售后回租如何优惠

Ⅰ 关于融资租赁及融资售后回租业务分别涉及什么税及优惠政策，老师能给总结一下吗

融资租赁企业。
（1）经中国人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供有形动产融资性售后回租服务，以收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的有形动产价款本金，以及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。
融资性售后回租，是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资租赁业务的企业后，又将该资产租回的业务活动。
试点纳税人提供融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
（2）经中国人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的纳税人，提供除融资性售后回租以外的有形动产融资租赁服务，以收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息、保险费、安装费和车辆购置税后的余额为销售额

Ⅱ 售后回租的相关规定

根据国家税务总局《关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》（国税函〔2007〕603号）规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行账务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。
《批复》同时规定，按该批复规定进行税务处理过程中，如果涉及补税或退税的，按《税收征管法》及其实施细则的有关规定办理。 案例：A公司每年年初支付租金180万元，设备的租期为6年，租金总额为1080万元。租赁期满后，A公司再支付50万元即可收回设备的所有权。
A公司对拟投资购买的新设备的情况做了全面调查了解后，决定用这800万元购买满足技术改造项目要求的国产设备一台。
新设备不需安装即可投入使用，预计使用年限为8年，按直线法计提折旧，期末无残值。新设备购买前，A公司未扣除折旧的税前利润为1000万元。购买设备后，预计每年可新增未扣除折旧的税前利润300万元。
为了简化核算，假设购买设备后，A公司的盈利水平稳定，每年未扣除折旧前的税前利润都是均衡的。
第一年：节税99万
首先，A公司仍可对售后回租的旧设备计提折旧。
《企业会计制度》规定，融资租入固定资产，能够合理确定租赁期，届满时将会取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期，届满时能够取得租赁资产所有权的，应当按租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间计提折旧。
A公司在租赁期满后可取得融资租入资产的所有权，可按该设备的尚可使用年限6年计提折旧，每年折旧费用为180万元（1080÷6）。
同时，新设备每年也可提折旧费用100万元（800÷8）。A公司每年可增加税前扣除费用100万元，减少了应纳所得税额，进而节约了企业所得税33万元（100×33%）。
售后回租设备前的应纳税所得额=1000－1000÷10=900（万元）；
应纳企业所得税=900×33%=297（万元），税后利润=900－297=603（万元）；
售后回租设备后第一年的应纳税所得额=1000+300－100－100=1100（万元）；
应纳企业所得税=1100×33%=363（万元）。
其次，A公司购置的新设备可享受投资抵免的税收优惠政策。根据上述计算结果，A公司设备购置当年比前一年新增企业所得税66万元（363－297）。
税法规定，企业每一年度投资抵免的企业所得税税额，不得超过该企业当年比设备购置前一年新增的企业所得税税额。但A公司的投资抵免的额度为320万元（800×40%），大于66万元，所以，该年新增的企业所得税66万元可全额进行投资抵免。该年实际缴纳的企业所得额仍为297万元，税后利润为803万元（1100－297）。
售后回租，使企业的税后利润增加了200万元（803－603），折旧费用的计提和投资抵免所得税共为A公司节约了所得税99万元（33+66）。
该企业第二、三、四年的应纳所得税额和税后利润的计算以及节税的情况同第一年。
因为税法规定，如果当年新增的企业所得税税额不足抵免时，未予抵免的投资额可用以后年度企业比设备购置前一年新增的企业所得税税额延续抵免，但抵免的期限最长不得超过5年。
第五年的应纳税所得额仍为1100万元，应纳企业所得税为363万元，新增企业所得税66万元。该年度，A公司还剩余未抵免的企业所得税56万元（800×40%－66×4），小于66万元，可按56万元进行投资抵免。实际缴纳的企业所得税为307万元（363－56），税后利润为793万元（1100－307），税后利润增加了190万元（793－603），节约企业所得税89万元（33+56）。
第六年：税后利润增134万
第六年的应纳税所得额仍为1100万元，应纳企业所得税为363万元，税后利润为737万元（1100－363），税后利润比筹划前增加134万元（737－603）。所得税的节约反映为折旧费用带来的33万元的抵税作用。
第七、八年的应纳所得税额和税后利润的计算同第六年。
第八年：税后利润1392万
八年中，A公司共节约企业所得税584万元（99×4+89+33×3），增加税后利润1392万元（200×4+190+134×3）。
由此可以得知，企业将售后回租租赁和投资抵免的税收优惠政策相结合运用，在税后利润增加的同时，会使承租人获取企业所得税方面更多的收益。
对此，企业在进行售后回租融资租赁业务税务筹划时，应综合考虑企业自身生产经营的需要、资本结构以及资金状况等因素，充分利用现行的税收优惠政策，从而获得最大的税收利益。此外，在实际操作中，企业还应考虑售后回租融资租赁在现金流量、货币时间价值和资金成本等方面的区别，结合税收负担和收益的对比，从优选择筹资方式。 （一）出售方（承租方）的增值税和营业税的处理
《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）第一条规定:“根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。”
（二）受让人（出租方）的增值税和营业税的处理
根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）的规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。改变了过去从形式看待售后回租的行为，将资产的出售和租回视为同一项交易，因此，税务处理上不再分解为出售和租赁两笔业务，不属于增值税和营业税征收范围。但不征收增值税和营业税是相对于出售方（承租方）而言的，对受让人（出租方）仍应按相关融资租赁业务征收营业税和增值税。
（三）出售方（承租方）的企业所得税的处理
《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）第二条规定:“根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。”
基于此规定，融资性售后回租业按照以下三种情况进行企业所得税处理：
第一，由于承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移，根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不符合收入确认条件，因此，不确认为销售收入。
第二，出售方（承租方）仍按出售前原账面价值作为计税基础计提折旧，也就是折旧处理上同未发生过售后回租行为一样，仍同自有资产一样继续计提折旧。
第三，对于融资租赁利息部分支出，作为财务费用予以扣除。
《企业所得税法实施条例》第五十八条规定，融资租入的固定资产，以租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础；租赁合同未约定付款总额的，以该资产的公允价值和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础。第四十七条规定，以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。税法对融入固定资产，采用相对简化的处理方式，按合同规定的租赁付款额或者公允价值作为固定资产的入账价值，将会计准则中确认的未实现融资费用直接计入固定资产原值，然后分期计提折旧。可见融资性售后回租的支付税前扣除政策不同于融资租赁的税前扣除政策。 根据财税[2012]82号文的规定 ，关于售后回租进行融资的契税政策如下
根据通知，以下情况免征或不征契税：
——对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。
——单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。
——个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。
——合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。
通知称，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
通知指出，以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。
据介绍，本通知自发文之日起执行。《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》第二条同时废止。

Ⅲ 什么是“售后回租”

摘要： 当一个企业缺乏资金时，该怎么办?借款或融资?那如果一时之间融不到那么多资金，而该企业又急需改善其财务状况呢? 今天给大家讲的是一种融资租赁的方式，它是国际上通用的一种融资租赁方式，与普通融资租赁相比，其特点在于它是承租人、出卖人为同一人的特殊融资租赁方式。 它叫售后回租，又称出售回租、回租、回租赁等，是指房屋或物件的所有权人首先与租赁公司签订《出售合同》，将房屋或物件卖给租赁公司，取得现金。然后，房屋或物件的原所有权人作为承租人，与该租赁公司签订《回租合同》，将该房屋或物件租回。承租人按《回租合同》支付全部租金，并付清物件的残值以后，重新取得物件的所有权。 当企业进行技术改造或扩建时，采用这种融资租赁方式筹集资金，用出售设备所得的现款购买急需的新设备，可以满足企业的投资需求。给你举个例子吧，A公司在生产经营过程中采用售后回租的方式进行融资。该公司约定每年年初支付租金180万元，设备的租期为6年，租金总额为1080万元。租赁期满后，A公司再支付50万元即可收回设备的所有权。通过这种方式，企业还能获得一些税收优惠。