1. 关于房子建筑成本核算的问题
以下内容供参考：
关于大学生公寓成本核算问题的思考
随着高校学生宿舍管理公寓化，学生住宿日趋商品化。近两年来高校后勤社会化发展迅猛，促使各类大学生公寓逐步向物业化管理过渡。物业管理的企业化性质，决定了物业部门必须有严格的成本核算。这是目前大学生公寓管理面临的一项重要而严肃的任务。教育部一再强调：“学生住宿收费要按实际运行成本确定，不以盈利为目的”。至于教育部为什么这样提？高校后勤企业不以盈利为目的，如何同类似的社会企业相竞争？这必将由国家上层机构确立相应的政策。就目前情况而言，公寓收费过高，学生负担加重；然而，收费过低，公寓管理运行难以为继。1999年春，北京市教委曾发布过014号文件，粗略的以三项因素（居住面积、房内设施、管理水平）、七项成本（房屋折旧费、房屋维修费、设施折旧费、设施维修费、能源消耗费、低值消耗品及杂费、管理人员薪金）初步规范了高校学生住宿收费的标准。并且逐个学校审定了收费金额，分别为550元，650元，750元，个别单元式公寓定为1200元。近几年虽说北京各校都在执行这一规定，但很少有学校真正按上述七项成本进行过认真地核算。有的学校根本就没有进行过核算，只是被动地执行上级的硬性规定。反正亏损由学校或后勤集团补贴，肉烂在锅里。这说明公寓运行机制的转换还有相当地大的差距。由于公寓物业管理形势的发展，各省、市、自治区教育主管部门已经或正在出台大学生公寓管理办法，《办法》中必将涉及到收费问题，甚或将收费问题作为其主要附件。所以，成本核算必需要动正格的了，现根据目前的实际情况和有关部门的规定，就大学生公寓成本核算问题，提一点思路，与同仁们共商。
一、 关于房屋折旧费
对一般企业来讲，房屋折旧费是企业的主要成本之一，但对大多数高等院校(尤其是老校)来说，学生宿舍绝大多数属于国家无偿划拨土地国家投资兴建的，国家既未提出向学校讨回这部分投资，按理可以不计收折旧费。所以有些学校对宿舍管理部门采取零租赁的方式，即不允许宿管部门对学生收取房屋折旧费。但有些学校自筹资金新建或内外合资兴建了一批宿舍，形成了新旧宿舍参半的状况；校方又考虑到大学生公寓的长远开发和收费的总体平衡，觉得还是收取部分折旧费为合理。
基于上述情况，笔者认为，宿管部门应将全校的公寓楼分楼进行成本核算，然后取其单方折旧费的平均值，再根据各楼的新旧程度和质量好坏，分别增加一个调解系数，最后确定各楼的单方折旧费。调解系数确定得是否合理，就看是否能够平衡学生的心理，即不出现争住新楼或争住旧楼的倾向，以免影响安定。
房屋折旧费的核算，主要是合理确定三个基准：房屋单方造价、房龄、人均建筑面积。人均建筑面积同时还要按居室平面系数、每室居住人数折合成人均居住面积，以便衡量其居住标准。
关于新建宿舍单方造价的核算。北京市发布的京政发[2000]81号文的规定，新建学生公寓享受政府政策方面的14项优惠。其他省、市、自治区大都也有相应的优惠政策。所以学生宿舍楼不能按一般房屋建筑核算成本，更不能按纯商品房核算。据2000年北京市的有关数据测算，目前北京高校学生宿舍，单方造价一般应定位在1000-1200元。其他省、自治区由于地缘关系和屋内设施情况可能更低一些。
关于房龄。城市建设部规定，砖混结构的多层楼房一般使用期为47年。实际上，北京高校的同类房屋50年以内拆除的极少。故房龄按50年计算比较符合实际。
关于居室平面系数。1979年国家教委规定，普通高校，本专科生宿舍生均建筑面积为5－6平米折合成生均居住面为3-3.6平方米，宿舍楼房建筑平面系数为60%。实际上20多年来多数学校尚未达此标准。前不久李岚清副总理的讲话指出，大学生公寓还是应当以筒子楼为主，不宜片面追求高规格。所以目前暂且参照1979年国家教委规定的标准，比较切实。如10000平方米建筑面积，折合居住面积为6000平方米，按每室净面积18平方米计算，应有333个居室。每室住4人，共住1332人。人均建筑面积为7.5平方米。人均居住面积为4.5平方米。
年生均房屋折旧费约为：10000*1200元/50/1332=180元（180.2元取整）。
或1200元/50*7.5=180元。
如果新旧楼参半，通过算平均值加调解系数的办法，该项金额还会大幅度降低。
二、关于房屋维修费
国务院城乡建设部规定，房屋维修一般分为翻修、大修、中修、小修、综合维修五种。所谓翻修，是指需全部拆除另行设计重新建造或仅保留原房的一小部分而进行较大的改造。这样所需要的经费，几乎等于新建，差异只在于不计征地拆遣费、三通一平费及勘察费；对大学生公寓而言，一般把该项经费列入到新建房屋的折旧费中，而不列入维修费；大修：按城市建设部规定，一般占房屋造价的20%以内，正常情况下10-20年大修一次，平均值可取为15年。还规定凡大修费超过房屋造价（或重置价）25%的，就不值得再大修；中修：一般5-8年一次，可取均值为六年半。中修费取费一般为造价的5%左右，最高不超过10%，；小修：年年进行，小修费取费为造价的0.5%左右，最高不超过1%。综合维修，是指以整幢楼为单位对其大、中、小修一次性地应修尽修。为了避免重复计费，一般不单独计算。
据此基准计算，单方年均维修费=1200*0.2/15+1200*0.05/6.5+1200*0.005
=16+9.25+6=31.25（元）。
也就是说，每平方米每年的大修费为16元，中修费为9.25元，小修费为6元。实际上单方造价同当地的地价密切相关，北京的地价偏高，所以这样算出来的维修费亦偏高。维修费则与地价关系则没有那么密切。据笔者粗略考查，自1990年至2000年，各高校每年用于房屋维修的投资，平均不到这一数额的三分之一。当然也有由于资金不足，该修而不能修的情况。但总的看来上述定额还是偏高得太多。据1997年7月1日发布实施的《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》规定，每年每平方米维修费：大修为5.04元，中修为5.42，小修为2.36元。参照《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》，并考虑到大学生公寓人为地损坏率较高，还考虑到一般大学四年一换届，中修往往借换届期间进行，因而中修频度也较高。所以笔者认为，大学生公寓每年每平方米的大、中、小修费用分别定为6元、5元、4元比较合理。年均单方维修费合计为15元。按每生实占建筑面积7.5平米计算，生均年房屋维修费为：15*7.5=112.5(元)。取整为113元。
需要说明的是，近些年来不少学校为了改善学生住宿条件，普遍进行了装修（如厕所、水房铺地砖、贴瓷砖，改造水电管线，房间、楼道粉刷油漆等）。这些费用应按使用年限折合到每年每平方米，再折合到每生。且应适当冲掉部分大、中修费，才比较合理。
三、设备折旧费
公寓设备，应分自用设备和公用设备两种。
自用设备如床铺、书架、桌凳、衣柜、脸盆架等。这类设备，目前各校配置五花八门，很难确定统一的核算基准。近几年部分学校宿舍配备了多功能高架床，带有书架、桌凳、衣柜等，可认为是家具配备的较高档次。购价为1500-900元／套。考虑到脸盆架、鞋柜等的增配，取中间价为1200元。使用期按12年（三届本科生）计算，年生均自用设备折旧费为：1200/12=100元。
公用设备的配备差别更大。目前部分高校已经陆续做到三电（电视、电话、电脑）进宿舍（有关上级并不欣赏急于这样做），而且管理办法各不相同。如电话多数为校方配备；电视多数为民办官助，即学生分摊经费（作为押金），学校统一购置，毕业时押金退给个人，电视留给下届学生继续使用。实际上学生只负担了押金的利息；电脑多为个人购买，学校核收部分安装费和电耗费。基于上述使用和管理方式的多样化，笔者建议，关于电视、电脑、电话的收费，应当采取合理的单项收费办法，谁受益谁付费，受益多付费多。至于学生公寓楼各层或各楼的公共活动室以及值班室、会客室、库房等的公共设备，各校配备也有差别。应当做到同居室内设备标准相当，甚至略高一些。成本折旧一般不应高于自用设备折旧费的百分之十。据此，粗略确定年生均公用设备折旧费为10元。
两项相加，年生均设备折旧费为110元。
四、设备维修费
自用设备主要指钢木结构的家具，在市场经济条件下，这类家具无需考虑大中修。零修费在注重管理的条件下，一般应控制在购置费的1%以内，即年生均自用设备维修费为12元。如购买500套组合型高架床，总购置费为600000元，每年平均投入6000元的零修费足矣。这可由一些学校的实践证明。
公用设备的损坏频度可能高一些，因为共用的东西，大家往往不够爱惜，加之管理也比较困难，所以公用设备维修费应高于自用设备维修费。一般为公用设备折旧费的40%，这里粗略确定，年生均公用设备维修费为4元。
两项合计，年生均设备维修费为16元。
在房屋和设施设备的维修费的核算方面，需特别强调的是要处理好管理和维修的关系。实践证明，高校学生宿舍和教室的建筑和设备，人为的破坏最严重，多因为管理维护不善而导致维修费成数倍地增加，甚至造成远达不到设计使用寿命而夭折。所以高校后勤对学生宿舍和教室的管理，多年积累了一条重要经验为“以管为主，管修结合”。当然，管理当中也包括了学生行为的自我管理。还应当指出一点，有些设施设备地维修是由公寓管理服务人员自身承担的，在成本核算时，只能计算除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用。因为工资及福利补贴已列入了管理服务费项目，要避免重复计算。
五、能源（主要指水、电、暖）消耗费
1、 水费
考虑到淡水是一种有限的自然资源，在我国许多大中城市尤其是北方城市严重缺水，所以节约用水不可忽视。对大学生公寓的用水应限定指标。这不仅对住寓学生而且对公寓管理部门也是一种约束。参照北京市教委确定的高校学生生活用水标准,包括洗涤卧具在内,控制在每人每月3立方米以内。每年生均用水36立方米。按北京2001年单方水价2元，年生均水费为72元。以后随着当地水价地增长也必须相应提高，但应享受当地居民的用水价格，在计量和核算上，应把学生生活用水同学校的其他用水严格区分开来。
2、电费
照明用电：寝室内按每人60W照明灯一盏，冬夏平均每天用电5小时，每年用电109.5度,取整110度。考虑到楼道、厕所、盥洗间、值班室等公用照明电，另加10%，合计为121度。参照2000年北京市市电价格近乎于0.4元／度计算，年生均照明电费为48元（48.4元取整）。考虑到目前我国主要城市的电力供应比较充裕，学生寝室内的个人用电可以给定一个指标，指标内的电费计入住宿费，指标以外不限量，但要单独收费。仍应享受当地居民用电价格。当然这就需要完善各寝室的计量设施。
公共设备用电。公共设备主要指公共活动室的电器、卧具洗涤用洗衣机等。这类设备各校配备差别较大。考虑到开机周期和用电时间，一般不会超过照明用电的25%。所以年生均公共设备电费定为12元。
两项合计，学生宿舍年生均电费为60元。
3、供暖费
供暖费主要是三北地区和西部高寒地区的院校必须收取的。对于供暖期的长短和供暖费的数额当地政府都有一定的标准。以北京市2000年集中供暖取费标准为例，每建筑平米一个供暖季节19.87元，按生均建筑面积为7.5平米计算，年生均供暖费为149元（149.025元,取整）。东北和内蒙、宁夏等地区可能还要高些。
值得思考的一个问题是，不论哪个地区，国家对城镇居民冬季取暖问题，都有一定的补贴，即使在住房制度改革以后，仍遗留下来一个大尾巴。按理讲，居民既已购买了住宅，供暖费用就应当自行承担，如同买一台彩电就要自已掏供电费一样。但是基于我国的现实情况和更复杂的原因，这个尾巴还不能在短期内割掉。大学生公寓里居住的实际上是居民的一部分，而且是无收入的一个青年群体按说也应该享受类似他父母所享受的供暖补贴。至于这部分补贴出自于何处，这就有必要追问城市居民的供暖补贴来自何方。如果把大学生公寓视同宾馆、饭店、招待所。如数收取供暖费似乎无可辩驳。但教育部领导曾多次强调，高校后勤产业无论如何改革，都不能忘记：它既有姓“经”的一面，更有姓“教”的一面。因此，适当减免学生住宿费中的供暖费或许可能从这里找到理由，因为供暖费在住宿费中占的比重实在太大了，且也容易引发在南方和北方上学的学生心理上的不平衡。
这里暂且不考虑供暖费的补贴，综合本项1、2、3条，年生均能源消耗费为：72＋60元+149元=281元。
六、低质消耗品和杂费
低质消耗品，主要指学生宿舍各室配备的笤帚、簸箕、墩布、纸篓，以及清洁工用的清扫工具和清洁剂；还应包括消灭蚊蝇、老鼠、蟑螂等用品和消防器材等。这方面只要注重完善管理，节省细费，而且考虑到多数可以批量进货，年生均低质消耗品费10元足矣。另外公寓区楼外的公共设施维修费、绿化养护费，生活垃圾清运费，化粪池的清掏费等都可以单项核算。为了简便其见，这里只粗定一个指标：年生均杂费为10元。两项合计为20元。
七、管理服务费
管理服务费主要指管理服务人员的薪津支出。目前，北京高校本专科学生宿舍，管理服务人员的配备，一般不超过住宿学生总数的1.5%。而且，平均年薪不超过10000元。按此比例均摊到学生人头，年生均管理服务费约为150元。当然外地由于经济发展状况不同，管理服务人员的薪津水平也有较大的差异；既使在同一地区的不同学校，由于各种原因学校付给宿舍管理服务人员尤其是临时工的薪津也很不相同。这里只以北京地区大部分院校的情况为参考。
综合以上七项：房屋折旧费为：180元。
房屋维修费为：113元。
设备折旧费为：110元。
设备维修费为： 16元。
能源消耗费为：281元。
低质消耗品和杂费为：20元。
管理服务费为：150元。
本专科宿舍年生均年住宿费为:870元。
必须说明：看来按上述准则测算的住宿费，比1999年北京市教委所定的标准（实际上是一个收费限额）要高一些。但是一经分析就可明白：当时北京高校的学生宿舍每室住四人的并不多，既便是四个人住一间，人均居住面积达到4.5平米的并不多，而人均建筑面积达到7.5平米的就更少。而人均面积这个指标相当重要，因为在上述测算的第一、二、五项三个大项，都同人均面积紧密相关。就是服务管理费（也是一个大项）也留了比较大的余量，据1998年年底统计，北京高校宿舍管理服务人员为住宿学生的总平均比例只是1.12％，而不是1.5%。所以，尽管北京市教委当时规定的分档限价是属于一种宏观的行政行为。但与各高校的实际情况却大体相符，因而得以较为顺利的贯彻执行。不过，2001年以后的情况有了较大的变化。不少学校的宿舍管理部门，觉得市教委1999年所定标准限得太死，致使公寓管理部门的经费入不付出，难以为继，纷纷请求市教委允许增收住宿费。而国务院有关部门又三令五申，为了保持安定，近几年不准增收学生的住宿费。各省市自治区教育主管部门普遍感到为难。这就逼迫各校的宿管部门，必须认真细致地做好成本核算，以便以详实的数据进行上下沟通，以促使高校后勤改革顺利进行。
据笔者了解，各公寓管理部门遇到的一个最突出的问题，是研究生普遍没按实住面积缴纳住宿费。在成本核算方面，只能把研究生宿舍和本专科宿舍混为一体，两人间、四人间、六人间、八人间，在收费上不加区别或区别不大。甚至有的学校规定研究生住宿不收费，而研究生宿舍同本专科生宿舍一样又统一归公寓管理部门管。这在承包制的体制下，还可以维持运营，因为在大后勤内部可以实施交叉补贴。但真正地转向物业化管理后，矛盾就表面化了。为了保证物业部门实现相对的独立核算，自负盈亏；也为了实现“受益上的非福利化”，改暗补为明补的问题必须解决。
研究生按实住面积缴纳住宿费，可能会造成部分研究生的经济困难，确应有相关部门以单独列项的方式给予必要的补贴，这个部门应是学校或者是其上级部门，而不应由公寓管理部门直接减免或变相地由本专科生给背着。对此，建议教育部或各省市自治区教育部门应有较明确的规定，以防各校及后勤部门迫不得已搞暗箱操作。
以上是笔者以北京地区本专科生四人间宿舍为主体的住宿费成本核算的一点思考，只是粗略地勾画了一个轮廓，肯定会错误百出，甚至可能挂一漏万，恳请同行们批评指正。但初衷是为了抛砖引玉，动员大家，群策群力，共同探索出一种比较科学合理的成本核算办法。说到家，大学生公寓的运营成本，不是算出来的，而是实际开销的。不过也应该有个规范，以便促使高校后勤社会化改革在不失其姓“教”的本色的前提下，真正从转体改制上加速发展。
（作者：北京高校宿舍管理专业委员会顾问 吕 民）
2. 备件管理一般用哪些KPI指标
设备管理要进步，其水平也需要度量。在企业里，用于度量设备管理好坏的绩效指标很多。例如设备的完好率，设备的可用率，设备综合效率，设备完全有效生产率，设备故障率，平均故障间隔期，平均修理时间，设备备件库存周转率，备件资金率，维修费用率，检修质量一次合格率，返修率等等。不同的指标用于度量不同的管理方向。
在这些指标里，设备的完好率用得最多，但其对管理的促进作用有限。所谓的完好率，是在检查期间，完好设备与设备总台数的比例。
设备完好率=完好设备数/设备总数
很多工厂的指标可以达到95%以上。理由很简单，在检查的那一刻，如果设备是运转的，没出故障，就算是完好的，于是这个指标就很好看。很好看，很高，就意味着没有多少可提升的空间了，就意味着没有什么可改善的了，也就意味着很难进步了。为此，不少企业提出对此指标的定义进行改造，例如提出每月8日，18日，28日检查三次，取其完好率的平均值作为本月的完好率。这当然比检查一次要好，但仍然是点状反映出的完好率。后来有人提出以完好的台时数比上日历工作台时数，完好台时数等于日历工作台时减去故障及其修理的总台时数。这样的指标要真实多。当然又遇到统计的工作量增加和统计的真实性，遇到预防性维修台时是否扣除的争论。完好率这一指标是否有效反映设备管理状况，这要看如何应用，仁者见仁，智者见智。
另外一个指标是故障率，这个指标容易混淆，如果是故障频率则是故障次数与设备实际开动台时的比值，即：
故障频率=故障停机次数/设备实际开动台时
如果是故障停机率，则是故障停机台时与设备实际开动台时加上故障停机台时的比值，即：
故障停机率=故障停机台时/（设备实际开动台时+故障停机台时）
显然，故障停机率比较能够真实的反映设备状态。
设备的可用率在西方国家采用较多，而在我国有计划时间利用率和日历时间利用率两个不同提法。按照定义，西方定义的可用率实际上是日历时间利用率。
日历时间利用率=实际工作时间/日历时间
计划时间利用率=实际工作时间/计划工作时间
前者反映了设备的完全利用状况，也就是说即使是单班运行的设备，我们也按照24小时计算日历时间。因为无论工厂是否使用这台设备，都以折旧形式消耗着企业的资产。后者反映了设备的计划利用状况，如果是单班运行，其计划时间就是8小时。
设备的平均故障间隔期MTBF的另外一个提法叫做平均无故障工作时间。它与故障停机率互补的反映了故障频次，也就是设备的健康状况。两个指标取一个就可以了，不必利用相关指标度量一个内容。
设备平均故障间隔期=统计基期无故障运行总时间/故障次数
另外一个反映维修效率的指标是平均修理时间MTTR，它度量的是维修工作效率的改善状况。
平均修理时间=统计基期维修消耗的总时间/维修次数
随着设备技术进步，其复杂程度、维修难度、故障部位、维修技师的平均技术素质以及设备役龄的不同，维修时间很难有确定的数值，但我们可以据此度量其平均状况和进步状况。
比较全面反映设备效率的指标是设备综合效率OEE，OEE是时间开动率、性能开动率与合格品率的乘积。就像一个人，时间开动率代表出勤率，性能开动率代表上班后是否努力工作，发挥出应有的效率，合格品率代表工作的有效性，是否经常出差错，是否能够保质保量完成任务。简单的OEE公式就是：
设备综合效率OEE=合格品产量/计划工作时间的理论产量
最能够彻底反映设备效率的公式还不是OEE，而是完全有效生产率TEEP，其公式为：
完全有效生产率TEEP=合格品产量/日历时间的理论产量
这一指标将设备的系统管理缺陷，包括上下游影响、市场和订单影响、设备产能不平衡、计划安排调度的不合理等不足都反映出来。这个指标一般都很低，不好看，但十分真实。
关于维修及其管理方面，也有相关的指标反映。如检修质量一次合格率，返修率和维修费用率等。
检修质量一次合格率是用检修后的设备试运行一次达到产品合格标准次数比上检修次数来度量。工厂是否采用这个指标作为维修团队的绩效指标，可以研究推敲。
返修率是设备检修后返修总次数比上检修总次数。这比较真实反映检修质量。
维修费用率的定义和算法很多，一种是年维修费与年度总产值比，另外一种是年维修费与当年资产总原值比，还要一种是年维修费与当年资产总重置费比，再有一种是年维修费与当年资产总净值比，最后一种是年维修费与当年生产总费用比。笔者认为最后一个算法比较靠谱。
即使如此，这个维修费用率数值的大小又不能够说明问题。因为，设备维修是一种投入，投入是创造价值和产出的。投入不足，生产损失突出，则影响产出；当然，投入太大也不理想，称为维修过剩，是一种浪费。恰当的投入最理想。所以，工厂应该摸索和研究最佳的投入比例，生产费用高意味着订单多，任务量大，而且设备的负荷加大，对维护保养的需求也随之上升。在恰当的比例上投入是应该工厂努力追求的目标。如果有了这个基准，偏离这个指标越远就越不理想。
关于备件管理也有不少指标，备件库存周转率是较代表性的指标。它反映了备件的流动性。如果大量库存资金积压，则会在周转率上体现出来。
备件库存周转率=月消耗备件费用/月平均备件库存资金
反映备件管理的还有备件资金率，即全部备件资金与企业设备总原值之比。这个数值的高低随着工厂是否在中心城市、设备是否进口，设备停机损失影响大小而不同。如果设备一天的停机损失高达几千万元，或者故障对环境污染危害严重，对人身安全危害突出，而备件供货周期较长则备件库存量就要高些，反之这个备件资金率就尽可能降低。
有一个绩效指标是不被人们注意的，但在当代维修管理中十分重要，就是维修培训时间强度。
维修培训时间强度=维修培训小时/维修工时
培训包括设备结构专业知识、维修技术、职业素养和维修管理等内容。这一指标反映了企业对维修人员素养提升的重视程度、投入强度，也间接反映了维修技术能力水平。
工厂经理了解这些关键绩效指标，对于评价和引导设备管理进步很有帮助。
有的工厂看到维修人员经常闲着没事，喝茶、抽烟、休息，觉得心里很不平衡。就想用工作量来考核维修人员，结果却适得其反。维修人员修的设备总是留下尾巴和后遗症，不断有维修任务冒出，维修人员就像救火队一样“忙”起来了，设备状况反而更糟糕，停机造成的生产损失反而增大。如何评价维修组织绩效又成为一个复杂而值得研究的问题。系统就像一个皮球，这边压扁了，那边却冒出来了。
3. 生产车间一年的设备维修费用如何预算
公司维修费实行年度预算管理，编制年度预算的依据主要构成因素如下：版
（一） 公司下一年度经权营总目标（自产采剥总量、最终产品自产量及其它新增等因素）；
（二） 参照设备定修模型、完成产量及实际状况制定的本单位的下一年度重点设备检修计划、专项维修计划、其他维修计划；
重点设备检修计划是指对公司生产经营活动有较大影响的检修计划，计划的实施确定会导致主体生产设备、主要生产设备和对主要生产设备有直接影响的辅助设备停机。
（三）生维备件（日常消耗）：以设备或工序消耗定额为依据、重点考虑设备固定资产原值及新度系数、近三年实际消耗指标、生产任务指标及其它特殊情况等。
根据以上的因素进行最后的年度设备维修费的预算。
4. 上半年财务分析报告
在日常生活和工作中，报告的用途越来越大，报告中提到的所有信息应该是准确无误的。那么你真正懂得怎么写好报告吗？以下是我帮大家整理的上半年财务分析报告，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
一、xxxxxx公司20xx年1月-10月收入情况：
1、xxx公司20xx年1-10月收入实现25.46万元，其中物业管理收入20.13万元;垃圾清运收入1.92万元;车位出租收入(停车费)3.41万元。
2、下面通过与去年同期数据相比进行收入简易分析：
⑴物业管理收入比去年同比增长实现16.1124万元，同比增长率达400%;垃圾清运收入比去年同比增长实现1.0173万元，同比增长率达113%，主要原因：①去年因刘强荣个人问题使公司收入流失一部分，造成去年物业管理收入、垃圾清运收入偏低。②今年2栋业主陆续入住、公司管理水平提高，每月物业管理费能及时收取。
⑵车位出租收入是公司今年采取开源创收，增添新的收费(入)项目，20xx年1月-10月车位出租收入有实现3.406万元。
⑶公司20xx年总收入比去年同期增长实现20.5383万元，同比增长率417%。
二、xxxxx公司20xx年1月-10月费用情况：
1、xxxx公司20xx年1月-10月管理费用58.42万元，其中：物业员工工资19.2349万元;保洁费4.181万元;保安费25.5161万元;办公费2.7916万元;差旅费0.1043万元;低值易耗品摊销1.8114万元;招待费0.4855万元;维修费0.7364万元;电话费0.09万元;培训费0.459万元;物料消耗费0.9282万元;其它2.0825万元。
2、下面通过与去年同期数据相比对主要费用项目进行简易分析：
⑴低值易耗品摊销比去年同比增长实现1.4448万元，同比增长率达394%;物料消耗比去年同比增长实现0.563万元，同比增长率达154%，主要原因：①小区停电时，需耗用柴油发电;今年水管爆裂几次，物料消耗较多。
⑵公司员工工资比去年同比负增长实现0.7629万元，同比负增长率3.81%，主要原因：①去年员工工资含保洁员、保安工资，由于今年1-10月份不含保洁员、保安人员工资，虽然人数减少了，但公司提高其他在岗员工的工资基数，所以仅内部员工工资就已经达到19.2349万元，从另一个角度而言是“不减反增”。
⑶保洁工资比去年同比增长实现4.181万元，同比增长率418%;保安工资比去年同比增长实现25.5161万元，同比增长率2551%，主要原因：已对外包，无法控制人力成本。
三、xxxxx公司财务费用情况：
1、xxxx公司20xx年1-10月财务费用为0.1191万元，其中银行手续费0.0895万元;存款利息-0.0633万元;账户管理费0.0404万元;其他0.525万元。
2、 财务费用比去年有近40倍的增长，主要原因是有段时间汇邦永兴分公司账户被封，所有资金需通过物业账户进出造成财务费用成倍增长。
四、xxxx物业收入、费用综合分析：
1、①xxx公司20xx年1月-10月收入比去年同比增长21万元，同比增长率达417%;②费用比去年同比增长28万元，同比增长率达246%;③营业税金及附加比去年同比增长1万元，同比增长率达397%;④净利润比去年同比负增长9万元，同比负增长率达36.77%
2、综上分析，得出以下结论：
xxxx公司20xx年1-10月份处于亏损状态，亏损原因主要是虽然收入增长速度快、增长幅度大，可因费用开支过大，特别是保安、保洁这两项支出，需要压缩费用开支，减少亏损。
一、主要业务指标完成情况
(一)归集方面。
当年新增归集额97,938万元，较上年同期增加18,930万元，增长23.96%。住房公积金缴存余额501,976万元，全市住房公积金缴存总额80.31亿元。
全市建制单位3,654个，人数243,969人。当年新建制单位95个，新增建制人数9,866人，月增归集额350万元。
(二)提取方面。
当年为31,673人次办理提取41,531万元，较上年同期减少1,466万元，降幅3.41%。其中：购房提取5,270万元，偿还贷款本息提取23,588万元，退休提取6,171万元，装修自住住房提取1,698万元，大病提取141万元，其他销户提取4,663万元。
(三)贷款方面。
当年为3,512户职工发放48,568万元住房贷款，较上年同期减少337万元，降幅达到0.69%。当年个贷本金回笼21,738万元,个贷余额已达429,113万元，个贷比为85.48%。个人贷款逾期额75.60万元，逾期率为0.18‰。全市个人住房贷款总额626,829万元。
(四)业务收支方面。
业务收入11,414万元，较上年同期增加3,501万元，增长44.24%;业务支出5,012万元，较上年同期减少1,114万元，降幅达18.18%。
(五)增值收益。
实现增值收益6,402万元，较上年同期增加4,615万元，增幅达258.25%。
二、主要业务的运行特点
(一)归集方面:住房公积金归集额平稳增长。主要是由于：一是公积金缴存基数上调，归集额有所增加;二是新增单位和缴存人数较大。
(二)提取方面：上半年提取额相比去年同期下降了1,466万元，是因为去年上半年为支持屏山县移民搬迁购房提取7,300万元,而今年已无此项提取。今年的还贷提取额度较上年同期增加了5,770万元。
(三)贷款方面:个贷率平稳回落,贷款发放力度相比以前年度有所下降，资金的使用风险降低，可控程度提高。主要是与整个房地产市场的限购等抑制投资性需求的政策有关，再加上今年上半年我市楼盘放量较少，导致贷款发放势头减缓。
(四)增值收益方面:今年上半年增值收益相比去年同期增加了4,615万元，增幅达到258.25%，主要在于6月8日存、贷款利率下调了0.25个百分点，调整了上年度7月到今年5月预提的`“应付职工利息”达1,000万元左右。
三、公积金运行中存在的主要问题
(一)贷款发放量的萎缩导致资金盈余量增加。
近期，宜宾楼盘放量较小，开发商捂盘、购房者持币观望，导致了宜宾楼市成交量下降，公积金贷款发放量出现萎缩。相比前几年资金屡屡出现缺口的情况，今年上半年资金结余达2.96亿元。
(二)政策因素对增值收益的影响。
应付职工住房公积金利息按每年6月30日的挂牌利率计付。6月8日，央行下调了存、贷利率，因为利率调整时间点的原因，上年度7月到今年5月预提的“应付职工利息”做了一次性调整，比预计的利息少付1,000万元左右，使增值收益相应增加了1,000万元左右。预计年内还有1-2次降息，年末将会较大幅度地超计划完成增值收益。
四、下半年的工作建议
(一)关注国家调控政策的走势，评估对中心可能产生的影响。从资金的使用方向和政策方面入手，积极稳妥地制定出相应措施，在未来有计划地降低资金的使用风险。
(二)归集方面：一是有重点、有步骤地推行非公企业的建制;二是抓住经济效益好，在岗人数多的民营企业，加大行政执法的力度，敦促经济效益好的民营企业建立住房公积金制度;三是加大公积金催缴力度，杜绝三期以上的欠缴情况发生。
(三)资金使用方面：预计年内还有1-2次降息，利差空间进一步加大，增值收益会远远超过预期情况，应提前做好对增值收益的分配方案，高度关注利率走势，加强对全市资金使用方面的统筹安排，确保资金高效、安全运作。