① 物業工程部設備維修養護計劃如何編寫
5.1工程部經理組織建立設備設施台帳明細，並在每年發生變化時及時進行變更。
5.2工程部經理、主管負責制定《設備設施年度維護保養計劃》經項目總經理進行審批。
5.2.1每年12月15日前，由工程部經理、主管共同研究制定《設備設施年度維護保養計劃》，12月31日前交總經理審批。
5.2.2《設備設施年度維護保養計劃》制定原則
設施設備使用頻率
設施設備運行狀況（故障隱患）
合理的時間（避開客戶使用大的時間段、節假日）
5.2.3計劃應包括的內容
維修保養項目及內容
備品、備件計劃
具體實施維修保養的時間
預計費用
服務不中斷可能性
緊急情況預案
5.3 工程部經理、主管、保安部經理共同負責制定《消防設備設施年度工作計劃》經總經理審批。具體實施執行同5.2.1至5.2.3條款。
5.4 工程維修改造方案
5.4.1 項目重大維修及改造工程須至少提前30個工作日向項目總經理《工程維修改造申請報告》。報告中應說明現設備設施存在的問題以及維修、改造 後最終達到的技術要求，並對維修、改造過程中的技術難度、可行性、安 全性、環保要求、能源條件等進行分析。報告中還應包括提擬的多種技術 方案、補充方案及技術經濟可行性。
5.4.2 一般情況下，重大維修及改造工程須進行外委。方案審批通過後，由行政人事部共同配合選聘外委供方，簽定服務協議。
5.4.3供方辦理入場施工手續，正式進入工程實施階段。各部門對施工過程進行監督檢查。詳見《裝修管理標准作業規程》。
5.4.4工程部負責對供方施工過程進行監理，確保按照預定工作計劃、步驟進行，並達到工程技術與質量要求，及時向項目總經理、管家部反饋信息。
5.4.5施工結束後，工程部負責人、專業主管等相關人員須依據協議中各項要求，對工程進行驗收，填寫《維修改造工程驗收表》報項目總經理審批。
5.5電氣系統
5.5.1高壓器具年檢，包括絕緣鞋、絕緣手套、拉桿、避雷器、高壓驗電器、直流屏、變壓器、高壓櫃等。
5.5.2配電室值班人員須持有效《高壓運行維修操作許可證》，復印件上牆。
5.5.3避雷系統需進行年度檢測，並取得《避雷裝置安全性能檢測證》。
5.5.4電氣系統維保工作按照《設備設施年度維護保養計劃》執行並留存記錄。
5.6給排水系統
5.6.1按政府相關技術部門的要求檢測壓力表、溫度表、壓力容器、安全閥。
5.6.2二次供水設施《衛生許可證》年檢兩年一次。
5.6.3生活水箱每年至少清洗一次，並通過水質檢驗。
5.6.4生活水箱檢查蓋必須加鎖，水箱蓋鑰匙、開水器鑰匙在中控室封存，使用時必須經項目總經理批准。
5.6.5從事二次供水操作人員必須持衛生局頒發有效健康證明，復印件上牆。
5.6.6給排水系統的巡視維保工作按照《設備設施年度維護保養計劃》執行並留存記錄。
5.7電梯
5.7.1每年年檢一次，限速器每兩年檢測一次。
5.7.2電梯維修工須持證上崗，復印件上牆。
5.7.3司梯工須持證上崗。
5.7.4電梯巡視維保工作按照《電梯年度維保計劃》執行並留存記錄。
5.7.5在電梯轎廂內張貼乘梯注意事項或宣傳品，宣傳電梯安全使用和應對緊急
情況的常識。
5.7.6每年至少進行一次電梯停梯應急預案的演練，制定演練方案。
5.8暖通系統
5.8.1按政府相關技術部門要求檢測鍋爐、壓力表、溫度表、壓力容器、安全閥。
5.8.2司爐人員須持勞動局頒發的上崗證。
5.8.3鍋爐給水化驗人員持證上崗，水質化驗（PH值一天一次；總硬度、氯根、鹼度一周一次）結果記錄在《水質化驗表》中。
5.8.4監督餐飲業煙道每季度進行一次清洗，並留存清洗證明復印件。
5.8.5暖通系統的巡視維保工作按照《設備設施年度維護保養計劃》執行並留存記錄。
5.9消防系統
5.9.1滅火器每年年檢充裝。
5.9.2消防設施的檢測按《消防設備設施年度工作計劃》執行。
5.9.3消防設備設施不能佔用、遮擋、挪作他用。
5.9.4消防設備設施標識清晰、完整。
5.9.5消防報警系統的巡視由保衛部負責，每天巡視一次並將巡視結果記錄在《中控日常消防巡視記錄表》中。
5.10 樓宇智能系統
5.10.1衛星電視根據國家規定辦理相關手續。
5.10.2樓宇智能系統的維保工作按照《設備設施年度維護保養計劃》執行並留存記錄。
5.11《地下車庫停車場備案表》需每年年審一次。
5.12 設備機房管理要求
5.12.1建立設備機房管理制度並上牆。
5.12.2變配電室須加設防鼠板，高度要求60公分。
5.12.3標識清晰、完整。
5.12.4按照安全管理要求配備足夠滅火器材、防汛物資。
5.12.5應急燈定期檢測，保證完好、有效。
② 甯傛斂璺鐏鍙婁寒鍖栫淮鎶ゆ柟妗
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③ 設備檢維修方案
檢 修 技 術 方 案
項目編號：
項目名稱：
編制單位：
編 制 人：
審 核 人：
審 定 人：
批 准 人：
批准日期： 年 月 日
有效期限： 年 月 日至 年 月 日
一、項目概述
（填寫說明：概要描述設備本周期的運行情況，分析設備存在的主要缺陷，對本次檢修的基本目的和要求進行簡要說明）
二、編制依據
（填寫說明：列出編制本方案所依據的相關標准、規范等技術文件清單）
三、項目組織與職責分工
（填寫說明：對項目的組織結構，項目總負責人和安全、質量、工藝、設備和施工負責人等人員名單和相應的職責進行描述）
四、檢修內容與要求
（填寫說明：對項目逐級分解，形成有層次結構的工作包，對各項內容和工作要求進行具體描述）
五、檢修有關注意事項
（填寫說明：對檢修前的准備工作、安全檢修及文明施工等要求進行具體說明）
六、質量目標與控制標准
（填寫說明：提出本項目的質量目標和控制標准）
七、項目進度要求
（填寫說明：確定項目總體和各項工作包的計劃開工日期和計劃完工日期）
八、交工驗收內容與要求
（填寫說明：對項目交工驗收的程序、驗收內容和達到的要求逐項進行說明）
九、重大風險控制措施
（填寫說明：根據檢修作業危害分析JHA結果，對中高風險度的作業項目進一步制定詳細的風險監控措施，需要建立事故應急預案的要列出應急預案文件名稱和編號）
十、其他說明
（填寫說明：對其他需要特殊說明的事項進行填充）
附件一. 設備主要技術參數表與簡圖
（填寫說明：列出檢修項目涉及的設備主機和輔助系統的技術參數以及繪制相應的設備和系統簡圖）
附件二. 檢修作業危害分析（JHA）表
（填寫說明：記錄、描述和分析檢修作業風險，並逐條制定風險監控措施或計劃）
附件三. 檢修所需材料備件清單
（填寫說明：確定檢修所需主要材料和備件，列出明細）
附件四. 檢修所需圖紙資料清單
（填寫說明：確定檢修所需圖紙資料，列出明細）
檢 修 施 工 方 案
項目編號：
項目名稱：
編制單位：
編 制 人：
審 核 人：
審 定 人：
批 准 人：
批准日期： 年 月 日
有效期限： 年 月 日至 年 月 日
一、項目概述
（填寫說明：填寫本次檢修的目的、基本要求、技術要點和施工組織要點）
二、編制依據
（填寫說明：列出編制本方案所依據的相關標准、規范等技術文件清單，其中至少應當包括《檢修技術方案》）
三、檢修內容與要求
（填寫說明：對檢修技術方案中做出的項目工作分解結構和提出的工作要求，進行列示）
四、檢修有關注意事項
（填寫說明：對檢修技術方案中提出的檢修前的准備工作、安全檢修及文明施工的要求等進行列示）
五、施工程序與技術要求
（填寫說明：根據檢修項目工作分解結構確定的各個工作包，進行作業步驟的進一步分解，全面考慮施工的工藝性、安全性以及其他有關因素，根據檢修、安裝規程的要求，確定各工序之間的工藝關系，形成施工作業程序。按照施工作業技術的合理性、經濟性和可行性的要求，結合施工程序統籌考慮，確定每道工序的施工方法、技術要求與質量控制標准）
六、施工用工計劃
（填寫說明：根據施工任務量測算結果，確定施工所需的需要的作業工種和人數）
七、施工進度計劃
（根據確定施工工序、各工序的作業時間和施工程序，安排施工的進度計劃，採用統籌法編制檢修施工計劃進度圖表）
八、質量目標與保證措施
（填寫說明：根據檢修技術方案中提出的項目質量目標，制定相應的保證措施）
九、重大風險控制措施
（填寫說明：根據檢修作業危害分析JHA結果，對中高風險度的作業步驟進一步制定詳細的風險監控措施，需要建立事故應急預案的要列出應急預案文件名稱和編號）
十、其他說明
（填寫說明：對其他需要特殊說明的事項進行填充。例如，對施工總平面布置進行相應說明，包括施工臨時工程設施及其材料設備存放位置等）
附件一. 設備主要技術參數表與簡圖
（填寫說明：列出檢修項目涉及的設備主機和輔助系統的技術參數以及繪制相應的設備和系統簡圖）
附件二. 檢修作業危害分析（JHA）表
（填寫說明：記錄、描述和分析檢修作業風險，並逐條制定風險監控措施或計劃）
附件三. 施工用工測算表
（填寫說明：用於進行施工任務量計算，通過測算每項施工作業步驟需要的作業工種和人數，確定施工所需的勞動力）
附件四. 施工手段所需物資清單
（填寫說明：確定施工手段所需輔助材料，列出明細）
附件五. 施工機械和所需特殊工器具清單
（填寫說明：確定施工機械和施工所需特殊工具、器具，列出明細）
附件六. 檢修質量控製表
（填寫說明：確定每道工序的質量檢驗內容，控制方式、控制標准，並設置記錄欄目）
檢 修 試 車 方 案
項目編號：
項目名稱：
編制單位：
編 制 人：
審 核 人：
審 定 人：
批 准 人：
批准日期： 年 月 日
有效期限： 年 月 日至 年 月 日
一、項目概述
（填寫說明：填寫本次設備檢修試車的目的、基本內容和技術要點）
二、編制依據
（填寫說明：列出編制本方案依據的相關標准、規范等技術文件清單）
三、試運轉前應具備的條件
（填寫說明：對試運轉前公用工程、工藝准備、設備、電氣、儀表、消防及等應具備的條件進行詳細說明）
四、試車步驟、方法和要求
（填寫說明：按照系統構成逐級、逐項確定試車步驟、操作程序和方法、檢查和記錄的內容與要求）
序號 試車步驟 操作程序與方法 檢查和記錄的內容與要求 備注
五、試車的人員組織
（填寫說明：對試車的組織結構，項目總負責人和安全、質量、工藝、設備和施工負責人等人員名單和相應的職責進行描述，並確定進行試車的操作、維護人員的工種和人員數量）
六、試車所需工具與用料
序號 試車所需工器或物料名稱 規格 數量 計量單位 備注
七、試車進度計劃
序號 工作內容 起始時間 結束時間 備注
八、質量目標與保證措施
（填寫說明：確定試車的質量目標和提出相應的保證措施）
九、重大風險控制措施
（填寫說明：根據檢修作業危害分析JHA結果，對中高風險度的作業步驟進一步制定詳細的風險監控措施，需要建立事故應急預案的要列出應急預案文件名稱和編號）
十、其他說明
（填寫說明：對其他需要特殊說明的內容進行填充）
附件一. 設備主要性能參數和試車專用圖表
（填寫說明：填寫設備主輔機主要技術性能參數表，繪制檢修試車所需的設備簡圖、系統工藝流程簡圖和升速、升溫曲線等）
附件二. 檢修作業危害分析（JHA）表
（填寫說明：記錄、描述和分析檢修作業風險，並逐條制定風險監控措施或計劃）
附件三. 設備附屬儀表設定點一欄表
（填寫說明：對設備附屬儀表的配置狀況和儀表的正常操作條件、報警、聯鎖及其他數據進行填充）
附件四. 試車檢查項目一欄表（現場儀表與機械檢查）
（填寫說明：對設備試車需要檢查的儀表和機械的有關數據進行填充）