售后返租如何交房产税

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本文将会为您介绍关于房地产售后返租的税务处理和税务筹划。
某公司是经省政府批准设立的中德合资企业，经省建设厅审定为二级房地产开发资质，主要从事房地产开发等业务。今年4月，公司在市中心黄金地段开发的城市购物广场项目完工，对其中的临街商铺拟采用售后返租方式销售。商铺单位面积为50平方米，每平方米售价2万元，开发商与60个购房者同时签订了房地产买卖合同和租赁合同。合同约定，商铺售价100万元，需一次付清。开发商将所售出的商铺统一对外租赁，用于商业经营。购房者自买房后12年内每年可以得到商铺款8%的租金。开发商每年收取商户的租金600万元，需要支付给购房者的租金480万元。对售后返租方式销售商铺如何进行税务处理，有没有税务筹划空间？
所谓售后返租，即售后回租，又称售后包租、售后承租。房地产业的售后回租，是指房地产开发商在销售商品房给购房者的同时，与购房者签订该房的租赁合同。租赁合同中，开发商承诺在购房若干年后给予购房者固定租金，购房者所购房屋由开发商在一定期限内承租或者代为出租给另外的公司或个人用于商业经营的一种特殊销售方式。售后回租方式下，在开发商与购房者之间，开发商（卖主）同时是承租人，购房者（买主）同时是出租人；在开发商与入驻商户之间，开发商又是出租人，商户则是承租人。

售后返租的税务处理
售后回租业务，涉及开发商、购房者和商户。这里侧重从开发商的角度，说明售后回租业务的税务处理。在售后回租业务中，开发商同时以三种身份（售房人、承租人和出租人）出现。国家税务总局《关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》（国税函[2007]603号）规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。企业通过售后回租业务让渡了以下一项或几项资产权益或风险的，无论是否办理该不动产的法律权属变更（如产权登记或过户），均应认定企业已转让了全部或部分不动产所有权：获取资产增值收益的权益；承担发生的各种损害（包括物理损害和贬值）而形成的损失；占有资产的权益；在以后资产存续期内使用资产的权益；处置资产的权益。
按照上述规定，该房地产开发公司应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。作为销售业务，应根据《营业税税目税率表》所列“销售不动产”税目，将销售建筑物及其土地附着物时从购买方取得的全部价款和价外费用（含货币、货物或其他经济利益）作为计税依据，按照5%的税率计算缴纳营业税。对代当地政府及有关部门收取的一些资金或费用（如代市政府收取的市政费，代邮政部门收取的邮政通信配套费等），不论其财务上如何核算，均应当全部作为销售不动产的营业额计征营业税。另外，在销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其财务上如何处理，均不得从营业额中减除。这样做的目的在于堵塞利用价外收费或开具发票分解计税依据的漏洞。作为租赁业务，开发商一般先向经商户收取租金，然后再按合同约定支付给购房者租金。对开发商收取的租金，应根据《营业税税目税率表》所列“服务业”税目，将从承租方所取得租金的全额收入作为计税依据，按照5%的税率计算缴纳营业税。需要注意的是，开发商按合同约定支付给购房者的租金不得抵减售房的计税收入。
售后返租的税务筹划
在上述租赁业务中，购房者是商铺产权所有人，出租房屋时，需要缴纳营业税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税、印花税和教育费附加。开发商作为转租方，不是房屋产权所有人，在向商户转租房屋时，不需要缴纳房产税。售后回租合同如何签订，对开发商来说，存在着一定的筹划空间。
税务筹划方案一，由开发商在与购房者签订售房合同的同时，与购房者签订房屋租赁合同。
开发商作为转租人，与商户签订房屋租赁合同，需要缴纳相关税费。开发商每年收到商户的租金600万元，应缴纳税费计算如下：
营业税＝6000000×5%＝300000（元）；城建税＝300000×7%＝21000（元）；教育费附加＝300000×3%＝9000（元）；税费合计330000元（其他税费计算略）。
税务筹划方案二，开发商成立物业管理公司，开发商在现房销售时，只与购房者签订房地产买卖合同，由物业管理公司与购房者另外签订委托代理租房合同。
财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入，减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额，缴纳营业税。所以，物业公司就可以将代收代付租金的差额120万元作为计税依据，按照“服务业”税目5%的税率缴纳营业税金及附加；也可以按照“代理业”营业税计税依据的相关规定，将代收经商户的租金600万元，分解为代收租金480万元和代理手续费120万元，物业公司代收的租金480万元不用纳税，仅就代理手续费120万元缴纳相关税费。物业公司缴纳的税费计算如下：营业税＝1200000×5%＝60000（元）；城建税＝60000×7%＝4200（元）；教育费附加＝60000×3%＝1800（元）；税费合计66000元。
对比两种税务筹划方案可知，由物业管理公司与购房者签订委托代理租房合同比以开发商的名义与购房者签订房屋租赁合同节省税费264000元（330000－66000）。
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② 商铺返租要交房产税和印花税吗

要。商铺返租双方均交税。
1.商铺返租是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营管理，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。一般年返租回报在4%-12%之间。
2.根据相关税法规定，“返租”涉及两种不同的应税行为，即开发商销售商品房行为和买方业主的出租行为，买卖双方均应按照规定分别缴纳税款。房地产开发企业应按购买合同协定的价格全额1万元计算“销售不动产”税目的营业税等税费，“返租”的6万元不能抵减销售收入；业主因商铺“返租”而抵减的6万元售房款，应作为业主出租商铺取得的收入，应按“租赁业”缴纳营业税、房产税等相关税费。
广州地税发[25]235号文件明确规定：
对个人出租非住房（包括商铺、厂房、写字楼等）的，按5%的税率征收营业税，按12%的税率征收房产税。
对广州市市区个人出租用作非住宅(包括商铺、办公和生产用房)的自有房产，按14％的综合征收率（未含印花税和土地使用税）计算，合并征收营业税、城建税、教育费附加、房产税、个人所得税，个人出租房屋应缴的印花税、土地使用税及其他税、费仍按现行有关规定执行。
土地使用税：
（一）《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（简称土地使用税）的纳税义务人（简称纳税人）。
（二）计算土地使用税时，应先确定纳税人占用的应税土地面积，然后在根据土地所处的位置找出适用税额，应税土地面积乘以适用税额为应纳税额。具体计算公式：
土地使用税应纳税额=实际占有土地面积（平方米）×适用税额
（三）土地使用税的纳税期限问题
从2年起，土地使用税的征收改按年计征，一次缴纳，征收期为每年的六月至九月，对纳税人的税期具体安排由各征收管理分局另行通知。各县级市可结合实际情况确定具体的征税期限。

③ 商业房地产售后回租的涉税风险及注意事项

在商业房地产“售后回租”模式中，开发商兼任三种不同的角色，即售房人、承租人、出租人，因此作为三者合一的纳税主体，商业房地产企业需要根据不同的业务类型分别进行会计处理。

商业不动产“售后回租”业务，经常被用于各类商业地产的促销及推广。一般是指开发商在向购房者销售商铺、写字楼等房产的同时，又与购房者签订该房产的房屋租赁合同的一种特殊销售模式。购房者所购商品房在一定期限内由开发商统一承租经营，并且开发商承诺将给予购房者一定比例的租金回报。在该种模式下，投资者可以预期商业地产不断升值带来的投资收益，还可以享受稳定的租金回报，因此不必劳神费力即可坐享“低风险投资、高收益回报”。但是，在这种模式下，投资者也面临着诸多不确定的企业经营风险，其中还包括不少涉税风险。

一、错误适用税收政策的涉税风险，将不动产“售后回租”与动产“融资租赁”混为一谈。

国家税务总局公告﹝2010﹞第13号，关于融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。而“售后回租”通常是将不动产销售给一般个人投资者，并非销售给具有相应从事融资租赁业务的企业。也就是说，商业不动产“售后回租”业务不同于国家税务总局公告﹝2010﹞第13号规定的“融资租赁”业务，开发商销售不动产给个人投资者时，应当按照“销售不动产”征收相应的增值税和企业所得税，不适用于国家税务总局公告﹝2010﹞第13号中关于不征收增值税和企业所得税的规定。因此，商业房地产企业在处理“售后回租”业务时，如果不能准确界定政策文件适用范畴，极易造成因滥用税收政策而引发相关涉税风险的情况。

④ 回租业务有哪些税务问题

“财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知(财税[2012]82号)”，咋一看以为解决售后回租业务的增值税政策出台了呢，但是仔细一看是解决契税问题的，别管是解决什么那个税种的问题的，只要是解决问题就好，一个一个的慢慢解决吧。
82号文规定是12月6日签发的，在今天才在财政部的官网上挂出来，但是没写具体的执行日期，那就应该从发文之日起执行。82号文规定“对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税”。
在谈具体的文件之前，首先应该了解一下契税，理解了契税的征收原理之后，我们在聊具体的文件时可能更好理解了。
契税就是对承受土地使用权、房屋所有权的一方征收的财产税，契税的主要课税对象的外在表现形式就是土地使用权和房屋所有权证，也就是说只要办理了相关的产权证书原则上来说就应该征收契税，这是契税征收的核心标准。《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》(财税[2011]32号)就是一个很好的典型例子，该文规定“对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已契税”，没有办产权证交的契税就能退，办了产权证的就构成了征税的基本要件，则不能退税。现在有很多小产权房，由于其不能办理产权证，当然也就无需缴纳契税了。“契”在历史上分为“红契”和“白契”，“红契”就是指政府和法律认可的产权证，当事人完税后，加盖有政府印章;“白契”是指当事人自行订立的未完税未加盖政府印章的民间契约。所以说，契税本质上是对政府认可的产权证征收的一种税，而不是对合同协议征收的税。
82号文主要是解决和明确了回租业务中以房地产为标的物的“出售”和回购过程中涉及到的产权变更中契税问题。
首先值得明确的是能够适用于82号文件中征免契税规定的融资租赁公司必须是金融租赁公司，根据《金融租赁公司管理办法》的规定“金融租赁公司是指经中国银行业监督管理委员会批准，以经营融资租赁业务为主的非银行金融机构。金融租赁公司名称中标明“金融租赁”字样。未经中国银行业监督管理委员会批准，任何单位和个人不得经营融资租赁业务或在其名称中使用“金融租赁”字样，但法律法规另有规定的除外”，也就是说经商务部门和国家税务总局等批准内资试点融资租赁公司以及外资融资租赁公司不得适用该政策，换句话说必须是作为出租方的融资租赁公司名称中必须带有“金融租赁”字样的才能适用该政策。
回租业务中首先承租人将标的物“出卖”给承租人，根据《金融租赁公司管理办法》第三十四条的规定“从事售后回租业务的金融租赁公司应真实取得相应标的物的所有权。标的物属于国家法律法规规定其产权转移必须到登记部门进行登记的财产类别的，金融租赁公司应进行相关登记。”为了取得标的物的所有权，且房地产一般来说是以登记来确权的，因此，融资租赁公司需要到房地产管理部门办理过户手续，取得房屋产权证，既然取得了房屋产权证，那么就构成了征税契税的基本条件，那么根据82号文的规定，出租人承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。
在租期结束后，承租人要将标的物回购过来，同样需要办理过户手续，办理新的产权证书，那么又构成了契税的基本征税条件，本应该征税契税，但是国家出于促进回租业务的发展，减少承租人的融资成本，给予了一个税收优惠，即82号文规定，合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。
在82号文出台之前，没有具体的免税政策规定之前，税务机关对于承租人回购标的物办理产权证时可能就要征收契税了，在没有特殊的免税政策之前地税机关按照基本的征收原则来征税是没有问题的，就像财税〔2011〕82号文出台之前，媒体报道的南京地税对于房产加名行为征收契税一样。但是82号文的规定也存在一定的问题，我们以两个上市公司的回租业务为例分析。
【安徽水利回租案例】
2011年1月9日，安徽水利开发股份有限公司(股票代码“600502”，股票简称“安徽水利”)发布公告，安徽水利及控股子公司安徽白莲崖水库开发有限责任公司和安徽金寨流波水力发电有限公司分别将山推推土机、发电厂房、水轮发电机及其附属设备等资产以售后回租方式，向华融金融租赁股份有限公司融资人民币1700 万元、6000 万元和3500万元，融资总金额为11200 万元。自租赁合同履行完毕之日起，安徽水利及控股公司按名义货价支付款项后，租赁设备所有权归还本公司。
【泸天化回租案例】
2012年7月26日，四川泸天化股份有限公司(股票代码“000912”，股票简称“泸天化”)发布公告，四川泸天化股份有限公司(以下简称“本公司”)控股子公司四川天华股份有限公司(以下简称“天华公司”)拟用机器设备及与设备配套的建筑物、构筑物以“售后租回”方式向华远租赁有限公司申请办理融资租赁业务，融资总额为人民币2亿元，融资期限5年。在租赁期间租赁物的所有权属于华远租赁有限公司;租赁期限届满，全部租赁物所有权以名义价格壹元整人民币转移回天华公司。
在安徽水利的案例中，出租方是华融金融租赁公司，那么在整个交易中，华融融资租赁公司办理产权证时，华融融资租赁缴纳契税，在安徽水利回购时办理产权证时根据82号文的规定安徽水利暂免征收契税;在泸天化的案例中，出租方是华远租赁，华远租赁是经国家商务部和税务总局批准的第三批融资租赁试点企业，并非银监会批准的金融租赁公司，那么在整个交易中，华远租赁办理产权证时，华远租赁缴纳契税，在泸天化回购时办理产权证时根据82号文的规定，则应该缴纳契税，不能享受免税的待遇。我们列表分表分析为：
我们通过对比分析可以看出，承租人和金融租赁公司交易时可以享受免税的待遇，而和其他融资租赁公司交易时需要照章缴税。业务的本质是一样的，只是因为出租方身份的不同，而是承租方承受不同的税收待遇，这应该说是不公平的，这样规定似乎是税收在鼓励承租人去金融租赁公司融资，反过来就是抑制承租人去其他融资租赁公司融资，金融租赁公司和非金融租赁公司同作为市场主体，但却衍生出不同的税收待遇来，值得思考与回味。
另外，从交易的实质来说，售后回租业务中的“售”不是真正意义上的出售，那么承租人“回购”时也不应该是真正意义上的购买，仅仅一种融资行为，虽然办理了产权证书，但是从实质课税角度来说，这种交易行为所办理的产权证就应该暂免征收契税，无论是对于出租方还是承租方来说，这个交易环节中征收了契税必将增加其中的交易成本，不利于回租业务的开展，也会增加企业的融资成本，在82号文出台之前，一些地方为了鼓励融资租赁业务的发展，出台了一些地方性文件，也是值得借鉴的，例如《关于促进我市租赁业发展的意见》(天津市人民政府文件津政发〔2010〕39号)中规定“对政府物业和商业物业售后回租业务，在租赁公司购买环节和原业主回购环节发生的契税，实行先征后返”。
最后希望财税主管部门能够本着税负公平和实质课税的原则，统一不同派系的融资租赁公司的客户的税收待遇问题和进一步完善回租业务的契税政策。