公共維修基金如何申請使用

A. 維修基金使用的條件和范圍

維修基金是買房後需要繳納的一筆房子的「養老金」，房子在滿足條件的情況下可以申請使用，那麼維修基金使用的條件和范圍是什麼?

條件：

1、維修項目屬於維修資金的維修范圍，並已超過保修期。

2、該物業區域已開立維修資金帳戶，且賬戶內有餘額。余額不足或列支范圍內有業主未交存維修資金的，申請人已明確不足部分的承擔主體或補足方案並承諾實施到位。

3、滿足以上使用條件，且經列支范圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二(簡稱「雙三分之二」)以上的業主表決同意(應急維修除外)，即可申請使用維修資金。

范圍：

1、住宅共用部位的維修和更新、改造范圍：

1)屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；

2)樓房外牆出現雨水滲漏，引起外牆內表面浸濕；

3)樓房外牆外裝飾層出現裂縫、脫落或者空鼓率超過國家相應標准、規范的規定值；

4)建築保溫層出現破損或者脫落，或者建築保溫不良引起外牆內表面出現潮濕、結露、結霜或者霉變；

5)外牆及樓梯間、公共走廊塗飾層出現開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染；

6)公共區域窗檯、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護牆、院門等出現破損的；

7)公共區域門窗或者窗紗破損的；

8)住宅共用部位需要維修和更新、改造的其他情形。

2、住宅共用設施設備的維修和更新、改造范圍包括：

1)電梯及主要部件的維修或者更換；

2)避雷設施不能滿足安全要求的；

3)監控設施、消防系統出現功能障礙或者部分設備、部件損壞嚴重的；

4)樓內排水(排污)設備出現故障，排水管道漏水、銹蝕嚴重，排污泵銹蝕或者其他設備損壞的；

5)水箱、泵房等二次供水設施損壞需要維修和更新、改造的，但依法或者依合同約定應當由供水企業承擔的除外；

6)住宅共用設施設備需要維修和更新、改造的其他情形。

B. 什麼情況下才能動用維修基金

可以使用維修基金的情況具體如下：
1、物業管理區域內發生的屋面、外牆防水嚴重損壞；
2、電梯故障或停運；
3、消防系統故障；
4、建築外立面裝飾和公共高空構件嚴重脫落松動；
5、玻璃幕牆炸裂；
6、排水管道爆裂；
7、其它可能造成人身安全事故的緊急情況。
申請使用房屋公共維修基金的程序具體如下：
1、由物業服務企業提出使用建議，無物業服務企業的由相關業主提出使用建議；
2、維修資金列支范圍內專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主討論通過使用建議；
3、物業服務企業或相關業主組織實施使用方案；
4、物業服務企業或相關業主持有關資料向房地產行政主管部門申請列支；
5、房地產行政主管部門審核同意後，向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；
6、專戶管理銀行將所需維修資金劃轉至維修單位。
法律依據：《中華人民共和國民法典》第二百七十八條
下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；
（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；
（七）改建、重建建築物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

C. 動用公共維修基金的流程

動用公共維修基金的流程通常包括以下幾個步驟：
1、制定維修或更新、改造方案。
2、業主同意。通常涉及對方案的公示，徵求業主的意見，並在獲得雙三分之二以上業主的同意後，形成書面決議。
3、辦理備案和開戶。
4、資金劃轉。
5、組織實施維修方案。
6、竣工驗收和結算審核。
7、公示和付款。
動用公共維修基金的條件主要包括以下幾點：
1、維修或改造方案必須標准合理。
2、維修方案及業主書面同意書需辦理備案手續。
3、需開具專款專用的銀行賬戶。
4、維修項目需符合維修基金的使用范圍。
5、專項維修基金需足額歸集到位。
6、公用部分、公共設施設備的保修期限已屆滿。
綜上所述，動用公共維修基金的流程是一個涉及業主表決、方案公示、實勘審核、資金撥款和竣工驗收等多個環節的嚴格程序，旨在確保資金的合理使用和業主權益的保護。
【法律依據】：
《住宅專項維修資金管理辦法》
第四條
住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
第五條
國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導和監督工作。
縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導和監督工作。