業主戶內自行維修的東西有哪些

『壹』 物業有責任戶內維修嗎

沒有義務的。
根據各地區的實踐經驗和一貫做法，業主作為物業的所有回權人，應答對其所有的物業承擔維修養護責任。房屋的室內部分，即戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣戶表以內的管線和自用陽台，由業主負責維修。房屋共用部位和共用的設施設備，包括房屋的外牆面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、共用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、共用天線和消防設施等房屋主體共用設施，由物業管理公司組織定期養護。業主按照國家有關規定交納專項維修資金。
業主可以自行維修養護其自用部分和自用設備，也可以委託物業管理公司或其他專業維修人員代修。由於業主拒不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，造成損失的，應當賠償損失。人為造成共用設施損壞的，由損壞者負責修復。
物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關管線和設施設備，按照《物業管理條例》第五十二條的規定，由相應單位負責維修和養護。水電等費用向最終用戶收取，物業管理企業代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

『貳』 物業日常維修美篇

1. 物業日常維修小知識
物業日常維修小知識 1.物業知識小常識 幫助你日常生活更方便
房子入住後，購房者與開發商之間的「斗爭」就變成與物業公司之間。以後的日常生活，基本都是與物業公司之間打交道。既為了保證自己生活的便利，也為了讓自己與物業公司的交往中不受蒙騙，了解一些物業知識是很有必要的。

一、物業公司何時開始收取物業管理費？

答：一般可以分成兩種情況和方式，一是，從購房人收房簽字後，開始收取物業管理費；二是，物業管理公司以住戶登記入住手續時開始收取管理費。

二、開發商的空置房要繳納物業管理費？

答：目前，沒有明文規定。但按照目前的行業慣例來看，開發商的空置房都交納物業管理費。至於交納多少的管理費，可以按照《房屋使用、管理、維修公約》中規定的相應標准執行。

三困返信、在收取物業的管理費時，計費面積以什麼為准？

答：計費面積以房產證上標明的建築面積為准，這個建築面積包括兩個部分：一部分是套內建築面積，另一部分是公用分攤面積。對於還沒有取得房產證的房屋，以開發商與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為准。

四、公共區域的照明費用，誰來負擔？

答：公共區域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，這部分能源費用應由受益人承擔，一般慣例是，按單元門進行分攤費用。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費用外，還應繳納分攤的能世碰源費用。

五、住戶裝修時，是否應向物業公司交納裝修押金？

答：住戶對房屋進行裝修已是普通現象，為了保證住戶裝修不破壞房屋主體結構，保證房屋的安全使用，住戶在裝修時，必須向物業公司提出申請，經物業公司批准後方可施工，而且還必須與物業公司簽訂裝修協議，明確裝修的內容、裝修時間、垃圾處理方式以及違約責任的處理等內容。對於物業公司是否應收取裝修押金，應按照購房人在辦理入住手續時與物業公司雙方約定為准，即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規定執行。

六、如何劃分物業管理公司和業主的維修范圍？

物業管理公司對業主房屋的維汪輪修分為兩種情況。

一種情況是：開發商自己對購房人承擔的房屋保修義務委託給了物業管理公司，物業管理公司對業主的房屋進行維修不收取任何費用，這種情況是物業管理公司代開發商履行房屋保修義務；

另一種情況是：物業管理公司對業主房屋的維修不屬於開發商對購房人承擔的房屋保修范圍，物業管理公司收取工時費，這種情況屬於物業管理公司受業主的委託提供的一次獨立的有償服務。（註：本小區屬第二種情況）

物業管理公司與業主的維修范圍與維修責任一般在雙方簽訂的物業管理合同中約定。

一般而言，物業管理公司對共用部位和共用設備、公共建築和共用設施，包括房屋的外牆面、樓梯間、通道、屋面、電梯、機電設備、共用天線、消防設施、綠地等承擔維養護責任。

一般情況下，業主應對其所有的物業承擔維修養護責。室內的部位和設備，包括水、電、氣等戶內管線，設施和自用陽台，由業主負責維修。業主可以自行維護其自用部分和自用設備，也可以委託物業管理公司或其他專業維修人員進行維修，但委託他人維修需支付相應費用。

物業知識應該在日常生活慢慢的學習和積累，雖不是大事，但是了解一些總歸是好事。

（以上回答發布於2016-01-04，當前相關購房政策請以實際為准）

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2.小區物業現在的維修內容包括哪些
小區物業管理服務包括哪些？一、綜合管理 小區規劃紅線范圍內，涉及共用財產和公共事務的管理1、負責制定物業管理服務工作計劃，並組織實施；2、每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃，組織實施；3、白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；4、協助召開業主大會並配合其運作；5、管理規章制度健全，服務質量標准完善，物業管理檔案資料齊全；6、與業主簽定物業服務合同等手續；公開服務標准、收費依據及標准；7、應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理；8、全體員工統一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗；9、每年進行一次物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，徵求意見用戶不低於總戶數80%。

10、建立起應對各種公共突發事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生，能隨時投入運行。二、房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護 共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為准；不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、暖氣等設備確保居住小區內樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養護，包括：1、樓房及小區內共用部位共用設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務標准》；2、保證護欄、圍牆、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；3、確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損；4、負責小區智能化設施的日常運行維護；5、定期清洗外牆。

三、綠化小區規劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋後，道路兩側區間綠地 按園林局規定的《二級養護標准》養護。四、保潔 小區規劃紅線以內，業主戶門以外維護和保持服務范圍內的清潔衛生，包括：1、有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；2、設定垃圾集納地點，並每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；3、每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；4、對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、牆壁等，進行一周一次清掃；5、按 *** 有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠葯、消毒劑、除蟲劑；6、在雨、雪天氣應及時對區內主路、幹路積水、積雪進行清掃。

7、發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業主的宣傳，維持正常的生活秩序。五、公共秩序維護 小區規劃紅線以內，業主戶門以外公共區域的秩序維護和公共財產的看管，包括：1、相對封閉：做到小區主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防範措施；2、維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛通暢；3、看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；4、夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少於一次的防範檢查和巡邏，巡邏不少於2人，做到有計劃、有記錄；5、有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發生時，應立即採取措施，並及時報警和配合公安部門進行處理。

六、停車管理1、有健全的機動車、非機動車存車管理制度和管理方案；2、對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行；3、保證停車有序，24小時設專人看管；有發生緊急情況預案；4、長期存放的，應簽訂停車管理服務協議，明確雙方的權利義務等。七、消防管理1、有健全的消防管理制度，建立消防責任制及火災消防預案；2、消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護；3、定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。

4、發生火災，及時報警，協助消防人員疏散、救助人員等。八、高壓供水養護、運行、維修1、保證居民正常生活用水；有停水處置預案；2、水箱蓋上鎖並定期清洗消毒，確保水質合格；3、維修服務標准執行京房地修字[1998]第799號文件規定。

4、發生突發公共衛生事件時，要加強對供水系統的消毒，禁止無關人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。九、電梯養護、運行、維護1、主梯6:00-24:00不間斷運行，0:00-6:00呼叫運行，電梯工夜間值班，並在候梯廳公布呼叫電話或房號。

凡是樓層中設有電梯門的，均須開啟載客；2、凡有高峰梯的，在高峰期6點-8點、17點-19點與主梯同時運行；3、主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鍾內搶修完工，其它維修應於23點至次日5點以內完工；有發生緊急情況時的處置預案； 維修服務標准執行京房地修字[1998]第799號文件規定。4、一旦發生電梯停電關人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。

十、裝修管理1、有健全的裝修管理服務制度；2、查驗業主裝修方案，與業。
3.物業管理員的日常工作要做些什麼
物業管理員崗位職責 1、在物業管理部主任領導下，具體行使管理、監督、協調服務的職能。

2、負責管理公司清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務工作。 3、全面掌握區域物業公共設施、設備的使用過程。

4、協調主任送發物業管理方面的文件。 5、參加主任主持的部門例會，總結當月工作，制訂下月計劃。

6、負責發現運作中不合格的服務項目，進行跟蹤、驗證，處理業戶投訴。 7、收集有價值的物業信息，為推動公司物業管理工作的發展出謀劃策。

8、負責公司業戶接待工作，做到儀表端莊、態度和藹、熱情大方、反應敏捷、處事穩健。 9、負責為業戶辦理入伙、入住、裝修手續。

10、按接待來訪規定，做好來訪登記，對電話預約的來訪要及時通知有關領導或部門，對突然來訪者，要報告有關領導或部門後，再約時間接待。 11、負責接待及處理業戶咨詢、投訴工作，並定期進行回訪。

12、負責為公司業戶商務、票務收發等項服務工作。 13、完成辦公室臨時交辦的工作。
4.要做好物業的維修工應怎樣做
工程部維修工崗位職責 在管理處部門主管的直接領導下，對住宅區的房屋、水、電、公共設施，進行維修養護管理和向住戶提供維修服務，其職責如下： 一、熟悉住宅區各類房屋的分布狀況，房屋內外結構，附屬設施各水、電氣、消防系統的管線走向，分布狀況以及管線主控制位置，以及設備的性能和使用狀況。

二、加強學習業務知識，能識讀施工圖紙。繪制簡單的平面圖，管線大致系統圖，能清楚正確的在圖紙上標出發生故障的位置。

三、維修工必須具備熟練的施工技能。在熟練自己專業的基礎上，學習水、電、土建等基本知識和規范操作、爭取做到一人多能，適應住宅區維修工作的需要。

四、經常巡視住宅區，掌握公用設施的運行和完好狀況，如發現有損壞，隱患或其它不正常的情況，應及時組織人員搶修。以確保公共設施完好，設備運轉正常。

五、經常巡視住宅區，保證上下水、排污管道暢通，按規章制度要求每半年疏通雨水井及管道一次，確保住宅區污水不外溢。 六、維修工在維修樓面時，必須首先准確的找到漏、滲水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。

七、電工必須持證上崗，並且嚴格遵守安全生產條列和操作規程。佩戴工作牌、穿工作服、穿絕緣鞋等安全保護設施。

八、維修給水管道，須關閉總閥時，在提前通知住戶做好蓄水準備的情況下作業。 九、愛護工具，在每次使用之後，必須對領出的工具的性能、機具配件等進行檢查，是否完好無損。

十、向住戶提供免費或有償服務時，要求如下： 1、急修不過夜，小修小補應限時完成。 2、上門維修佩戴工作牌，態度熱情、服務周到。

3、按管理處制定收費標准收費，並上繳管理處，不得擅自侵吞，違者罰款100—500元。 4、不得向住戶索要小費或好處，或者收費不開收據，更不能多收、少收、不收費。

違者按應收取額的10倍處罰。 5、遵守住戶的要求未經同意，不得擅自改變管線，即搭配顏色。

6、不得在住戶家裡亂翻東西、若有偷竊行為，一經發現，立即送派出所處理，管理處給予辭退。 7、不得在維修家用電時，偷竊配件或更換配件時以次充好。

讓住戶蒙受損失，一經發現，除責令其賠償相應的損失外，管理處給予辭退處理，情節嚴重者送交公安機關處理。 十一、完成主管交代的其他任務。

『叄』 家裡電路壞了，物業負責修理么

物業不負責修理。

根據《物業管理條例》第五十一條：供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

根據《物業管理條例》第四十四條：物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委託代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

根據《物業管理條例》第四十七條：物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

(3)業主戶內自行維修的東西有哪些擴展閱讀：

業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

『肆』 小區業主自己家燈壞了由物業負責維修嗎

物業不負責維修。

根據《物業管理條例》第五十一條：供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

根據《物業管理條例》第四十四條：物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委託代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

根據《物業管理條例》第三十四條：業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

(4)業主戶內自行維修的東西有哪些擴展閱讀：

根據《物業管理條例》第六條：房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

『伍』 房屋共用部位的維修包括哪些

按照法規規定，共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、專柱、梁、樓板、屋頂等）屬、戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

維修基金又稱"公共維修基金""專項維修基金"，是指住宅物業的業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備的維修養護事項而繳納一定標準的錢款至專項帳戶，並授權業主委員會統一管理和使用的基金。維修基金由該物業內的業主共同籌集，業主按照繳納比例享有維修基金的所有權，但使用權歸全體業主所有，單個業主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業主的變更而變化，因房屋產權變更成為新業主時，維修基金也應經舊業主更名為新業主名下。

『陸』 物業維修包括哪些項目

問題一：小區物業現在的維修內容包括哪些 小區物業管理服務包括哪些？
一、綜合管理
小區規劃紅線范圍內，涉及共用財產和公共事務的管理
1、負責制定物業管理服務工作計劃，並組織實施;
2、每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實施;
3、白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴;夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場;
4、協助召開業主大會並配合其運作;
5、管理規章制度健全，服務質量標准完善，物業管理檔案資料齊全;
6、與業主簽定物業服務合同等手續;公開服務標准、收費依據及標准;
7、應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理;
8、全體員工統一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗;
9、每年進行一次物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，徵求意見用戶不低於總戶數80%。
10、建立起應對各種公共突發事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生，能隨時投入運行。
二、房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護
共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為准;不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、暖氣等設備確保居住小區內樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養護，包括：
1、樓房及小區內共用部位共用設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務標准》;
2、保證護欄、圍牆、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用;道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢;
3、確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損;
4、負責小區智能化設施的日常運行維護;
5、定期清洗外牆。
三、綠化小區規劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋後，道路兩側區間綠地
按園林局規定的《二級養護標准》養護。
四、保潔
小區規劃紅線以內，業主戶門以外維護和保持服務范圍內的清潔衛生,包括：
1、有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍;
2、設定垃圾集納地點，並每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理;
3、每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物;
4、對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、牆壁等，進行一周一次清掃;
5、按 *** 有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠葯、消毒劑、除蟲劑;
6、在雨、雪天氣應及時對區內主路、幹路積水、積雪進行清掃。
7、發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業主的宣傳，維持正常的生活秩序。
五、公共秩序維護
小區規劃紅線以內，業主戶門以外公共區域的秩序維護和公共財產的看管，包括：
1、相對封閉：做到小區主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防範措施;
2、維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛通暢;
3、看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等;
4、夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少於一次的防範檢查和巡邏，巡邏不少於2人，做到有計劃、有記錄;
5、有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案;發生時，應立即採取措施，並及時報警和配合公安部門進行處理。
六、停車管理
1、有健全的機動車、非機動車存車管理制度和管理方案;
2......>>

問題二：物業維修項目包括哪些 【專案簡介】 某舊式里弄小區有一位馮姓業主，因其住房逢雨便漏。經物業公司維修後不久，在下雨天仍舊漏水。馮某再次報修，物業公司答復說該物業維修項目不負責保修，若要繼續維修應支付維修費用。 【分析解答】 滬房地物（1997）954號文《關於〈上海市居住物業管理條例〉有關條文的應用解釋》中規定，物業維修項目實行質量保修制度，保修期一般為三個月。修復項目竣工以業主驗收簽字為准。其中，疏通項目的修理竣工以流水暢通為驗收合格標准，築漏項目以下一次下雨不漏為驗收合格標准。因修理質量引起的返修不得再收費。因此，本案中物業公司不能向馮某收取維修費。

問題三：物業費包括什麼服務項目 1物業共用部位、貳用設施設備的日常運行、維護；2物業管理區域清潔衛生，3物業管理區域綠化養護，4物業管理區域秩序維護。

問題四：小區物業現在的維修內容包括哪些 發生五種情況物業應進行緊急維修
1.電梯運行系統中涉及的設施設備存在安全隱患，電梯專業檢測機構出具整改通知書的；
2.給水排水系統中涉及的設施設備存在安全隱患，或發生故障，造成大面積停水，房屋行政主管部門出具整改通知書的；
3.消防系統中涉及的設施設備存在安全隱患或發生故障，消防部門出具整改通知書的；
4.屋頂、屋面、外牆面發生滲漏、地下室發生積水，嚴重影響業主房屋正常使用，經房管部門指定的房屋質量滲漏認定機構出具證明的；
5.房屋外牆存在脫落、剝落等隱患，經專業房屋質量檢測單位出具證明的。
小區若存在電梯安全隱患等五類情況，物業都應該進行緊急維修。

問題五：寫字樓物業維修會涉及到維修項目有哪些 免費項目主要是公共設施維護保養,包括公共燈具,娛樂設施,公共設施大修需要動用公共設施維修基金,個人部分的維修如果物業收費,只要是合理范圍內,是應該的,具體可以參考物價局批復的物業費用收費批復文件個人部分就是你的入戶門以內的部分,這還要去除你戶內公用的上下水主管道,強弱電線纜。

問題六：物業緊急維修的范圍有哪幾項內容 發生五種情況物業應進行緊急維修
1.電梯運行系統中涉及的設施設備存在安全隱患，電梯專業檢測機構出具整改通知書的；
2.給水排水系統中涉及的設施設備存在安全隱患，或發生故障，造成大面積停水，房屋行政主管部門出具整改通知書的；
3.消防系統中涉及的設施設備存在安全隱患或發生故障，消防部門出具整改通知書的；
4.屋頂、屋面、外牆面發生滲漏、地下室發生積水，嚴重影響業主房屋正常使用，經房管部門指定的房屋質量滲漏認定機構出具證明的；
5.房屋外牆存在脫落、剝落等隱患，經專業房屋質量檢測單位出具證明的。
小區若存在電梯安全隱患等五類情況，物業都應該進行緊急維修。

問題七：物業中維修范圍哪些由業主負責 業主家的維修是指業主自用部位的維修，在具體物業服務實踐中一般與公共部分相關的維修項目物業可以有償維修，如斷水、斷電、下水道阻塞、收費標准必須經過當地物價局同意，業主對自用部分的維修也可以委託社會服務機構維修，並不存在物業是否負責的問題，如果物業收費維修了就負責維修過項目的1-3個月的保修期。

問題八：小區物管服務項目有那些？ 小區物管服務的主要內容：
（1）房屋共用部位的維護與管理。房屋的維修管理包括：房屋外觀完好、整潔；小區內組團及棟號有明顯標志及引路方向平面圖；房屋完好率達98%以上；無違反城市規劃的違章建築；房屋零修及時率達98%以上，零修合格率達100%，並建立回訪制度和回訪記錄；房屋資料檔案齊全、管理完善，並建立住戶檔案等。
（2）房屋共用設施設備及其運行的維護和管理。設備管理包括：小區內所有公共設備圖紙、資料檔案齊全，管理完善；設備良好，運行正常，無事故隱患，保養、檢修制度完備；有每日運行記錄，運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范；電梯按照規定時間運行；居民生活用水、高壓水泵、水池、水箱有嚴密的管理措施；二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全；消防系統設備完好無損，可以隨時啟用；鍋爐供暖、煤氣、燃氣運行正常，北方地區冬季供暖室內溫度不低於16度。
市政公用設施管理包括：小區內所有公共配套設施完好，不得擅自改變用途；共水、供電、通訊、照明設備齊全，工作正常；道路暢通，路面平坦；污水排放通暢等。
（3）環境衛生、綠化管理服務。環境衛生管理包括：小區內環境衛生設施完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站等保潔設備；實行標准化的清掃保潔，垃圾日產日消；不得違反規定飼養家禽、家畜及寵物；房屋的公共樓梯、扶欄、走道、地下室等部位保持清潔，不得堆放雜物和佔用；居民日常生活所需商業網點管理有序，無亂設攤點、廣告牌、亂貼、亂畫現象等。綠化管理包括：小區公共綠地、庭院綠地和道路兩側綠地合理分布，花壇、樹木、建築小品配置得當；新建小區、舊區改造小區的公共綠地人均綠地面積應當符合國家規定的指標；綠地管理及養護措施落實，無破壞、踐踏和隨意戰友用現象等。
（4）小區內交通、消防和公共秩序等協助管理事項的服務。協助有關部門做好以下工作：保證小區內道路通暢，交通車輛管理運行有序，無亂停、亂放機動車、非機動車；小區基本實行封閉式管理；實行24小時保安制度；保安人員有明顯標志，工作規范，作風嚴謹；危及住戶安全處有明顯標志和防範措施；小區內無重大火災、刑事犯罪和交通事故等。搞好小區內的公共秩序，還要積極開展社區文化活動，如，小區訂有居民精神文明建設公約，居民能自覺遵守小區的各項管理制度；居民鄰里團結互助，文明居住，關心孤寡老人、殘疾人；管理單位定期組織開展健康有益的社區文化活動等。
（5）物業管理裝飾裝修管理服務，包括房屋裝飾裝修的申請與批准，以及對房屋裝飾裝修的設計、安全等各項管理工作。
（6）房屋共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的代管服務。即物業管理企業接受業主、業主委員會委託，對專項維修資金的管理工作。
（7）物業檔案資料的管理工作。
（8）代收代繳收費服務。

問題九：物業維修專項資金有哪些使用范圍？ 市物業維修專項資金管理中心收到的物業維修專項資金遵循金額儲存、業主共同所有、合理使用的原則。
用於房屋的公用部位，即住宅主體承重結構部位、戶外牆面、屋面、門廳、樓梯間、電梯間、走廊、通道等。
用於住宅或單幢住宅內的公用設施與設備，即開發建設單位已將建設費用分推進入住房銷售價格的共用的上（下）水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、供電線路、樓道照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、小區圍牆、大門、物業管理用房、非經營性車場車庫、文體設施和共用設施設備等。供水管道限於每幢總水表與每戶分水表之間，供電線路限於每幢總電度與每戶分電度表之間，供電（水）一戶一表、電信線路、管道煤氣和有線電視線路除外。

問題十：物業管理的服務內容一般都包含些什麼？ 1、 清潔衛生管理。包括樓宇內公共樓道在內的公共地方的衛生清潔，垃圾清運以及經常性的保潔;
2、 綠化物日常維護管理。對綠化物進行定期修剪、施肥、更新，保持綠化物生長良好;
3、 治安管理。設專職保安人員堅持每天24小時的巡邏值班，保證住宅小區內的安全;
4、 維護公共蓄水池。樓內蓄水池應定期清洗消毒。保證住戶的飲水質量;
5、 水電管理。對配電設備、水泵房及公共水電設施進行日常保養，維持設備正常運行;
6、 排污設施管理，清疏和維修排水、排污下水管道、化糞池，確保正常使用;7、高層樓宇增設的服務項目。配備專職電梯管理人員，搞好電梯維護、保養，保證電梯正常運行;
8、 根據需要增設的其他服務項目。

『柒』 物業共用設備管理與維修范圍的界定

物業共用設備的管理和維修是物業管理單位的責任，而不是其它專業管理單位。在進行物業服務費成本構成測算的時候，應將其共用部位的小修養護維修成本計入物業管理成本之中，需要中大修以上維修時，經業主大會審議通過，並形成書面決議，可向市區房產局申報使用專項維修資金。

物業管理區域共用設備的管理和維修

一、根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規定「房屋的共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外牆面、廳門、樓梯間、走廊通道等」的規定。對以上部位的管理和維修，應該屬物業管理單位。因為物業管理的基礎是物業，而物業是指已建成投入使用的各類建築物及其場地，作為物業管理單位，絕不能脫離物業這個基礎,而去從事其它的經營與管理，那隻能是專業公司,而不是物業公司,盡管現在有的物業公司是由原房管所和企事業單位下屬的房管科改制的；有的是開發公司下屬的子公司；有的是社會物業公司，但其管理的基礎都應是各類建築物。所以房屋共用部位的管理和維修責任應該是物業管理單位，而不是其它專業管理單位。其維修費用，在進行物業服務費成本構成測算的時候，應將其共用部位的小修養護（小修工程的平均費用一般為房屋現時造價1％以下）維修成本計入物業管理成本之中。當需要小修養護時，應從物業服務費中支付；當房屋共用部位需要中大修以上維修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業主大會審議通過，並形成書面決議，向市區房產局申報使用專項維修資金。物業管理單位應加強對房屋共用部位的日常管理，定期進行檢查和勘查，發現有損壞的及時修復，以免因小修養護不及時而影響廣大業主的正常使用；以免因小修養護不及時造成中大修工程。

二、 物業管理區域內共用設施設備管理維修范圍的界定

根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規定，以下設施設備屬園區共用設施設備：

1供電線路與設備設施管理維修范圍的界定

供電線路與設備設施管理維修范圍的界定,應實行供電單位、物業管理單位、業主三方分段負責制。

從單元集中電表箱（含電表）至業主家中，應由業主負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應有業主自行維修或實行有償維修。

從廂式變壓器（變電所）輸出端總開關至單元控制櫃至單元

電表箱輸入端，應由物業管理單位負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應由物業管理單位負責維修；當該段線路或設備設施需要中、大修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業主大會審議通過，並形成書面決議，向市區房產局申報使用專項維修資金。

從供電干線至廂式變壓器（變電所）輸出端總開關（含開關），應由供電部門負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應由供電部門負責維修，其費用由供電部門自行解決。

2供水管線與設備設施管理維修范圍的界定

供水管線與設備設施管理維修范圍的界定,應實行供水單位、物業管理單位、業主三方分段負責制。

從單元供水立杠三通開始到用戶總閥門、水表及終端部位，應由業主負責管理，當這些部位出現漏水或損壞時，應由業主自行維修或實行有償維修。由此造成毗鄰房屋損壞或影響使用的應積極主動維修。

從水泵房輸出總閥門至各單元供水管線與立杠，應由物業管理單位負責管理，當該段供水管線或立杠發生漏水或出現故障時，應由物業管理單位負責維修，當該段管線需要中大修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業主大會審議通過，並形成書面決議，向市區房產局申報使用專項維修資金。

從供水主幹線至水泵房（含水泵房設備設施、水箱）輸出總閥門（含總閥門），應由供水單位負責管理，當該段供水干線或設備設施出現漏水或損壞時，應由供水單位負責維修，其費用由供水單位自行解決。

3供暖設備設施管理維修范圍的界定

一個物業管理區域內供暖工作，應該實行誰供暖、誰管理、誰收費、誰維修的原則。供暖單位不但要對鍋爐房的設備設施進行管理和維修，同時還要負責對供暖干線、對供暖終端設備（暖氣片）的維修。供暖、管理、收費、維修應是一個整體，不能把其中任何一個環節分離，目前有的物業管理區域內的供暖工作，有分離現象，致使供暖質量下降，設備設施維修不及時，服務不到位，遇事互相推諉、扯皮。

4排水管道（含溝渠、池、井）管理維修范圍的界定

排水管道管理維修范圍的界定，應實行排水單位、物業管理單位、業主三方分段負責制。

從下水立杠三通開始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，應由業主負責管理，當這些部位出現漏水或損壞時，應由業主自行維修或實行有償維修。由此造成毗鄰房屋損壞和影響使用的應積極主動維修。

從單元下水立杠至園區排水管道（雨水排放管道）、窨井、化糞池，應由物業管理單位負責管理，當該段排水管道發生堵塞或外溢時，應由物業管理單位負責維修，當該段管道需要中大修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業主大會審議通過，並形成書面決議，向市區房產局申報使用專項維修資金。

化糞池以外的排水管道和窨井，應由市政部門負責管理，當該段管道和窨井發生堵塞或外溢時，應由市政部門負責維修，其維修費用由市政部門自行解決。

5消防設備設施的管理維修范圍的界定

消防供水管線及在管線上設置的地下消防井、消火栓等消防設施，由供水單位負責管理和維修，公安消防部門負責監督檢查；園區內消防供水系統，包括供水管道、室內消防栓、消防水箱、消防水泵等，園區內供電系統，包括消防控制櫃、電機等，應由物業管理單位負責管理和維修，並接受公安消防部門的監督和檢查。其消防設施設備的管理成本應納入物業服務費構成成本。

6煤氣管道管理維修范圍的界定

煤氣管道其管理和維修范圍，應實行由煤氣管理單位統一管理和維修、分段承擔維修費用的原則。屬業主自主自用部位損壞的，應由煤氣管理單位負責維修，業主承擔費用；屬園區共用部位損壞的，應由煤氣管理單位負責維修並承擔費用；屬中大修以上工程的，由煤氣管理單位負責維修，從維修資金中支付費用。

7電梯管理維修范圍的界定

（以上回答發布於2013-05-21，當前相關購房政策請以實際為准）

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