❶ 房屋管理与维修的概念和特点 房屋维修管理的内容是什么
房屋管理与维修的概念和特点房屋维修管理的内容是什么？在此，为大家进行了整理，希望为您提供参考。
房屋管理与维修的概念和特点以及房屋维修管理的内容是什么？在此，为大家进行了整理，希望为您提供参考。
房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护修缮管理。它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。物业管理的好坏，很大程度上取决于房屋维修管理的成果。房屋维修管理是物业管理的主体工作和基础性工作，它不仅关系到物业管理的好坏，还关系到物业管理企业信誉的好坏。
房屋维修管理的特点
(1)复杂性
房屋维修管理的复杂性特点是由房屋的多样性、个体性和房屋维修的广泛性、分散性决定的。由于每一幢房屋几乎都有独特的形式和结构，有单独的设计图纸，因此，房屋维修必须根据不同结构、不同设计、不同情况的房屋，分别制订不同的维修方案，组织不同的维修施工，这给房屋维修管理带来了复杂性，要求房屋维修管理也必须分别情况，实施不同的管理方法。同时，还要对零星、分散又广泛的房屋维修进行组织管理，这也使房屋维修管理呈现复杂性。
(2)计划性
房屋维修过程本身就存在着各阶段、各步骤、各项工作之间一定的不可违反的工作程序。因此，房屋维修管理必须严格按维修施工程序进行，这就决定了房屋维修管理也必须按这一程序有计划地组织实施。
(3)技术要求高
房屋维修管理的技术性是指房屋维修管理活动本身具有特殊的技术规定性，必须以建筑工程专业以及相关的专业技术知识为基础，制定相应的技术管理规定和质量评定指标，并配备高素质的专业技术人员和技术工人才能较好地完成。房屋维修活动的特殊性又决定了它具有独特的设计、施工技术和操作技能，其技术水平的高低直接关系到维修工程质量的优劣。
房屋维修管理的内容
房屋维修管理的主要内容包括房屋维修计划管理、房屋安全与质量管理、房屋维修技术管理、房屋维修施工管理和房屋维修费用管理等。
(一)房屋维修计划管理
房屋维修计划管理是指物业管理者根据房屋的完损程度，用户对房屋保养与维修的要求，以及政府对保养与维修的有关规定，为科学制定并实施房屋的综合保养与维修计划所进行的各项管理下作。房屋保养与维修往往是交叉进行的，而在实际下作中，房屋维修厂作在一定程度上总会影响房屋的保养，比较容易打乱房屋的保养计划，所以，在制定房屋保养与维修计划时，应充分考虑各方面工作的实际，注意其科学合理性。
房屋保养与维修计划根据计划周期的不同，可以分为短期计划、中期计划及长期计划等。作为整个房屋的保养与维修管理，管理者会充分注意长期计划的制定与管理，如房屋的5年、10年乃至全寿命的保养维修计划，特别是房屋的改良性维修计划，这对于有效维护房屋的使用性能及经济价值都是十分有利的。通常，房屋的保养与维修计划周期越短，则越强调其实际操作性，往往要求也越详细、具体；而计划周期越长，则往往强调其可控性、协调性。
房屋保养与维修计划的内容应包括保养与维修的目的、内容、实施办法、人员、材料、费用及质量考核等方面。
(二)房屋安全与质量管理
1．房屋安全与质量管理的概念
房屋维修管理中的安全与质量管理，主要是指房屋日常使用过程中的安全与质量管理，即在房屋的使用过程中，通过定期和不定期对房屋的质量鉴定、安全检查以及危房的鉴定和排险工作，随时掌握房屋的质量分布状况，为房屋的合理使用、维护管理和计划修缮提供基本的依据，确保房屋的完好和住用安全。
2．房屋安全与质量管理的内容
房屋安全与质量管理包括三方面的下作：房屋质量等级鉴定，房屋使用安全检查及危房的鉴定和排险。
(1)房屋质量等级鉴定。房屋质量等级鉴定是指按统一的标准、项目和方法，对现有整幢房屋进行综合性的完损等级评定。评定的依据是建设部1985年颁布的《房屋完损等级评定标准》。房屋质量鉴定的基本任务就是要搞清现有房屋的质量分布状况，为房屋的管理、保养、修缮提供基本依据。
房屋完损等级评定是根据房屋的结构、装修及设备三个部分的完好和损坏程度，将房屋划分为完好、基本完好、一般损坏、严重损坏和危房五大类，其中：
①完好房，是指房屋的结构、装修和设备各部分完奸无损，不需进行修理或经一般小修就能具备正常使用功能的房屋。
②基本完好房，是指房屋的主要结构部件及构件基本完好无损，或虽有轻度损伤，但仍能稳定使用、保证安全；装修与设备部分也有轻度损伤，但不影响正常使用；经一般维修能修复的房屋。
③一般损坏房，是指房屋的结构部分有一般性损坏，并已影响了房屋的安全性；装修、设备部分有损伤、老化或残缺，使其不能正常使用；经中修或局部大修就能修复的房屋。
④严重损坏房，是指房屋的主要结构、装修及设备部分有明显损坏，房屋已无法使用，需经大修或改造才能修复的房屋。
⑤危房，是指房屋的结构、装修及设备全部破坏，房屋不仅不能使用，而且有倒塌或事故危险，无修复可能的房屋。
(2)房屋使用安全检查。房屋安全检查就是通过对房屋的经常性检查，了解房屋完损情况，发现房屋存在的隐患，及时采取抢修加固和排除险情的措施。房屋安全检查与房屋质量等级鉴定的工作性质、基本目的和主要作用大致相同，即掌握房屋完损状况，为房屋的管、用、养、修提供基本数据。但它们还有一定的区别，主要是：安全检查是一种经常性的工作，质量等级鉴定是阶段性的工作；安全检查的侧重点是发现和排除隐患，而质量等级鉴定是对房屋情况的全面评定。
房屋的安全检查按时间间隔划分，可分为定期检查和不定期检查；按任务和内容划分，可分为日常性检查、抽查、重点检查及普查等类型。
(3)危房的鉴定和排险。危房的鉴定，可由政府危房鉴定机构、物业管理企业的房屋安全鉴定部门或指定技术人员负责此项工作。根据建设部颁布的《危险房屋鉴定标准》和各地人民政府颁布的有关规定，按照初始调查、现场查勘、检测验算、论证定性等程序，在掌握测算数据、科学论证分析的基础上，确认房屋的建筑质量及安全可靠程度。根据鉴定情况，对危房作以下四方面处理：
①观察使用。适用于采取技术措施后，尚能短期使用，但需随时观察危险程度的房屋。
②处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解危的房屋。
③停止使用。适用于已无修缮价值，暂五条件拆除，又不危及相邻建筑和!影响他人安全的房屋。
④整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，随时可能倒塌并危及他人生命财产安全的房屋。
(三)房屋维修技术管理
1．房屋维修技术管理的概念
房屋维修技术管理是指按国家技术标准，对房屋维修过程中的各个技术环节进行的科学管理。
2．房屋维修技术管理的内容
房屋维修技术管理的内容或基本环节为：房屋维修设计、施下方案的制定，维修施工质量的管理，房屋技术档案数据的管理及技术责任制的建立。
(1)房屋维修设计、施下方案的制定。这是对房屋维修、改善、翻建、改建、更新等各项维修工程的范围、项目、概预算及施工方案进行设计和审查的工作。
(2)维修施工质量的管理。维修施工质量管理包括两个方面：一是维修施工过程质量控制，二是维修工程质量的检查、验收。房屋维修工程的质量检验与评定按分项、分部、单位工程三级进行。分项工程是指按修缮工程的主要项目分；分部工程是指按修缮房屋的主要部位分；单位工程是指以一幢大楼为一个单位。工程质量分为合格和优秀两个等级。
(3)房屋技术档案数据的管理。房屋技术档案是记述和反映房屋建设、装饰和修缮活动，具有保存价值的房屋技术数据。房屋技术档案数据管理的基本任务是为房屋的管、修、用提供必要的信息数据。技术档案数据的主要内容包括：
①房屋新建竣工验收的竣工图及有关原始资料；
②现有的有关房屋及附属设备的技术资料；
③房屋维修过程中产生的技术文件。
(4)技术责任制的建立。技术责任制是指房屋管理单位和修缮施工单位根据需要设置总工程师、主任工程师、技术队长等技术岗位，实现技术工作的统一领导和分级管理，形成有效的技术决策管理体系以及以总工程师为首的技术责任制体系。
(四)房屋维修施工管理
房屋维修施工管理是指按照一定的施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的科学管理。其内容主要包括：维修施工队伍的选择，维修施工的组织与准备，维修施工的技术交底，施工的调度与管理，施工工程的竣下验收及数据的交接。
(五)房屋维修费用管理
房屋的维修费用主要是指房屋保养维修过程中所花费的人工、材料及设备使用等方面的费用。房屋保养与维修的费用管理要求物业管理企业根据物业管理委托合同及政府的有关规定，本着科学与合理的原则，核定及控制费用的来源及支出，以保证整个保养与维修工作的顺利开展。
房屋的保养与维修费用一般包括房屋日常养护费用及各种类型的维修费用。房屋日常养护费用主要是指物业管理人员用于检查、维护房屋公共区域及公共设施的费用，一般由管理费中支出；而房屋的维修费用则用于房屋各种维修项目，包括紧急性维修项目与计划性维修项目的维修费用，也包括小修、中修、大修、翻修及综合维修的费用。
房屋的保养与维修项目可以是物业管理企业通过日常性巡访或计划组织的项目，也可以是用户随时的报修项目。这些项目既包括房屋公共区域及公共设施的保养与维修项目，也包括用户单元内部的保养与维修项目。根据权利与义务相一致的产权理论，物业管理企业应科学界定不同项目的费用承担者。一般的原则是：
(1)房屋公共区域及公共设施的各种保养与维修费用，一般由物业管理企业承担。
(2)用户拥有单元内的保养与维修费用，原则上由用户自行承担；在保修期内，且属于保修范围的维修费用，用户可不子承担，而由发展商或施工单位承担。
(3)对于公共区域及公共设施的维修，如果是人为原因，即使是房屋保修期内保修项目的维修费用，也均由责任者承担。
房屋保养维修费用管理的另一个内容，是合理监督和控制各项保养与维修费用的支出额，特别对于中修以上的维修工程应严格按照国家及地方政府的有关规定，结合各种材料、人工及设备使用的价格水平，合理征收或支付各项保养维修费用，以保障广大用户的利益。
房屋维修管理的原则
房屋维修管理工作必须为人民群众的居住生活服务、为社会经济服务。总的原则是美化城市、造福人民、有利生产、方便生活。具体来说有如下原则：
(1)坚持“经济、合理、安全、实用”的原则
经济，就是在房屋维修过程中，节约与合理使用人力、物力和财力，尽量做到少花钱、多修房。合理，是指修缮计划要制定得合理，要按照国家规定与标准修房，不随意扩大修缮范围。安全，就是通过修缮，使物业不倒、不塌、不破，主体结构牢固，用户住用安全。保证物业不发生伤人事件，是房屋维修的首要原则。实用，就是从实际出发，因地制宜，以适应用户在使用功能和质量上的需求，充分发挥房屋的效能。
(2)采取不同标准、区别对待的原则
对于各种不同类型的房屋，要依据不同的建筑风格、不同结构、不同等级标准，区别对待。
(3)维护房屋不受损坏的原则
这一原则强调的是“能修则修，应修尽修，以修为主，全面养护”。各类房屋都是社会财富的重要组成部分，及时修缮旧损房屋，对房屋注意保养、爱护使用，保持房屋正常的使用功能基本完好，维护房屋不受损坏，这是房屋维修管理工作的一项重要任务。
(4)为用户服务的原则
房屋维修的目的是为了不断地满足社会生产和人民居住生活的需要。因此，在房屋维修管理上，必须维护用户的合法使用权，切实做到为用户服务；建立和健全科学合理的房屋维修服务制度；房屋维修管理人员要真正树立为用户服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，认真解决用户急需解决的修缮问题。
(5)修缮资金投资效果最大化的原则
房屋修缮资金的管理原则就是获得最大投资效果，少花钱，多修房，修好房。各类工程维修费用的多少，必须确定一个合理的标准，不得随意浪费。
❷ 怎样做好物业区域内的设施设备维护与管理
确保设施设备及场所处于良好的状态，以提高优质服务的需要。你按以下方案去做，基本就八九不离十了。
（一）、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，分A、B、C三类 如：
A类：监视系统设备，配电房各屏柜，生活泵、消防水泵，消防报警系统，电梯及其它。
B类：排风设备，水箱（池），灭火器材，排污泵及其它。
C类：房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、道路及其它。
（二）、设备的运行管理
1、对A类设备，根据业主委员会的要求、物业服务方案，项目电工人员巡回方式对设备进行管理。
2、项目电工人员必须经过专业培训，熟悉所管理的性能、特点和操作规程，考核合格后上岗操作。
3、项目电工按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，认真作好运行记录。
4、项目电工人员根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行、维护保养记录、检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告，工程主管监督整改情况。
（三）、设备设施的维修保养
1、电工人员负责所管辖设备设施的维修保养，项目主任协调工程主管负责组织本项目维修保养工作。
2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。
（1）日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容；年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。
（2）日常维护保养通常由设备运行操作，当班电工负责，定期维护保养由主管负责操作安排，当班电工人员进行配合，某些设备外聘专业公司进行。
（3）维护保养工作的项目由各类设备具体规定，各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况，做出年度、月维护保养计划，经公司领导批准后实施。
（4）设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告公司。
（四）、设备设施维修
1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类
（1）计划维修是自在设备设施没有发生问题之前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理；
（2）故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。
2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式
（1）委托维修主要用在故障维修。管理处设值班调度室，实行24小时待命值班，配置公司集团电话短号，随时接受住户、公司管理人员的维修申报和故障报告，接报后，迅速在规定时间内修复。
（2）派工维修主要用在计划维修、零星及小型的设备新装、改装专案处理。工程主管根据设备定期保养计划，当前对设备定期保养计划，当前设备运行状况的分析调查结果，以及住户的要求填写派工单，派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。
（五）、设备故障及事故
1、凡因为操作规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转。达到一定时间或造成损失的，称为设备事故。
2、损失及影响不及事故严重程度的其它情况称之为故障。
3、无论发生何种设备故障和事故，工程主管必须立即组织力量迅速处理。若较重大事件，必须及时报告管理处主任以书面形式报公司协调处理。
4、无论发生何种设备故障和事故，管理处主任、工程主管、电工人员必须详细记录，不得疏漏和隐瞒。
（六）、设备的大修、更新
1、管理处根据实际情况对设备进行大修、更新和技术改造，使之更加安全、有效、经济、可行。
2、设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造费用，需从维修资金中支出的。经业主委员会审核、同意签字后报公司签字进行修理、改造。
3、大修改造的项目由各项目主任提出申请、工程主管签字，经公司讨论形成《年度维修计划申请报告》，报经业主委员会批准后方可实施，项目实施按照：谁主管，谁负责“的原则，在工程主管指导下进行。
（七）、设备的报废
1、设备有下列情况下考虑报废：
（1）已经超过使用年限，主要结构及部件磨损破坏，设备效能达不到要求且不能修复。
（2）设备技术陈旧落后，无形磨损严重，经济效果差，经济上分析结论更新胜于大修。
（3）因以外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用，建筑物改建不能拆装的。
（4）严重影响安全，继续使用将会引起危险事故的。
（5）设备耗能大、污染环境严重，国家管理部门规定应予淘汰的产品。
2、设备报废由项目主任提出申请，并填写《设备报废申请单》，工程主管组织有关人员进行鉴定后报公司批准，其中产权是属于业主的设备，需报废的还须报请业主委员会批准。
3、设备报废后，报废设备由（公司库房或业委会）进行利用和处理，残值回收凭据报财务部注销设备资。产，同时注销台账和卡片
（八）、房屋外观和围墙护栏
1、房屋外墙不得安装任何使用或观瞻饰物。
2、严格装修申请审核和装修期间的巡视检查工作，加强日常管理。治安巡逻人员每天将房屋围墙和围栏列入检查项目，并进行签到资料形式存档。
3、对住户擅自作主进行的任何为归安装，管理处派人及时进行劝阻；对已经造成的事实，管理处派人上门与住户协商，劝其整改，住户整改有困难的，管理处免费提供整改服务。
（九）、记录
1、设备台账；【包括：序号、级别、品名、型号、功率、编号、出产地、厂家电话、质保年限、备注】。
2、设备标识卡；
3、设备运行记录；
【高压室运行记录、低压室运行记录、（发电机发电运行记录）（水泵房一次供水运行记录、水泵房二次供水记录）、电梯机房运行记录、公共区域巡检记录、公共去云健身器材巡检记录】。
4、设备日常巡视保养项目及记录；
【高压室设备保养记录、低压室设备保养记录、（发电机设备保养记录）（水泵房一次供水设备保养记录、水泵房二次供水设备保养记录）、电梯机房设备保养记录、公共区域设备保养记录、公共区域健身器材设备保养记录】。
5、设备定期维护保养项目及记录；
6、事故故障报告单；
7、设备报废申请表；
8、设备大修改造申报表；
9、设备大修汇总表。
10、安全部围墙设施设备巡视签到表
11、公共区域设备设施巡检记录表
12、公共区域设备设施维修申请表
(十)、公共设备设施维修、保养程序：
（1）各项目主任每天安排电工人员对区域内的设备设施进行巡查，不论设备设施运行状况如何都要作出详细的公共区域设备设施巡检记录表；
（2）如果在检查中发现有故障或损坏的，应向项目主任提出修理申请交公司批准，并填写公共区域设备设施维修申请表；
（3）经工程主管认定后，将工作交给项目电工，其完成安排和修复工作；
（4）公司指定专人到现场进行协调维修指导；
（5）如果项目电工人员根本无法进行维修的，根据维修材料和人工费用等认真核算大致维修费用，报公司领导审核后派遣主管安排；
（6）所有维修工作结束后，进行试运行合格，作好维修记录并存档。