开发商售后返租要承担什么责任

Ⅰ 投资商铺陷阱多 售后返租实为规避风险

经营权销售，提前返租，带租约销售……目前市场上的多种多样的商铺销售模式让投资者看得是眼花缭乱。置业顾问油爆的说辞更是让投资者对“一铺养三代”、“翘脚老板”浮想联翩。

殊不知，投资商铺是一门技术活，在纷杂的商业销售模式中，如何分清利弊，做个谨慎的投资人是下手前需着重考虑的。如未下足功夫，一不小心就落入了开发商的宣传陷阱就悔之已晚。虽然有钱可以任性，但也不至于随便的将钱打水漂。

出售商铺

商铺被指为开发商的吸金神器

模式1 ：只售经营权

“经营权”就是购房者拥有的不是物业本身，仅是物业的使用权，相当于“长租”。此类销售模式，受益最大的是开发商，不仅可以保留产权，坐等物业升值，还可借此融资，筹集资金运作下一个项目。另外，如商铺已经抵押给银行，银行对抵押权有优先权，可以对抗经营权人的租赁权。请不要责怪这个世界满满的恶意。

低价、投资门槛低，高投资回报是经营权出售的最大“诱饵”，在投资的时候，你若不问，售姐便不语，只是一脸阳光的冲你笑。如果已经出手，虽然无法享受商铺本身的物业升值收益，但是能有租金收益(还在考察阶段的投资人请将虽然、但是交换阅读)。若在“经营权”年限内物业出现突变，如征收迁拆，或者若后期运营公司管理不善，甚至卷钱走人，投资者将血本无归。哭吧哭吧，全是罪!

出售商铺

投资商铺需要各方考量

部分商铺，开发商在出售时或许出示与某个知名商家合作经营，看似给投资者一个心理保障，业主每个月的返租保障依靠商家的租金。高回报率下是高租金，什么商家能够买单还请投资人不要瞎。并且，从现实情况来看，市场上返租一两年后，就没有再返租的例子屡见不鲜。

另外，法律上并无不动产“经营权”买卖的概念，此外，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，以租赁经营权作为抵押的质押标，在法律上尚无明确认可。

模式2：售后返租

商铺售后返租(又称售后包租、售后回租、售后承租)是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租投资者所购物业。返租模式分为短期返租和长期返租，时间不定。对普通投资者来说，在合同约定时间内，不用担心物业的租赁情况，还可以收到开发商的固定租金回报，诱惑大大的有。

不过，有专家对这种模式发表不同的意见：第一，好卖的物业不需要返租，不好卖才返租，这说明物业投资收益现阶段不明朗。第二岁蚂，开发商为了规避风险，通过委托第三方经营管理公司与投资者签订返租或回购协议，一旦经营出现问题，投资者收益无法保障。第三，开发商将商铺分割成若干个小店面逐个出让，若没有留出足够的、必须的通道，一旦不能统一招租，将出现各商铺无法独立经营使用，从而造成业主权益得不到保障，权利无法行使。

铿锵有力，乎庆埋掷地有声有没有，还能不能愉快的赚钱了?

出售商铺

商铺收益率常常被开发商夸大

根据返租时间的长短，短期返租一般为3—5年，这之后购房者的经营将失去保障，需要准确对物业价值有所预判，才能安心当“翘脚老板”。选择长期包租的购房者，一定要了解开发商的真实实力，一旦开发商经济实力不强，在大商家支付较低租金的情况下，小业主的回报或很难保证，总之一句话：背靠大树才好乘凉。

资深房产业界专家、四川大学经济学教授冯宗荣曾提醒购房者，目前市场存在的“返租”年回报率主要是5%~8%，如果回报率高达10%，甚至高于10%的话，购房者就应该小心谨慎，诱惑越大的产品，风险就越高。对这个世界失望了吧?

模式3：纯产权出售

纯产权出售就是开发商将商铺产权直接销售给购房者，不负责该商铺的招商、管理和经营，而是由购房者自行使用。购房者可出租给商家亦可自己经营，灵活度较高，但也容易被玩坏。

这种销售模式常见于社区商铺或者底商，或者见于一些小的综合性商场、专业市场。投资者可以享受到物业本身的增值，但是同时承担着物业管理、租赁的任务，可谓“劳心劳力”。对于专业市场或综合市场来讲，开发商只管卖不管租，业主水平高低不一、各自为阵，可能导致后期经营陷入无规划、无主题、无特色的混乱局面，影响物业整体形象及后期增值空间。也许最后你都不好意思跟人讲你有一个铺，掉粉差清。

出售商铺

商铺买卖常常给人一种旺销的假象

另外，还有一种情况需要注意，一些开发商会将大型商场分割成面积较小的商铺，以商品房的形式向中小投资者出售，这种商铺往往没有实际的建筑实体，只有体现在开发商的图纸上，因此，学界又称为“虚拟产权式商铺”。由于这种商铺不像商品住宅房那样，为封闭、独立、确实的建筑物，不能依法在房地产登记部门进行登记。

模式4：零首付零月供

如果你刚看到这里，就忍不住面红耳赤、心潮澎湃、血液循环加速，甚至坐立不安，恭喜你
，你已被广告成功击中!另外，还有一个悲剧的事实：头脑简单的人容易被“空手套白狼”故事吸引。

出售商铺

停止对商铺投资的过高期望 稳健投资

零首付如何解决?如果你手上无多余现金，却有一套价值约100万的房产。可通过专业的金融平台抵押出你房产评估价值的60%-70%(实际抵押贷款金额以银行评估为准)作为首付，投资者只需每月支付与按揭大约同等贷款利息，抵押期限内还清贷款即可。看清楚了!不需要有钱，有房可以、有价值100万的车也可以!

某些商铺，投资者确定投资意向后，开发商可为购房者垫付部分首付款，只要需要在一定时间内结清即可。一定要按时结清!不然可能会承担较高的利息!不谢!

零月供，这个就是单纯的文字游戏了，经营权由专业的商业运营公司进行统一经营，通过返租给物权者，租金可抵部分或全部月供。

（以上回答发布于2017-06-01，当前相关购房政策请以实际为准）

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Ⅱ 售后返租法律规定

“售后返租”有时被称做“售后包租”，也有时被称作“售后回租”。“售后包租”是商业地产开发商常用的一种房地产开发经营模式，即开发商返租购房者或投资者购买的商业地产（返租年限多为3至10年），在此期间由开发商整体进行商业运营，固定每月向投资者返还一定比例的租金。毁兄核法律依据：《商品房销售管理办法》 第四十五条 本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人尘举所购该企业商品房的方式销售商品房的纤掘行为。本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。

Ⅲ 开发商销售房产，通过第三方来返租的形式，违法吗

这个不违法，还有租赁合同。

《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年。

门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。

经营资质：

《房地产开发企业资质管理规定》，城市房地产开发企业应当申请核定企业资质等级并持有建筑主管部门颁发的《房地产开发企业资质等级证书》。

《房地产开发企业资质管理规定》中将房地产开发企业的资质划分为五个等级，其中一、二、三、四级企业能从事城市房地产开发业务，五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发经营。

审查开发商的资格不仅要从形式上看其有关证件是否齐全，还应从实质上去审查开发商有无相应的开发资格。为慎重起见，建议购房者尽量选择被评为一级或二级企业的房地产开发商。

以上内容参考：网络-房地产开发商

Ⅳ 商铺售后返租，售后回购属于非法集资吗

商铺售来后返租是指房自地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释:售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。一般做售后返租主要是为了回笼资金，不属于非法集资。

(4)开发商售后返租要承担什么责任扩展阅读：

是否使用诈骗方法非法集资，具有下列情形之一的，可以认定为“以非法占有为目的”：

（一）集资后不用于生产经营活动或者用于生产经营活动与筹集资金规模明显不成比例，致使集资款不能返还的；

（二）肆意挥霍集资款，致使集资款不能返还的；

（三）携带集资款逃匿的；

（四）将集资款用于违法犯罪活动的；

（五）抽逃、转移资金、隐匿财产，逃避返还资金的；

（六）隐匿、销毁账目，或者搞假破产、假倒闭，逃避返还资金的；

（七）拒不交代资金去向，逃避返还资金的；

（八）其他可以认定非法占有目的的情形。

参考资料：售后回租-网络

Ⅳ 买了返租商铺能退掉吗

买了返租商铺一般能退掉。商铺售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释是售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。一般情况做售后返租主要是为了回笼资金，不属于非法集资。但是是否属于非法集资，应当结合法律法规的规定来具体分析。通常不可以，已经签订合同，如果不购买会产生违约的，需要承担违约责任。
《商品房销售管理办法》
第三条
商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。