銀行如何監管維修基金

① 物業維修基金用途監管及其支取的程序

一直以來，普通業主對物業維修基金的繳交、監管、使用，大多隻是一知半解。而在實際中，開發商、物業管理公司誤導業主，挪用物業維修基金的情況時有發生。在這種情況下，徹底深入了解有關物業維修基金的規定，就成為業主保護自身利益的關鍵。

維修基金

基本用途

根據物業管理法規規定，所有住宅小區都必須建立物業維修基金。這筆基金款項，是專項用於小區或大廈的共用部位、共用設施設備發生損壞時，進行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲存的資金，屬全體業主共同所有。

由誰繳交

《廣州市物業維修基金管理暫行辦法》明確規定：商品房預售許可證在1998年9月30日前核發的樓盤，購房者應按房款的2%繳交維修基金;而商品房預售許可證在1998年10月1日後核發的，建設單位與購房者另有書面協議的除外，發展商應繳交維修基金。

而考慮到應屬小業主交維修基金，一次性繳付可能有困難，市國土房管局於1999年發出<189號文>，定出小業主可分期繳交：第一次交3000元，以後按每月1元/平方米繳付，累計不超過購房款2%。

開發商或物業管理公司必須出示房管局針對某一小區或大廈的建立維修基金的批復文件，方可向小業主收取物業維修基金。對於有意不建立維修基金的開發商，業主委員會可以向法院起訴追討。

基金的監管

個人基金監管：對於已建立維修基金的樓盤或是已繳付了維修基金的小業主，每位小業主都應該有一張由中國農業銀行廣東省分行發出、類似銀行公積金、儲蓄卡的《廣州市物業維修基金專用卡》。通過這張專用卡，業主可以隨時在農行系統任何一家營業網點的櫃員機上，查詢到屬於自己名下的這筆基金數額，對維修基金進行監管。

小區基金監管：據了解，目前受委託對廣州市物業維修管理基金進行具體執行的廣州市北秀支行營業部，專門開發了廣州物業維修基金信息管理系統，對每位已繳費的小業主和樓盤均建立了專用帳號。通過這一系統，所有小業主或是物業管理公司，均可以檢索到這筆款項的繳付和使用情況。農行提醒小業主，購樓者置業前，可以事先到廣州市農業銀行北秀支行了解該樓盤有無建立專項維修基金，置業後，更可查詢開發商有無按規定在自己名下足額存入該筆款項。

辦卡：如果小業主繳納了物業維修基金而沒有拿到維修基金專用卡，應立即向發展商或物業管理公司索要。如果發展商或物管公司不肯提供，小業主也可以自行到區房管局索取《廣州市物業維修基金專用卡帳戶托書》，直接到農行辦理《維修基金專用卡》。其手續是，業主憑房產證或其他有效產權證明到房屋所在地的區國土房管局領取《委託書》，與農業銀行直接簽訂，一般在15個工作日內即可到農行取卡，不必再通過建設單位或是物業管理公司。

支取程序

維修基金專用卡帳戶資金的支出使用有嚴格規定，專款專用。需動用維修基金時，業主須先到區房管局領取物業維修基金申請表，再由業主委員會負責填寫申請的事由、金額，並附上業主委員會有關物業維修的會議決定，交至區房管局加蓋意見，最後才到北秀支行要求劃拔維修基金。由於物業維修基金屬專款專用，農行將會直接將物業維修基金劃拔至用款單位。

物業管理公司無權支配使用維修基金

根據有關規定，維修基金的支配使用權歸業主所有，具體管理使用由業主委員會負責。因此，物業管理公司無權支配使用維修基金，更不得挪用。

物業維修基金能退

根據有關規定，因房屋拆遷或其他原因造成房屋滅失的，經審核後，應由銀行將物業維修基金余額退還給小業主本人。因房屋拆遷或其他原因造成房屋滅失的，業主持區房管局的證明資料到北秀支行，經北秀支行審核後將維修基金帳面余額退還給業主。

二手交易也要轉讓物業維修基金

按有關規定，當房屋發生業主變更時，新業主同樣要辦理維修基金的轉讓手續，對於物業維修基金尚未繳交完畢的，由新業主繼續繳交。在二手樓交易、特別是新建商品房轉手中，新業主別忘了向原業主追討物業維修基金。

（以上回答發布於2013-04-27，當前相關購房政策請以實際為准）

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② 專項維修基金使用辦法及細則

第三章 使用
第十八條 住宅專項維修資金應用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第十九條 使用住宅專項維修資金應遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第二十條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用按以下規定分攤：
（一）商品住宅之間或商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
（二）售後公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
（三）售後公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建築面積比例分攤到各相關物業。其中，公有住房售後應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。
第二十一條 涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或公有住房的維修和更新、改造費用，開發建設單位或公有住房單位應按尚未售出商品住宅或公有住房的建築面積分攤。
第二十二條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前使用資金的程序如下：
（一）物業服務企業提出使用建議；無物業服務企業的，由相關業主提出。
（二）占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議。
（三）物業服務企業或相關業主組織實施使用方案。
（四）物業服務企業或相關業主持相關材料向所在地政府申請列支；動用公有住房資金的，向管理公有住房資金的部門申請。
（五）政府或管理公有住房資金的部門審核同意後，向專戶管理銀行發出劃轉資金通知。
（六）專戶管理銀行將資金劃轉至維修單位。
第二十三條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後使用資金的程序如下：
（一）物業服務企業提出使用方案，包括項目、費用預算、列支范圍等。
（二）業主大會依法通過使用方案。
（三）物業服務企業組織實施使用方案。
（四）物業服務企業向業主委員會提出列支資金申請。
（五）業主委員會審核同意，並向政府備案；公有住房資金經管理公有住房資金的部門審核。
（六）業主委員會或管理公有住房資金的部門向銀行發出劃轉資金通知。
（七）銀行將資金劃轉至維修單位。
第二十四條 緊急情況下使用住宅專項維修資金的程序：
（一）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按第二十二條辦理。
（二）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，按第二十三條辦理。
未按規定維修的，政府可組織代修，費用從相關業主資金中列支；公有住房資金還從公有住房資金中列支。
第二十五條 以下費用不得從住宅專項維修資金中列支：
（一）依法應由建設單位或施工單位承擔的費用。
（二）依法應由相關單位承擔的水電燃氣供熱等設施設備維修養護費用。
（三）當事人應承擔的人為損壞修復費用。
（四）物業服務合同約定由物業服務企業承擔的費用。
第二十六條 在保證住宅專項維修資金正常使用前提下，可按國家規定購買國債。購買應在銀行間債券市場或商業銀行櫃台市場進行，並持有到期。購買需業主大會同意；未成立業主大會的，需三分之二以上業主同意。公有住房資金購買需財政部門同意。禁止用於國債回購、委託理財或用於質押、抵押等擔保行為。
第二十七條 以下資金應轉入住宅專項維修資金滾存使用：
（一）存儲利息。
（二）購買國債的增值收益。
（三）經營共用部位、共用設施設備所得收益，除非業主大會另有決定。
（四）共用設施設備報廢後回收的殘值。
因此，住宅維修資金只能用於維修改造等住宅方面的情況，其他情況不適用，也不得挪用。業主有權監督，可要求查看余額和維修資金明細。發現挪用情況，可向審計部門舉報。

③ 維修基金由誰收取如何管理使用

全體業主。根據規定，房屋共維修金是由全體業主繳納的，屬全體業主共同所有。一般情況下維修基金由物業所在地的房地產管理部門統一監督設立，由物業管理公司代為管理和使用。業主委員會成立之後，公共維修金就會劃轉到業委會，由業委會行使管理權利。
業主委員會應至房地產主管部門指定的商業銀行設立本物業維修基金專用帳戶，並將賬戶情況報房地產行政管理部門備案，該帳戶是該物業范圍內業主繳納的全部維修基金的情況。該帳戶只能用於維修基金的存儲和管理，不得挪作他用。銀行同時為每位業主設立分戶帳戶，用來顯示該業主所有維修基金部分的使用和留存情況。維修基金的使用及補充需經業主大會作出決議。房屋維修金其實就是來修房子公共部分的，所有業主都要繳納，屬所有業主共同所有。這筆基金一般由業主委員會來管理。
維修基金交給誰怎麼交
1、商品住宅的共用部位共用設施設備維護基金由購房者交納。購房者在辦理立契過戶手續時，按購房款的2%足額交納維修基金。
2、此項基金只用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造。
3、商品住宅維修基金由北京市居住小區管理辦公室代管。住宅小區成立管委會後，市小區辦便將住宅維修基金移交給管委會管理或經管委會同意交由物業管理企業代管。公有住房維修基金由售房單位存至市住房資金管理中心系統，待公有住房售後成立管委會，再將基金移交給管委會管理。
4、管委會成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位委託的管理單位提出使用計劃，經房地局審核後劃撥;管委會成立後，維修基金的使用由物業管理企業提出年度使用計劃，經管委會審定後實施。
5、維修基金不足時，經管委會研究決定，市房地局批准，可按業主佔有的住宅建築面積向業主續籌。
6、如業主所住房屋因拆遷或意外失火無法居住，維修基金代管單位應將維修基賬面余額按業主個人交納比例退還給業主。如業主轉讓房屋所有權，其結余維修基金隨房屋所有權同時過戶。
法律依據：
《中華人民共和國民法典》
第二百八十一條 建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。維修資金並非屬於房地產開發商所有，也不屬於物業公司所有，該筆款項屬於全體業主共有。事實上，國內的小區里的維修資金均由物業公司代收，也順理成章的由其保管和支配，業主應當轉變觀念，牢牢把握主動權，通過業主大會及業主委員會充分行使自己的合法權利，合理的運用這筆資金。

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