全體員工統一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗;

9、每年進行一次物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，徵求意見用戶不低於總戶數80%。

10、建立起應對各種公共突發事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生，能隨時投入運行。

二、房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護

共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為准;不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、暖氣等設備確保居住小區內樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養護，包括：

1、樓房及小區內共用部位共用設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務標准》;

2、保證護欄、圍牆、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用;道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢;

3、確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損;

4、負責小區智能化設施的日常運行維護;

5、定期清洗外牆。

三、綠化小區規劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋後，道路兩側區間綠地

按園林局規定的《二級養護標准》養護。

四、保潔

小區規劃紅線以內，業主戶門以外維護和保持服務范圍內的清潔衛生,包括：

1、有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍;

2、設定垃圾集納地點，並每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理;

3、每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物;

4、對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、牆壁等，進行一周一次清掃;

5、按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠葯、消毒劑、除蟲劑;

6、在雨、雪天氣應及時對區內主路、幹路積水、積雪進行清掃。

7、發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業主的宣傳，維持正常的生活秩序。

五、公共秩序維護

小區規劃紅線以內，業主戶門以外公共區域的秩序維護和公共財產的看管，包括：

1、相對封閉：做到小區主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防範措施;

2、維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛通暢;

3、看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等;

4、夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少於一次的防範檢查和巡邏，巡邏不少於2人，做到有計劃、有記錄;

5、有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案;發生時，應立即採取措施，並及時報警和配合公安部門進行處理。

六、停車管理

1、有健全的機動車、非機動車存車管理制度和管理方案;

2、對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行;

3、保證停車有序，24小時設專人看管;有發生緊急情況預案;

4、長期存放的，應簽訂停車管理服務協議，明確雙方的權利義務等。

七、消防管理

1、有健全的消防管理制度，建立消防責任制及火災消防預案;

2、消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護;

3、定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。

4、發生火災，及時報警，協助消防人員疏散、救助人員等。

八、高壓供水養護、運行、維修

1、保證居民正常生活用水;有停水處置預案;

2、水箱蓋上鎖並定期清洗消毒，確保水質合格;

3、維修服務標准執行京房地修字[1998]第799號文件規定。

4、發生突發公共衛生事件時，要加強對供水系統的消毒，禁止無關人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。

九、電梯養護、運行、維護

1、主梯6：00-24：00不間斷運行，0：00-6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，並在候梯廳公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設有電梯門的，均須開啟載客;

2、凡有高峰梯的，在高峰期6點-8點、17點-19點與主梯同時運行;

3、主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鍾內搶修完工，其它維修應於23點至次日5點以內完工;有發生緊急情況時的處置預案; 維修服務標准執行京房地修字[1998]第799號文件規定。

4、一旦發生電梯停電關人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。

十、裝修管理

1、有健全的裝修管理服務制度;

2、查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽定裝修管理協議，告知業主裝修注意事項;

3、裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理;對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調解因裝修引發的鄰里糾紛;

4、業主裝修結束後，應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門;

5、及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。

『貳』 物業費包括公共設施維修費嗎

物業費包括公共設施維修費。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包專括以下部分：

1、管理服務人屬員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業管理企業固定資產折舊；

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經業主同意的其它費用。

(2)設施設備日常維修包括哪些擴展閱讀：

物業服務收費明碼標價的內容包括：物業管理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標准、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標准、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話12358等。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

實行明碼標價的物業服務收費的標准等發生變化時，物業管理企業應當在執行新標准前一個月，將所標示的相關內容進行調整，並應標示新標准開始實行的日期。

物業管理企業不得利用虛假的或者使人誤解的標價內容、標價方式進行價格欺詐。不得在標價之外，收取任何未予標明的費用。

『叄』 設備維修發展過程有哪些

設備維修體制的發展過程可劃分為事後修理、預防維修、生產維修、維修預防和設備綜合管理五個階段。
1、事後維修
事後修理是指設備發生故障後，再進行修理。這種修理法出於事先不知道故障在什麼時候發生，缺乏修理前准備，因而，修理停歇時間較長。此外，因為修理是無計劃的，常常打亂生產計劃，影響交貨期。事後修理是比較原始的設備維修制度。目前，除在小型、不重要設備中採用外，已被其它設備維修制度所代替。
2、預防維修
第二次大戰時期，軍工生產很忙，但是設備故障經常破壞生產。為了加強設備維修，減少設備停工修理時間，出現了設備預防維修的制度。這種制度要求設備維修以預防為主，在設備運用過程中做好維護保養工作，加強日常檢查和定期檢查，根據零件磨損規律和檢查結果，在設備發生故障之前有計劃地進行修理。由於加強了日常維護保養工作．使得設備有效壽命延長了，而且由於修理的計劃性，便於做好修理前准備工作，使設備修理停歇時間大為縮短，提高了設備有效利用率。
3、生產維修
預防維修雖有上述優點，但有時會使維修工作量增多，造成過分保養。為此，1954年又出現了生產維修。生產維修要求以提高企業生產經濟效果為目的來組織設備維修。其特點是，根據設備重要性選用維修保養方法，重點設備採用預防維修，對生產影響不大的一般設備採用事後修理。這樣，一方面可以集中力量做好重要設備的維修保養工作，同時也可以節省維修費用。
4、維修預防
人們在設備的維修工作中發現，雖然設備的維護、保養、修理工作進行得好壞對設備的故障率和有效利用率有很大影響，但是設備本身的質量如何對設備的使用和修理往往有著決定性的作用。設備的先天不足常常是使修理工作難以進行的主要方面。因此，於1960年出現了維修預防的設想。這是指在設備的設計、製造階段就考慮維修問題，提高設備的可靠性和易修性，以便在以後的使用中，最大可能地減少或不發生設備故障，一旦故障發生，也能使維修工作順利地進行。維修預防是設備維修體制方面的一個重大突破。
5、設備綜合管理
公設備維修預防的基礎上．從行為科學、系統理論的觀點出發，於70年代初，又形成了設備綜合管理的概念。設備綜合工程學，或叫設備綜合管理學．英文原名是Terotechnology，它是對設備實行全面管理的一種重要方式。1970年首創於英國，繼而流傳於歐洲各國。這是設備管理方面的一次革命。日本在引進、學習的過程中，結合生產維修的實踐經驗，創造了全面生產維修制度，它是日本式的設備綜合管理。
隨著計算機技術在企業中應用的發展。設備維修領域也發生了重大變化，出現了基於狀態維修(Condition-basicmaintenance)和智能維修(Intelligentmaintenance)等新方法。
基於狀態維修是隨著可編程邏輯控制器(PLC)的出現而在生產系統上使用的，現在能夠連續地監控設備和加工參數。採用基於狀態維修，是把PLC直接連接到—台在線計算機上，實時監控設備的狀態，如與標准正常公差范圍發生任何偏差，將自動發出報警(或修理命令)。這種維護系統安裝成本可能很高，但是可以大大提高設備的使用水平。
智能維修，或稱自維修，包括電子系統自動診斷和模塊式置換裝置，將把遠距離設施或機器的感測器數據連續提供給中央工作站。通過這個工作站，維護專家可以得到專家系統和神經網路的智能支持，以完成決策任務。然後將向遠方的現場發布命令，開始維護例行程序，這些程序可能涉及調整報警參數值、啟動機器上的試驗振動裝置、驅動備用系統或子系統。美國聯邦航空管理局(FAA)正在開發遠距離維護監控系統(RMMS)．它是維護自動化未來發展方向的一個範例。在有些例子中，可以用機器人技術進行遠距離模塊置換。

『肆』 物業費有一條包括物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，這個維護費用可以用維修基金嗎

物業費只能少量用於設施設備的日常維護費用，比如燈泡壞了，水管破了等，大額費用物業費不可能承擔得了。

『伍』 設施設備維修保養制度

轉載以下資料供參考

設備管理制度
設備管理制度
（一） 總則

第一條 為加強本公司內部生產、運輸、吊裝、辦公設備的管理，正確、安全地使用和維護設備，特製定本制度。

第二條 設備使用、維護規程是根據設備使用、維護說明書和生產工藝要求制定，用以指導正確操作使用和維護設備的制度。公司各部門都必須建立、健全設備使用規程和維護規程。

(二) 規程的制定與修改

第三條 各部門首先要按照本制度規定的原則，正確劃分設備類型，並按照設備在生產、運營中的地位、結構復雜程度以及使用、維護難度，將設備劃分為：重要設備、主要設備、一般設備三個級別，以便於規程的編制和設備的分級管理。

第四條 凡是安裝在用設備，必須做到台台都有完整的使用、維護規程。

第五條 對新投產的設備，技術裝備部應在在設備投產前30天制訂出使用、維護規程，並下發執行。

第六條 當生產准備採用新工藝、新技術時，在改變工藝前10天，技術裝備部應根據設備新的使用、維護要求對原有規程進行修改，以保證規程的有效性。

第七條 崗位在執行規程中，發現規程內容不完善或有缺陷時，要逐級及時反映。規程管理專業人員應立即到現場核實情況，並對規程內容進行增補或修改。

第八條 新編寫或修改後的規程，都要按專業管理的有關規定分別報送分管副總經理審批。

第九條 當設備發生嚴重缺陷，又不能立即停產修復時，必須制定可靠的措施和臨時性使用、維護規程，由分管副總經理批准執行。缺陷消除後臨時規程作廢。

(三) 規程的內容

第十條 設備使用規程必須包括的內容：

1、設備技術性能和允許的極限參數，如最大負荷、壓力、溫度、轉速、電壓、電流等；

2、設備交接使用的規定，兩班或三班連續運轉的設備，崗位人員交接班時必須對設備運行狀況進行交接，內容包括：設備運轉的異常情況，潤滑情況，原有缺陷變化，運行參數的變化，故障及處理情況等；

3、操作設備的步驟，包括操作前的准備工作和操作順序；

4、緊急情況處理的規定；

5、設備使用中的安全注意事項，非本崗位操作人員未經批准不得操作本機，任何人不隨意拆掉或放寬安全保護裝置等；

6、設備運行中故障查詢及排除。

第十一條 設備維護規程應包括的內容：

1、設備傳動示意圖、液壓原理圖、氣動原理圖、蒸汽原理圖、電氣原理圖主要零部件圖；

2、設備潤滑「五定」圖表和要求；

3、定時清掃的規定；

4、設備使用過程中的各項檢查要求，包括路線、部位、內容、標准狀況參數、周期(時間)、檢查人等；

5、運行中常見故障的排除方法；

6、設備主要易損件的報廢標准；

7、安全注意事項。

(四) 規程的貫徹執行

第十二條 新設備投入使用前，要由主管技術裝備部的副總經理布置貫徹執行設備使用、維護規程。規程要發入到有關專業、崗位操作人員以及維修人員手裡，並做到人不離崗。

第十三條 生產部門要組織設備操作人員認真學習規程，設備專業人員要向操作人員進行規程內容的講解和學習輔導。

第十四條 設備操作人員須經公司組織的規程考試及實際操作考核，合格後方能上崗。

第十五條 生產部門每月都要組織班組學習規程，車間主管及設備管理人員，每年要對生產班組規程學習情況進行定期或隨機抽查，發現問題及時解決，抽查情況納入考核。

(五) 設備技術狀況的管理

第十六條 對所有設備按設備的技術狀況、維護狀況和管理狀況分為完好設備和非完好設備，並分別制訂具體考核標准。

第十七條 各部門的生產設備必須完成上級下達的技術狀況指標，即考核設備的綜合完好率。專業部門要分別制訂出年、季、月度設備綜合完好率指標，並層層分解逐級落實到崗位。

(六) 設備潤滑管理

第十八條 對設備潤滑管理工作的要求

1、各部門設專職潤滑員負責設備潤滑工作。

2、每台設備都必須制訂完善的設備潤滑「五定」圖表和要求，並認真執行。

3、各部門要認真執行設備用油三清潔(油桶、油具、加油點)，保證潤滑油(脂)的清潔和油路暢通，防止堵塞。

4、對大型、特殊、專用設備用油要堅持定期分析化驗制度。

5、潤滑專業人員要做好設備潤滑新技術推廣和油品更新換代工作。

6、認真做到廢油的回收管理工作。

第十九條 潤滑「五定」圖表的制訂、執行和修改

1、各部門的生產設備潤滑「五定」圖表必須逐台制訂，並和使用維護規程同時發至崗位。

2、設備潤滑「五定」圖表的內容是：

（1）定點：規定潤滑部位、名稱及加油點數。

（2）定質：規定每個加油點潤滑油脂牌號。

（3）定時：規定加、換油時間。

（4）定量：規定每次加、換油數量。

（5）定人：規定每個加、換油點的負責人。

3、崗位操作及維護人員要認真執行設備潤滑「五定」圖表規定，並做好支行記錄。

4、潤滑專業人員要定期和不定期抽查潤滑「五定」圖表執行情況，發現問題及時處理。

5、崗位操作和維護人員必須隨時注意設備各部位潤滑狀況，發現問題及時報告和處理。

第二十條 潤滑油脂的分析化驗管理

設備運轉過程中，由於受到機件本身及外界灰塵、水分、溫度等因素的影響，易使潤滑油脂變質，為保證潤滑油的質量，需定期進行過濾分析的化驗工作，對不同設備規定不同的取樣化驗時間。經化驗後的油品不符合使用要求時，要及時更換潤滑油脂。

第二十一條 設備潤滑新技術的應用與油品更新管理

1、各部門對生產設備潤滑油跑、冒、漏情況，要組織研究攻關，逐步解決。

2、油品的更新換代要列入公司年度設備工作計劃中，並經過試驗，保證安全方可加以實施。油品更新前必須對油具、油箱、管路進行清洗。

(七) 設備缺陷的處理

第二十二條 設備發生缺陷，崗位操作和維護人員能排除的應立即排除，並在日誌中詳細記錄。

第二十三條 崗位操作人員無力排除的設備缺陷，要詳細記錄並逐級上報，同時精心操作，加強觀察，注意缺陷發展。

第二十四條 未能及時排除的設備缺陷，必須在每天生產調度會上研究決定如何處理。

第二十五條 在安排處理每項缺陷前，必須有相應的措施，明確專人負責，防止缺陷擴大。

(八) 設備運行動態管理

第二十六條 設備運行動態管理，是指通過一定的手段，使各級維護與管理人員能牢牢掌握住設備的運行情況，依據設備運行的狀況制訂相應措施。

第二十七條 建立健全系統的設備巡檢標准

各部門要對每台設備，依據其結構和運行方式，定出檢查的部位(檢查點)、內容(檢查什麼)、正常運行的參數標准(允許的值)，並針對設備的具體運行特點，對設備的每個檢查點，確定出明確的檢查周期，一般可分為時、班、日、周、旬、月、季、年檢查點。

第二十八條 建立健全巡檢保證體系

生產崗位操作人員負責對本崗位使用設備的所有檢查點進行檢查，專業維修人員要承包對重點設備的巡檢任務。各部門都要根據設備的多少和復雜程度，確定設置專職巡檢工員的人數和人選，專職巡檢員負責承包重要的檢查點之外，要全面掌握設備運行動態。

第二十九條 信息傳遞與反饋

生產崗位操作人員巡檢時，發現設備不能繼續運轉需緊急處理的問題，要立即通知值班主任，由值班主任組織處理。一般隱患或缺陷，檢查後登入檢查表，並按時傳遞給專職巡檢員。

專職維修人員進行的設備點檢，要做好記錄，除安排處理外，要將信息向專職巡檢員傳遞，以便統一匯總。

專職巡檢員除完成承包的巡檢點任務外，還要負責將各方面的巡檢結果，按日匯總整理，並列出當日重點問題向技術裝備部匯報。

技術裝備部應列出主要問題，除登記台賬，輸入計算機外，要進一步檢查落實，以便於綜合管理。

第三十條 動態資料的應用

巡檢員針對巡檢中發現的設備缺陷、隱患，提出應安排檢修的項目，納入檢修計劃。巡檢中發現的設備缺陷，必須立即處理的，由值班主任即刻組織處理；本班無能力處理的，由技術裝備部確定解決方案。重要設備的重大缺陷，由分管副總經理組織研究，確定控制方案和處理方案。

第三十一條 設備薄弱環節的立項處理

下列情況均屬設備薄弱環節：

1、運行中經常發生故障停機而反復處理無效的部位；

2、運行中影響產品質量和產量的設備或部位；

3、運行達不到小修周期要求，經常要進行計劃外檢修的設備或部位；

4、存在不安全隱患(人身及設備安全)，且日常維護和簡單修理無法解決的設備或部位。

第三十二條 對薄弱環節的管理

本公司技術裝備部要依據動態資料，列出設備薄弱環節，按時組織審理，確定當前應解決的項目，提出改進方案。分管副總經理負責組織有關人員對改進方案進行審議，審定後列入檢修計劃。

設備薄弱環節改進實施後，要進行效果考察，做出評價意見，經分管副總經理審閱後，存入設備檔案。

『陸』 物業公司哪些事項屬於日常維修哪些屬於從維修資金支出

水、電、暖的日常維護，綠化、車位、停車場的維護都是日常維修。房屋本體、公共設施的大修都是可以向房產管理部門申請，動用維修基金的。

『柒』 公共設施設備日常維修費 包括哪些

易耗品（螺絲電線等）和油漆、潤滑油等。還有檢查工具及其他工具。