财政保障房屋怎么维修

㈠ 住宅专项维修资金使用流程

IDI工程质量潜在缺陷保险

补充完善现有住宅质量保障体系

IDI工程质量潜在缺陷保险，是近年来国内工程保险领域出现的创新质量险种，是国家运用保险机制补充和完善现有房屋住宅质量保障体系的重要尝试探索，能够有效防范和解决各类住宅质量潜在缺陷风险。截至目前，IDI保险已在北京、上海、深圳、广州等十余个重点省市区开展试点工作。

IDI工程质量潜在缺陷保险

是指以在保修范围和保修期限内出现的，由于质量潜在缺陷风险导致的建筑物损坏、维护、重修、重置费用为标的的保险。该险种由开发商投保，保险公司将对保险标的在赔偿责任范围内的物质损失履行赔偿义务。

作为全新的工程质量险种，IDI保险在保险期限、保障范围与风险管理服务方面具有的保险特点，令其在实际房屋住宅质量缺陷问题中发挥重要保障作用。

一、保障范围与保险期限

《建设工程质量管理条例》规定，房屋住宅主体工程的维修期为50年，屋面防水保暖保冷工程为5年；电气排水管道、设备装修工程为2年。国内学者依据上海市建筑科学研究院的相关检测数据统计分析，得出房屋缺陷维修费用的时间分布主要集中在完工10年内，相关质量缺陷数量在10年基本呈逐年递减趋势。

IDI保险对于保温和防水工程的保险期限5年，对于装饰装修工程的保险期限为2年，对于地基基础与主体机构工程的保险期限更是长达10年，无论保障范围还是保险期限都能有效满足业主对于房屋住宅质量缺陷问题的保障需求。

此外，通过保险理赔机制，业主在发现质量问题后可直接向保险公司提出理赔，由保险公司核实，属于保险赔付范围，可直接赔付，缩短维修流程；避免资金申请中存在的流程多、速度慢、以及避免多方责任推诿，减少纠纷的产生。也有利于物业管理公司与业主建立新型的合作关系。

二、质量风险管理

从质量风险管理服务来看，相较于住宅专项维修资金的“事后补救”处理原则，IDI保险更加注重“防患未然”，即引入专业的质量风险管理服务机构力量参与工程质量风险管理。通过覆盖建设工程全生命周期环节的质量风险管理服务，IDI保险能够有效防范和应对各类质量风险问题，强化现有工程质量保障体系，切实保障工程质量安全，保障业主合法权益。

综上，针对目前国内房屋住宅领域出现的各类质量缺陷问题，住宅专项维修资金制度存在一定缺陷问题，无法及时有效解决业主面临的实际房屋质量问题。IDI保险的出现，为现有房屋住宅质量保障体系提供了新的解决思路与优化完善契机。

今年两会中，全国政协委员、内蒙古自治区住房和城乡建设厅副厅长揭新民就提出“对于新建住宅工程，逐步推行投保IDI保险。对于已交付使用且缴纳过维修资金的住宅工程，转维修资金为IDI保费。”可以预见，未来随着IDI工程质量潜在缺陷保险的市场应用进一步扩大，其保险保障作用将更加显著，IDI保险技术与管理服务也将更加完善，进而持续优化完善现有房屋住宅质量保障体系。

㈡ 住宅专项维修资金管理办法

第一章总则

第一条为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。

第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

第二章交存

第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十一条业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。

负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。

开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。

第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十四条专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

第十五条业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：

（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

（二）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。

（三）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

第十六条住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。

第十七条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。

第三章使用

第十八条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十九条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（以上回答发布于2015-08-13，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈢ 本溪市住宅专项维修资金管理办法

第一章总 则第一条为加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益；根据《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）等法律、法规和规章，结合本溪市实际，制定本办法。第二条本市城市规划区国有土地上住宅专项维修资金的归集、使用、管理和监督，适用本办法。第三条本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅、非住宅（含商品住宅、集资建房及经济适用房、解困房和拆迁安置房等保障性住房）共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称住宅共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第五条市住房城乡建设行政主管部门负责本市住宅专项维修资金管理的指导和监督工作。

市住房城乡建设行政主管部门所属的住宅专项维修资金的管理机构，具体负责住宅专项维修资金的归集、存储、保值增值、划转使用、结算分摊和信息查询服务等日常管理工作；建立相应资质企业的服务平台。

财政、审计、自然资源等相关部门按照各自职责对住宅专项维修资金管理进行监督。第六条住宅专项维修资金管理机构的管理经费，可以从合理成本中列支。第二章维修资金的交存第七条下列住宅的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅（一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外）。

（二）住宅小区内的住宅、非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主，应当按本规定交纳商品住宅专项维修资金。

非住宅包括商业用房、办公用房、车库、人防工程等。第八条业主应当按照建筑面积每平方米48元标准交存首期住宅专项维修资金。

市住房城乡建设行政主管部门可以根据建筑安装工程造价变动情况等因素，适时调整住宅专项维修资金交存标准并予以公布。第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主共有。第十条市住房城乡建设行政主管部门应当通过公开招标方式确定一家商业银行，作为住宅专项维修资金的专户管理银行；以物业管理区域为单位设总账，以幢为单位设分幢账，按照房屋门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设总账，按房屋户门号设分户账。第十一条住宅、非住宅的业主应当在办理入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

进行房屋预售、现房销售的开发建设单位，应当在办理房屋初始登记时，将未出售房屋的首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。第十二条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。

已入住但未交存首期住宅专项维修资金的，应按本规定补交。第十三条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应及时续交。原则上续交后业主分户账面余额不得低于首期交存额。

续交方案应当经双三分之二（专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主，以下同）参与表决专有部分面积四分之三以上的业主，且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

业主应当在接到续交通知之日起10日内，将续交的住宅专项维修资金交存至专户管理银行。第十四条专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具辽宁省人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修专用票据。第三章维修资金的使用第十五条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造等，不得挪作他用。

保修期起算时间无法确定的，从实际入住时间算起，需要维修、更新和改造的住宅共用部位、共用设施设备超过国家规定保修期限的，可以申请使用住宅专项维修资金。