A. 物業管理常見的問題及解決方案
1．所選派的管理人員對開發商的立項決策工作進行積極配合，對物業市場的細分、目標市場的定位、成本利潤分析、物業管理的標准和內容等基本問題發表誠懇的看法和建議。
2．所選派的管理人員根據自己對業主和用戶一般需求的深入了解與把握，對物業規則設計中容易忽略的細節問題如空調位置設計的佔地與美觀問題的處理，建築物內的管線布局怎樣考慮才能利於日後的維修養護等提供改進意見，避免或減少物業管理中的「先天不足」現象。
3．所選派的管理人員扮演「第二工程監理」角色，按施工進度察看施工現場。
4．所選派的管理人員參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、整潔情況檢查，並按整改計劃督促整改。
海外物業管理在前期管理動作中主要是與開發商及銷售商代理商緊密配合，促進物業租售，參與簽約活動；根據業主和使用人的要求、希望與建議，設計日後的管理模式，制定相應的規章制度，海外的做法是：在物業租售合同簽訂的同時，讓業主和用戶在有關物業維護、使用的「公共契約」上簽字，如《大廈公契》等開發商與物業管理公司依法制定的文件，並與物業權屬證一起作為檔案資料保存使用，還在住區管理工作正式啟動後張貼公布，便於對照執行。另外，海外物業管理的前期運作內容還包括：
1．始終保持公共場所的整潔。
2．嚴格控制和協助造訪者進出物業。
3．嚴格控制裝修人員進出物業。（新加坡的做法是：所建住宅物業是「空殼」，讓業主或使用者自我創造性的進行「第二次裝修」，但發達國家是先按物業裝修幾大流派或住戶愛好類型裝修好，將一個「完整」的物業移交給物業管理單位，並在3年內不準再裝修）
4．保障停車安全。
5．精神飽滿、禮貌周全地接待來訪者。
6．全天候地做好住區的治安管理工作。
日本關西地區管理專家掘重裕說，物業管理貫穿於整個建築物生命周期的一種業務，它從整個建築物的設計、建造、維護保養一直到最後拆除是全程跟蹤服務的。因此，從建築總體花費來看，基礎建設費用只佔整體費用的25%，而維護管理費用則佔75%，這與中國重基建而輕管理的資金分配方式有所不同。在傳統意識中，國內常常把物業開發看成是開發商、設計院和施工單位的事，物業管理是房屋建成後才開始的，似乎開發時期與物業管理無關。所以，以前國內的物業管理公司普遍對早期介入不重視。隨著對物業管理理論研究的深入，業內人士普遍認為物業管理介入的時間越早越好。這個結論的得出可以說是對我國過去十幾年管理實踐經驗和教訓的總結。
目前，國內一些規模較大、管理較規范的物業管理公司已經在接管物業時，進行早期介入的管理運作，並制定出相應的管理標准程序。我國現在暫無全國性的物業管理法律，不能夠制定出統一的運作標准及程序。雖然有不少地方性法規、章程或條例出台，但由於我國物業管理仍處於初始階段，有很多問題不是地方性法規所能解決的。早期介入具有以下作用：
1．有利於優化設計，完善設計細節
我國疆域廣闊，地理環境與經濟發展水平差距懸殊，這必然要對設計提出不同要求。比如在南方，高溫時間較長，空調用電量特別大尤其是一些商業大廈，就必須考慮電路的負荷問題。而北方，就要考慮取暖。這些物業管理中的實際問題，一般設計人員很難完全預料、估計，而有經驗的物業管理公司卻十分清楚。因此，物業管理公司在項目設計階段，從業主或使用人的角度，憑專業人士的經驗對所管理物業的設計進行審視，對不當之處提出修改方案，可優化設計，完善設計中的細節，避免一些在後期工作中難以解決的問題。
2．有利於提高房屋建造質量
由於物業管理公司在物業使用與管理方面擁有第一手資料，對於樓宇在長期使用過程中所暴露出的各種工程質量問題十分了解，通過參與物業施工建設階段監理，強化了施工過程中的質量管理和監控，並盡可能把房屋質量隱患消滅在建造過程中，從而提高房屋的建造質量。
3．有利於保證物業的使用功能
物業管理公司通過參與竣工驗收和接管驗收，按有關標准嚴格驗收，能確保房屋和各類設備及附屬配套設施正常的使用功能和使用安全。
4．有利於加強對所管物業的全面了解
物業管理公司要想做好物業及其附屬設施的維修養護工作，必須對土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，對於圖紙改動或增、減部分作出認真記錄。例如；管線節點的設置往往和設計圖紙所標位置有一定差距，如果布置管線時不在現場作記錄，在後期管理中，可能就會出現脫節的現象。相對來說，物業管理人員對土建結構部分了解得不用太深，而對設備安裝、管線布置等情況則應充分掌握，便於後期管理。因此，如果目前條件不允許過早介入的話，設備安裝階段應是較合適的介入點。由於加強了對所管物業的全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎，可提高驗收質量，縮短驗收時間，對驗收中發現的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協調。
5．早期介入有利於後期管理工作的進行
物業管理公司通過早期介入，保證了設計、建造質量和對物業的全面了解，對後期的物業管理就帶來了很多便利，既便於維修保養計劃的安排與實施，又能保證維修質量，從而提高了工作效率和工作質量。同時，在前期管理中，經過一段時間的磨合，便於理順同環衛、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關系，建立順暢的服務渠道，有利於後期管理工作的進行。
6．有利於樹立物業管理公司的形象
如果接管與入住同步進行，物業管理公司即使再努力，也會被各項繁雜事務搞得焦頭爛額，折騰不出頭緒，並且容易忙中出錯，以致嚴重影響物業管理企業的專業形象。
三、物業管理前期介入的可行性
物業管理前期介入，從前面的理論分析已得出其十分必要，但在現實中是否可行呢？下面我們就對物業管理前期介入的可行性進行分析。
（一）、從經濟效益角度看
任何經濟活動都要有成本支出，作為一個企業也必然要考慮經濟效益，這是無可非議的。如果考慮物業管理前期介入的經濟性呢？這可從三個角度來分析：
1．經濟效益的可行性
從房地產開發的角度來說，增加這種行為有利有弊，存在著風險收益。利的方面：有物業管理公司介入，加強了決策、規劃的准確性，保證物業順利地開發；同時保證物業開發質量，促進物業銷售，加快資金周轉。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入費用由房地產開發商負責承擔），假若物業管理公司提出返工建議，可能還增加工期等。綜合而知，房地產開發商雖然在前期介入中承擔了一定風險，但會帶來更大的收益，從經濟性的角度來看，利大於弊，房地產開發商應該支持物業管理前期介入。
2．從物業管理公司的角度
物業管理公司從參與的角度來看，利的一面是：由於前期介入，熟悉了解物業，為今後接受新業務奠定了基礎，便於本企業進一步擴大業務領域，佔領業務市場。不利的一方面是：可能增加成本費用（如果費用由物業管理公司承擔）。
3．從社會總體的角度
從社會總體角度來看，由於前期介入有利之處在於規劃施工階段得到了把關，減少了失誤，把物業的不足之處消滅在萌芽狀態中，有利於社會總體經濟利益提高。
綜上分析，利明顯大於弊，所以從經濟的角度看，物業管理的早期介入是可行的。
（二）、技術力量的保證
為了保證物業管理前期介入的成功，物業管理公司應該選擇並組織好一批人員參與前期介入。由於物業開發周期長，物業管理公司不可能抽調出大批人員介入，所以應採取精兵簡政的組織構架，人員組成可採取兩種方式：長期介入人員（2～3人），由房屋管理員、結構工程師和設備工程師三人組成；短期介入人員（3～4人），由公司經理、部門經理和技術骨幹組成。
長期介入人員就是從項目一開始，就進入角色，一直到項目結束，參與項目的全過程。介入人員的素質與技術在很大程度上決定了物業管理前期介入的成敗，所以在人員選配上一定挑選，通常有一名經驗豐富、知識全面的管理人員（該同志應對物業情況十分熟悉，並有相關經驗）來參與物業管理的前期介入。還需要一名結構工程師和設備工程師來進行配合，分管土建工程和設備安裝的質量把關。
正是通過技術人員的技術把關，來保證物業管理前期介入達到預期的結果。
B. 房屋維修時，對施工單位有如何要求，
常見的來房屋質量問源題，大致可以分為三類。
第一，如果是一些小的質量瑕疵問題，例如比較小范圍的空鼓、門窗缺少配件密封不到位、開啟不靈活等，這些問題業主可以直接報修物業或者開發商進行處理，物業或者開發商會安排專門的施工人員，來進行問題之處的維修工作。
C. 關於房屋維修因注意哪些安全問題
在房建工程施工過程中，需要重點注意安全管理方面的地方有：
土方開挖工程專，注意滑坡、塌方、流砂等情屬況的出現；
模板工程，注意爆模等；
起重吊裝工程，注意倒塌、斷繩、脫鉤等；
腳手架工程，注意垮塌、墜落等；
施工臨時用電工程，注意漏電、觸電等；
垂直運輸機械安裝拆卸工程，注意墜落、倒塌、操作等；
拆除、爆破工程；
其他危險性較大的工程。
D. 房屋維修質量依據什麼標准
從總體上分，房屋質量問題大致有三類：主體結構質量問題、影響居住的質量內問題和一般質量問容題。
我國法律法規以及相關政策規定商品房交房時應該達到以下質量標准：
（一）完成工程設計和合同中規定的各項工作內容，達到國家規定的竣工條件；
（二）工程質量符合國家安全規定的標准，如符合房屋土建工程驗收標准、安裝工程驗收標准等；
（三）符合工程建築設計和工程建設合同約定的內容;有完整的並經有關部門審核的工程建設技術數據及檔案圖紙材料；
（四）有建築材料、設備、購配件的質量合格證件資料和試驗檢驗報告；
（五）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格或優良等；
（六）有工程施工單位簽署的工程質量保修書；
（七）已辦理工程竣工交付使用的有關手續。
E. 房屋租賃中遇到的問題
首先電視的問題，你可以拿到維修點去檢修，監測到底是什麼問題專造成電視看不了的，如果屬於屬正常老化問題，費用應該不會很大，就有你來承擔。如果監測出是非正常使用造成的，你就可以拿著合同讓租客承擔維修費用。
然後是退押問題，只要不存在主觀欺騙，雙方簽字後，合同就生效了。如果就只是電視故障這個情況不足以導致終止合同，終止合同的條件應該合同里另有註明。租客完全是無理取鬧，押金不需要退，你還可以要求租客再賠償你的損失，一般房地產中介的標准合同里也有註明，你再認真看一下合同。
F. 房屋出現問題怎麼辦，承租人對房屋有什麼維修
一、租住房屋出現問題怎麼辦
在現實生活中，承租人往往會發現承租的房屋經常有各種各樣缺陷，與房主事前承諾的居住條件不符，比如屋頂漏水，電話線、閉路電視線不通，沒有熱水供應等。在這種情況下，完全可以讓房主出錢解決，因為法律規定房主應當保證出租房的質量，並且履行租賃物的維修業務。如果房主拒絕，承租人也可以自行維修並由房主承當費用。當然，如果這個缺陷已經嚴重影響到承租人居住的，承租人可以選擇解除合同關系，並且要求房主返還沒住期間的租金，還可以要求其賠償因此產生的損失。
二、承租人對房屋的維修義務
《中華人民共和國合同法》第二百四十七條規定，承租人應當妥善保管、使用租賃物。承租人應當履行佔有租賃物期間的維修義務。本條是關於承租人對租賃物所負保管、維修義務的規定。在融資租賃中，承租人的一項非常重要的義務就是妥善保管租賃物、嚴格按照合同的技術操作規程使用租賃物，並對租賃物進行保養、維修。這是因為，一方面承租人得對租賃物為使用收益，出租人須容忍承租人為使用收益，另一方面租賃物雖為承租人選定，但為出租人所有，因此承租人為自己使用收益的需要，為保護出租人利益的需要，應負保管義務。承租人在租賃期間只得自己使用租賃物，而不得擅自轉租，更不得處分租賃物。承租人擅自轉租的，出租人可以解除合同，收回租賃物。承租人處分租賃物的，是對他人財產的處分，出租人可以解除合同，收回租賃物，或者在第三人善意取得租賃物且不能返還時請求損害賠償。在融資租賃中，出租人不負標的物的瑕疵擔保責任，因而對租賃物無維修義務，但出租人卻享有於租賃物期間屆滿後收回標的物加以使用或者處分的期待利益。因此，承租人需保障出租人期待利益的實現，不僅需妥善保管標的物，而且負有維修保養標的物的義務。
G. 關於房屋的保修有哪些細節問題是要注意的
一、房屋的保修期限和計算方法
房屋的保修期一般是從開發商將竣工完成的房屋住宅交付給用戶使用之日開始計算的，保修期限按照規定不能低於《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》中確定的最低保修期限。
具體怎麼計算，我們以實際例子來談。如果房屋於2016年1月1日竣工，開發商於2017年1月1日向業主交付使用，交付時施工單位對屋面防水的剩餘保修期為4年，而《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》中規定的最低保修期限3年低於該存續期，那麼保修期應當認定為4年。
如果開發商於2017年1月1日向買受人交付使用，施工單位對屋面防水的剩餘保修期為2年，少於《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》中規定的3年的最低保修期，那麼保修期應當認定為3年。
總之就是，保修期限按照規定不能低於《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》中確定的最低保修期限。
二、如何制定房屋保修條款？
對買房來說，一切都是口說無憑，只能靠合同寫下來才能起到約束作用。對於房屋保修期來說，也是如此，要在簽訂合同的時候就在合同中作出要求，千萬不能任由開發商隨意變更保修期限，損害自己的利益。具體制定的條款如下：
1、留取部分保修基金
收房驗房合格之後，為了防止後期出現目前檢測不出的問題，業主在合同中是有權要求留取裝修總工程款的5％左右的保修基金的，就像平常買賣一樣，是訂金或者是保證金之類的，在約定的保修期內如果沒有發生嚴重的工程質量，而且開發商、建築商也按照約定，出現問題及時維修的話，那麼保修期滿後再退回這部分維修基金也是合理的。
2、明晰保修義務和賠償責任
為了防止房屋出現質量問題時多方互相推諉責任的事情發生，購房者在簽訂合同時，應該明確提出雙方應該履行的義務和責任，以及房屋出現質量問題得不到及時解決時，開發商或建築上應該承擔的具體賠償責任。
3、房屋出現問題修復需重新驗收後續延長保修期
購房者在簽訂房屋保修期有關合同的時候，可以與開發商、建築商、裝修公司等做出約定，明確規定保修期內如果出現質量問題，重新維修後，並重新驗收合格之日起延長一定期限的保修期。
4、保修期滿後房屋問題的解決
關於房屋保修期還會有另一個問題出現，那就是在保修期內房屋質量沒有出現問題，但是保修期限到了之後房屋的問題才出現，那麼這個時候的保修費用該如何計算呢？
三、保修期內出現開發商可能不會照合同保障維修的問題
1、業主擅自更改房屋構造造成的問題
有的業主收房入住之後，會因為對裝修公司的裝修設計不滿意，便自己動手進行二次改造，由於缺乏裝修經驗或者對房屋構造不熟悉，在改造的過程中因為自己的擅自更改造成房屋出現問題，甚至印象了房屋的整體構架，那麼在這種情況下，經過調查，如果真的是因為業主個人的原因，那麼業主該行為將不享受保修期限內的保修權益，一切後果由業主自己承擔。
2、業主使用不當造成問題
業主在收房使用的過程中，如果因為個人的不小心造成房屋某些部位的損壞，那麼這種情況本質上是應該業主自己承擔的。但是如果是在保修期內出現的這些問題，業主又不想自己全部承擔的話，可以與原來的裝修公司、建築施工公司、開發商等協商，兩者分攤這部分修補費用。
3、不可抗力造成的問題
如果房屋是因為受到了天災這些不可抗力因素的影響造成的損壞等問題，所有的後果只能是由業主自己承擔的，開發商通常是不會承擔這份責任的，即使是在保修期內，也通常是這種做法
H. 租房子合同中的「正常的房屋大修和日常的房屋維修」是指哪些方面
紅框抄圈起的部分，應該是屬於選擇項，意思是正常的房屋大修理費用由（甲）或（乙）承擔，或者由（甲）（乙）雙方承擔，正式簽合同的時候去掉不必要的選項就行。
房屋大修主要是房屋共用部位大修。
工程范圍包括:房屋主體結構部位，包括基礎、牆體、柱、梁、樓板、屋頂等，因損壞影響住用安全，需要拆換加固的;整幢樓屋面因損壞影響正常使用，需要重做防水或者保溫層的;外檐面層脫落、保溫層損壞達到整幢樓外檐面積30%以上，影響安全和正常使用，需要修繕的;整棟門共用部位樓地面面層、門窗及樓梯扶手因破損影響正常使用，需要修繕的。
日常的房屋維修
主要包括牆面油漆、膩子修補、漏水處理等不涉及主體結構的維修養護
I. 收房時發現房屋質量問題誰來修
好不容易買的房子，卻出現了質量問題，甚至嚴重影響居住。回不少人答為此焦急上火，當房子出現質量問題時，應該怎麼辦?房屋質量問題一般分為三種，一是房屋主體結構質量不合格，比如地基、承重牆有問題;二是嚴重影響正常居住使用的質量問題，比如不能正常供水供電，隔音效果不達標等;三是其他一般的質量問題，比如滲水、牆皮脫落等。針對不同的質量問題，法律上有不同處理方式。如是因房屋主體結構質量不合格不能使用，買受人可以請求解除合同和賠償損失。對房屋存在嚴重質量問題，嚴重影響正常居住使用的情形，法律容許購房者可解除合同並要求賠償損失。但買受人也可以要求賣房人進行修復，並由賣房者承擔由於修復造成的交付遲延責任或賠償其他損失。對於其他質量問題，由於未對居住使用造成嚴重影響，只能要求賣房人進行修復並賠償損失，不能要求退房。綜上所述，遇到房屋質量出現問題，需要根據不同情況決定採取什麼手段維權。法律規定了多種方法，具體選擇哪一種，當事人應該衡量採取哪種方式更有利於自己。