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产权式商铺售后包租多陷阱
作者：王展 来源：私人理财
在产权式商铺的促销市场上，“售后包租”这个概念一直很讨人喜欢。“先售后租，绝对的零风险，每年保证提供10%的投资回报”，诸如此类的宣传字眼，让很多投资者颇为心动。
然而，“售后返租”的回报却并非如开发商所描述的“馅饼”一般可口，反而更像一个陷阱，从而引发了诸多纠纷。为此，本刊精选了三个“售后返租”的产权式商铺投资个案，以投资者的亲身经历，以及律师提出的解决方案，给读者一些警示。
案例1：退与不退房的两难尴尬
广州市市民张文锋是房地产投资客，看到“售后包租”的宣传后也心动了，于是在2006年初购买了一个预售的售后包租产权式商铺。可是，到了规定交房的日子，却是左等右等不见开发商交房。张文锋实在没办法，只好将开发商起诉到法院要求退房。递上诉讼状后，老张就满心欢喜地等着开发商退房。因为预售合同说得很清楚，开发商逾期交房30天，他不仅可以退房，还可以要开发商付点违约金。
可是，当老张刚递交了诉状没几天，自己却又被一家商铺管理公司给起诉了。原来，开发商在卖房子时，声称为了投资者的利益，将商铺统一委托给一家商铺管理公司，让老张不仅与开发商签订了《预售合同》，还同时让老张与自己指定的一家商铺管理公司签了份《委托经营协议》，明确老张擅自解除委托经营的话要承担违约责任。
这时，老张才明白在最初购买商铺的时候，开发商就给自己设了个套。开发商迟迟不交房，表面上看来是开发商违约在先，老张可以要求退房并获得违约金。但是，如果老张要求退房，那么他将没有商铺可以委托给商铺管理公司委托经营，那么他又不得不承担自己违约的责任。可怜的老张，选择退房的话自然要承担违约的“罪名”；不退吧，却不知何时能拿到房子。退还是不退，老张被逼进了一个两难的死胡同。
在双方律师之间多次沟通下，开发商同意尽快给老张办理退房手续，但是要求老张放弃追究其违约责任。经过三思之后，老张觉得拿回自己的房款才是最重要的，于是同意了开发商的调解方案。
律师点评：
日前，建设部再次重申了《商品房销售管理办法》中禁止“售后包租”的规定。可上有政策下有对策，媒体广告上有关“固定回报”的字眼不见了，却又创新出了“委托经营计划”这类的字眼。开发商是何其聪明的人，不给售后包租，那就来“委托经营”。也就是说指定第三方与投资买房的人签订《委托经营协议》，这样一来，自然不是开发商自己售后包租了。因为，从法律上讲，第三方与开发商自身毕竟是两个独立法人。
当“售后返租”变种“委托经营”时，其性质还是可以直接牵制投资者。假如开发商对预售合同违约，但还是可以通过《委托经营协议》来控制买房人。就如老张一样，开发商逾期交房自然要承担被老张退房的责任，可开发商却又在指定买房人必须签署的《委托经营协议》中规定买房人不能随便解约。
委托经营是产权式在销售中的三种模式之一。即由投资者买商铺，买后把商铺委托给开发商来经营，开发商把商铺出租给其他人，投资者坐等收益。开发商提出一个固定回报的保证，承诺如果收益达不到一定的比例，他会把房子买回来。从法律的角度看，这种模式的合法性是值得质疑的。
案例2：既无租金收益，又难自己经营
2004年，深圳市市民倪女士受广告吸引，相中了一套正在开发建设的产权式商铺。售楼小姐告诉她买下产权后，可以自己开店做生意，也可以委托开发商出租，获取丰厚的租金收益，这让倪女士动了心，便付了10万元定金，订了一套价值450万元的商铺。在正式签合同时，售楼小姐告诉她开发商为了使将来的招商更为成功，也为了保护买房人获得丰厚回报，特地聘请了一家专业经营管理公司负责商铺的统一推广和租赁业务，因此让倪女士在签署商铺买卖协议的同时，又让她签署了一份委托某经营管理公司出租该商铺的协议。尽管倪女士稍有疑虑，但想到开发商这样考虑也的确是为买房人利益着想，毕竟专业的经营管理公司比开发商更善于宣传推广，便签了两份合同，付了首付，后来又办好了银行贷款手续。
2005年10月，开发商交了房，告知倪女士经营管理公司等多数买房人办好验收手续便会开始招商出租工作。但到了2005年底，倪女士还看不到招商出租的迹象。倪女士找到开发商，开发商解释说等春节过后便会正式展开。这样一直拖到2006年4月，还是不见经营管理公司有招租的动作，倪女士再也坐不住了，又去找开发商。这时开发商售楼处只剩下两三位办理验房手续的业务员，说他们只管卖房子，商铺招租、出租的事应当去找经营管理公司。
这时倪女士顿感不妙，就去找设在售楼处一角的经营管理公司。经营管理公司说由于种种原因，招租很不理想，让倪女士再等等，或是自己开店经营。倪女士想到退房，但开发商说他们已经尽了自己的义务，商铺已经验收交接，退房是不可能的。面对无租金收益，又无法自己经营，还要还银行不菲的利息的局面，倪女士深感后悔和无奈，但是也只能自吞“苦果”。
律师点评：
本案中倪女士碰到的问题在于，其虽然与开发商推荐的经营管理公司签署了委托经营合同，但是对于受托经营管理公司如何进行招租、租金收益的标准、收益是否保底及招租未达到预定目标时委托人是否可以解除合同等方面未作任何约定。倪女士曾提出让经营管理公司赔偿租金收益损失，但经营管理公司推说他们只是受买房人之委托进行招租、出租工作，如有损失也是由委托人即买房人承担，再说他们也未收过委托人的费用。所以，倪女士的请求并无合同依据和法律依据。因此，商铺投资者投资售后包租商铺时既要考虑商铺本身的品质，也要考察受托方的经营能力和保底收益的支付能力。
案例3：高收益背后暗含的高风险
上海的张女士在某房展会上看中了武汉的一处商铺。开发商的宣传册上把该商铺描绘的非常完美，不仅地理位置非常理想，位于武汉最繁华的江汉路上，而且开发商承诺售后包租10年，租金是每年100%的商铺总价，10年完全回收总投资。再次，该商铺已经建成，且正在营业，投资后可以立刻收到租金。
面对这样的商铺投资项目，很多人都积极去抢。张女士为慎重起见，亲自前往武汉考察。考察的结果同开发商描述的“完全一致”。尤其使张女士心动的是该商铺的地理位置绝佳，一期的商铺已经全部卖出。张女士就买了二期的一个铺位，共计17平方米多一点，3万多平方米，共计55万元。二期位于一期的后面，同一期连在一起，构成一个非常大的商场。
在办理购买手续时，张女士共签了三份合同。第一份是同开发商签的商铺买卖合同。第二份是同一家商场管理公司签的包租合同，该合同的实际内容是托管合同，但管理公司承诺每月按时汇款，张女士也就没留意。第三份是同另外一家公司签的担保合同，由担保公司保证商场管理公司正常履行合同。
购买手续完成后一段时间内，张女士非常满意，因为她连续五个月及时收到了租金。但五个月以后，张女士突然收到由管理公司发给各业主的一封信。在信中说公司的经营状况非常不好，已经亏损8000多万元。公司决定进行整顿，要求业主减少“租金”，并在三个月整顿期内不向业主支付“租金”。如果业主不愿意接受这种安排，可以退房，但退房款要分三期在一年半内付清。张女士顿时感觉不妙，立即赶往武汉找到管理公司，要求继续按合同履行，但对方委婉地拒绝了张女士的要求。张女士没有办法，只能同意减少租金。
律师点评：
从本案情况来看，张女士掉入了一个精心设计的骗局。开发商为了提高商铺的价格，故意提高“租金”并以售后包租的承诺打消购买者的疑虑。而实际签订合同的时候却以托管代替租赁，为日后减免“租金”埋下伏笔。在商铺全部卖完后，开发商可以正当地把所有的销售款大大方方地拿走。这时商铺买卖合同已经履行完毕。
几个月后，商场管理公司就以种种借口，想法不再继续支付过高的“租金”。实际上商场管理公司就是开发商为设局而成立的，当然担保公司也是如此。如果业主起诉这两家公司，这两家公司随时可能破产。这时业主特别是外地的业主想要完全避免损失，难度相当大。而且，管理公司和业主签订的是托管合同。是业主委托商场管理公司对商场进行管理，管理得好有收益归业主，管理得不好有亏损也由业主承担。管理公司还可以向业主收取管理费。所以，管理公司可以提出减免“租金”(合同中的托管收益金)的要求。
在本案中，表面上看是张女士被开发商的花言巧语迷住了眼睛，更深层的原因是张女士缺乏基本的投资经验和常识，使开发商有机可乘。高收益必然意味着高风险，张女士在购买商铺时几乎一点风险都没有，但却可以得到很高的投资回报，这是开发商的最大漏洞，但张女士却没有注意到。
『贰』 买商铺开发商承诺包租怎么样 有什么陷阱或需要注意的吗
售后包租是违法的
建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”
国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”
售后包租等销售形式存在很大的风险隐患
一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿；
二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂；
三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付；
四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证；
五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。